Філіп; Компанія Нові умови викупу сільськогосподарських земель за містом - фінансові

Автори: Йоана Роман (партнер), Ілінка Порожан (юрист)

Три роки тому пропозиція внести зміни до Закону № 17/2014 щодо деяких заходів щодо регулювання купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення, розташованих за межами забудованої території, та внесення змін до Закону № 268/2001 про приватизацію компаній, що мають державні та приватні землі, що належать державі для сільськогосподарських потреб, та створення Державного агентства з питань доменів („Закон 17/2014"). Згідно з пояснювальним меморандумом, мета пропозиції - надати молоді доступ до ринку землі та консолідувати ринок землі в Румунії. Пропозиція зазнала низки змін у парламенті, остаточно прийнята Палатою депутатів 3 червня 2020 року.

В даний час, через місяць після того, як Конституційний суд відхилив заперечення щодо неконституційності, висунуте щодо цієї пропозиції, воно було оприлюднено президентом Румунії та опубліковано в Офіційному віснику No. 741 від 14 серпня 2020 р., Ставши Законом No. 175/2020 про внесення змін та доповнення Закону № 17/2014 щодо деяких заходів щодо регулювання купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення, розташованих за межами забудованої території, та внесення змін до Закону № 268/2001 про приватизацію компаній, що мають державні та приватні землі, що належать державі для сільськогосподарських потреб, та створення Державного агентства з питань доменів („Закон 175/2020"). Закон 175/2020 набере чинності протягом 60 днів з дати публікації в Офіційному віснику, починаючи з 13 жовтня 2020 р.

З набранням чинності Законом 175/2020 до Закону 17/2014 буде внесено зміни з нуля. Далі ми представимо основні зміни, внесені до продажу земель сільськогосподарського призначення, розташованих за межами забудованої території (тобто земель, розташованих за межами забудованої території).

Превенторські чини

Новий регламент також встановлює ряд досить обмежувальних додаткових умов для деяких попередників, зазначених вище, які зобов'язані їх дотримуватись саме для того, щоб мати можливість реалізувати своє право переваги.

Перевага на користь спеціалізованих покупців

Якщо жоден з попередників не реалізує право переваги в законний термін, Закон 175/2020 встановлює перевагу, що надається покупцям, які відповідають певним конкретним вимогам: національної території на термін не менше 5 років до реєстрації пропозиції продажу; та (ii) здійснювати сільськогосподарську діяльність на національній території протягом щонайменше 5 років, до реєстрації тієї самої пропозиції. На додаток до цих умов, індивідуальні покупці повинні бути зареєстрованим податковими органами Румунії принаймні на 5 років до реєстрації пропозиції продажу.

У випадку покупців юридичних осіб вони повинні: (i) представити документи, що свідчать про те, що із загального доходу за останні 5 фінансових років щонайменше 75% представляє дохід від сільськогосподарської діяльності, як це передбачено Законом №. 227/2015 щодо Фіскального кодексу із змінами та доповненнями, класифікованими згідно з кодексами CANE на наказ Міністра сільського господарства та розвитку сільських територій; та (ii) підтвердити місцезнаходження місця проживання партнера/акціонера, що контролює компанію, на національній території протягом принаймні 5 років до реєстрації пропозиції продажу; якщо в структурі юридичних осіб асоційованими особами/акціонерами, що контролюють компанію, є інші юридичні особи, асоційовані компанії/акціонери, що мають контроль над компанією, повинні довести місце проживання, розташоване на національній території, протягом не менше 5 років продаж сільськогосподарських земель, розташованих за містом.

Потенційні покупці висловлять свій намір здійснити покупку протягом 30 днів після закінчення 45 робочих днів, передбачених для попередників.

Нарешті, лише якщо (i) юридичні виконавці не реалізують своє право переважного викупу протягом 45 днів, згідно з Розділом 1 вище, та (ii) жоден з потенційних покупців не доводить у законний термін виконання умов, зазначених у Розділ 2, щоб мати можливість придбати землю, її відчуження шляхом продажу може бути здійснено будь-якою фізичною або юридичною особою.

