Гроші і ти; LMNP, засіб відкладення оподаткування доходів від оренди
Крістоф Саймон, засновник фірми Optimus Patrimoine
Олів’є Декарр
Опубліковано 03.12.2015 Оновлено 03.12.2015
Статус непрофесійного мерендодавця (LMNP) має особливість дозволяти амортизацію придбаного майна. Який конкретний переклад цієї переваги для інвестора ?
Статус LMNP дозволяє оподатковувати його двома способами. До 32 900 євро доходу від оренди застосовується режим фіксованої ставки автоматично із зниженням на 50%. Але також можна вибрати справжню дієту. Потім власник може вирахувати свої реальні витрати (як для класичного доходу від власності), але також має можливість частково знецінити придбане майно.
Ця амортизація практикується теоретично за компонентами і розподілятиметься в середньому протягом 25 років. Тільки земля не піддається амортизації. Наприклад, на майно, придбане за 100 000 євро з відсотком від 15 до 20% від вартості землі, покупець зможе амортизувати від 80 000 до 85 000 євро. Протягом 25 років, тобто ставка 4% на рік, він зможе відраховувати 3200 до 3400 євро на рік, для цілей бухгалтерського обліку та оподаткування.
Перевага цієї амортизації полягає в тому, що вона становить бухгалтерський збір, але не призводить до відтоку готівки.
Як саме визначається період амортизації? Чи залишається це на оцінці власника ?
Це вимагає звернення до кваліфікованого бухгалтера, який амортизує кожен компонент конструкції відповідно до ключа розподілу. Однак немає точного тексту з цього приводу, і на практиці деякі вміють амортизувати добро в цілому, наприклад, протягом 25 років.
Меблі також можна амортизувати протягом коротших періодів, як правило, від 5 до 7 років.
Чи можуть ці знецінення призвести до дефіциту землі, який можна віднести до інших доходів? ?
Ні, на відміну від правила, яке переважає для "класичного" доходу від власності, в LMNP неможливо отримати дефіцит землі, який можна віднести до загального доходу. З іншого боку, якщо амортизація не може бути повністю витрачена протягом одного року, вона може бути перенесена на наступні роки.
Чи це впливає на можливий приріст капіталу на виході? ?
Абсолютно ні, і в цьому вся суть LMNP. Власник оподатковується за режимом BIC, тобто режимом, що застосовується до бізнесу. Але на відміну від бізнесу, зареєстрована амортизація не входить у визначення собівартості для розрахунку приросту капіталу. Як і у випадку з іншою нерухомістю, приріст капіталу обчислюється шляхом різниці між ціною продажу та собівартістю (ціною придбання плюс понесені витрати). Тому в LMNP ми отримуємо переваги від режиму компанії, не зазнаючи недоліків.
В яких умовах в чому перевага схеми фіксованого тарифу із зниженням на 50%? ?
Мікро-BIC може представляти інтерес для тих, хто купує без звернення за позикою, зроблені відрахування (амортизація, нарахування.) Тоді можуть бути менш вигідними, ніж стандартна надбавка 50%.
Слід також зазначити, що можна переходити з одного статусу на інший. Наприклад, для майна, придбаного в борг і вимагаючи роботи, може бути цікаво спочатку залишитися в контексті орендної плати, а потім перейти на оренду. Таким чином, власник може отримати вигоду від стягнення будь-якої роботи зі свого загального доходу. Потім, коли чистий дохід від власності наближається до 0, він може перейти на LMNP, використовуючи амортизацію, щоб додатково відкласти оподаткування доходу. Ця стратегія також може бути використана для майна, яке здається в оренду в оренду за законом Пінеля як перший крок. Після закінчення періоду зобов’язань та з нагоди зміни орендаря власник може перейти на LMNP.
Які обмеження накладає LMNP ?
Оскільки це корпоративна система бухгалтерського обліку, що включає амортизацію, фактичний LMNP вимагає детального обліку з балансом та звітом про прибутки та збитки. Вправа може бути складним для окремої людини. Ось чому бажано надавати допомогу бухгалтеру. Річна вартість від 500 до 600 євро на майно в значній мірі компенсується податковими пільгами, до тих пір, поки гонорар бухгалтера також підлягає вирахуванню.
Чи є якісь особливості для мебльованого туристичного проживання ?
Наша діяльність в Парижі скоріше зосереджена на мебльованих квартирах, що здаються в якості основних резиденцій. Але в LMNP дійсно можливо експлуатувати мебльоване туристичне житло. Правила, як правило, однакові, з декількома нюансами. Якщо мебльована квартира класифікується, стандартна надбавка може сягати 71%. З іншого боку, для тих, хто є реальним, збори підлягають вирахуванню лише пропорційно орендованим періодам. Тому краще бути пильним, якщо ви плануєте зайняти майно частину року.
Підводячи підсумок, якщо ми проаналізуємо переваги та недоліки, чи варто обирати такий статус LMNP? ?
Кожен випадок унікальний і його слід ретельно вивчити. Але LMNP пропонує значну перевагу, відкладаючи оподаткування доходу від оренди на багато років.