Ми зазначаємо, що недотримання процедури та вимог, викладених у попередніх розділах, приваблює абсолютна нікчемність договору купівлі-продажу.

Повага до сільськогосподарського призначення

Щодо призначення сільськогосподарських угідь, розташованих за містом, власники зобов’язані використовувати їх виключно для цієї мети здійснюючи сільськогосподарську діяльність з дати придбання, і в ситуації, коли на сільськогосподарських землях здійснюються сільськогосподарські інвестиції для вирощування дерев, винограду, хмелю та виключно приватних зрошень, сільськогосподарське призначення цієї інвестиції буде збережено.. У світлі цієї нової вимоги можна поставити питання, наскільки власники зможуть вивести із сільськогосподарського контуру землі, розташовані за межами забудованої території, коли, за гіпотезою, сільськогосподарське призначення більше не буде поважатися, і наскільки ці нові положення співвідносяться. з чинними законодавчими положеннями щодо вилучення земель із сільськогосподарського контуру

Введення істотних нових податків

Закон 175/2020 також містить ряд фіскальних норм у разі послідовних продаж земельної ділянки. Таким чином, у випадку позаміських сільськогосподарських угідь, які відчужуються до закінчення строку 8 років з моменту придбання, встановлено обов'язок сплати 80% податку на суму, що представляє різницю між ціною продажу та ціною придбання, виходячи з сітки нотаріусів у той період.

Подібне правило застосовується у випадку непрямого продажу землі через продаж контрольного пакету в компаніях, в яких ці землі становлять 25% активів. Таким чином, у випадку відчуження прямі чи непрямі, до 8-ї річниці придбання землі, контрольного пакету компаній, які володіють сільськогосподарськими угіддями, розташованими за межами забудованої території і які становлять більше 25% їх активів, продавець зобов’язаний сплатити податок у розмірі 80% від різниці у вартості відповідних земель, розрахованої на основі сітки нотаріусів між моментом придбання земель та моментом відчуження контрольного пакету. У цьому випадку податок на прибуток із різниці у вартості акцій або проданих акцій застосовуватиметься за зменшеною пропорцією до відсотка частки зазначеної сільськогосподарської землі в основних фондах, забороняється будь-яке подвійне оподаткування. Як виняток, зазначений обов'язок сплатити податок не поширюється на реорганізацію або перерозподіл активів у межах тієї самої групи компаній.

Невиконання вищезазначеного санкціоновано абсолютна нікчемність договору купівлі-продажу.

Слід зазначити, що обов'язок сплатити 80% -ву квоту не застосовується у випадку, якщо земельна ділянка, придбана не інакше, як продаж, відчужується, наприклад. шляхом спадкування, шляхом внесення як натуральний внесок до статутного капіталу, шляхом обміну і так далі Положення податкового законодавства відповідно доповнюватимуть оподаткування цих операцій.

Модифікація процедури. Санкція

Закон 175/2020 також має на меті внести зміни до ряду процедурних питань, пов'язаних з реалізацією права переважного викупу. Перша поправка стосується строку реалізації переважного права, який продовжується з 30 днів до 45 робочих днів з моменту опублікування пропозиції компетентною канцелярією мера.

Ще одна новинка полягає в анулюванні повідомлень, виданих центральною структурою або територіальними структурами, у випадку, якщо продавець або прецептор помирають до укладення договору купівлі-продажу або до проголошення рішення суду про заміну договору купівлі-продажу. Враховуючи те, що закон прямо згадує про смерть продавця або переважного споживача, виникає питання про те, якою мірою ці висновки залишаються чинними у разі припинення існування юридичної особи продавця чи переважної. Ми розуміємо, що причина підтримується в цій гіпотезі, санкція анулювання також застосовується.

Щодо санкцій за невиконання процедури, передбаченої Законом 17/2014, Закон 175/2020 встановлює санкцію абсолютна нікчемність договору купівлі-продажу, укладеного з недотриманням переважного права або без отримання спеціалізованих погоджень.