Гроші та Ви Нерухомість інвестицій не робить; не ковзайте товари роботами
Податкові пільги, що надаються при реконструкції старого, можуть бути джерелом економії. Пояснення на числовому прикладі.
Олів’є Декарр
Опубліковано 03.05.2019 Оновлено 03.05.2019
Купуючи старе майно, щоб здати його в оренду, інвестори мають два варіанти: взяти будинок, готовий здати в оренду, або звернутися до майна для реконструкції. Дуже часто робоче рішення залишають осторонь, люди вагаються, щоб вирушити на складну ділянку. Однак за інших рівних умов нерухомість для реконструкції може бути вигідною через податкові пільги.
За реального режиму система оподаткування доходів від власності дійсно дозволяє відраховувати на обслуговування, покращення та ремонт. Конкретно, орендодавець, який виконує роботу, може відняти її від орендної плати і, таким чином, зменшити свою податкову базу.
Якщо обсяг роботи перевищує обсяг доходу, наданого майном, платник податку також отримує дефіцит землі, який він може перенести на прибуток від майна наступних років, або який він може відрахувати (за певних умов) зі свого доходу Глобальний в межах 10 700 євро.
Приклад
Щоб повністю зрозуміти виклики системи, L’Argent & Vous зробили свої розрахунки на конкретному прикладі.
Пара, яка заробляє 60 000 євро на рік, має 100 000 євро для оренди інвестицій. Його перший варіант - придбати поза схемою податкових пільг майно, готове до здачі в оренду, з потенційною орендною платою 500 євро за вирахуванням поточних платежів на місяць. З таким самим конвертом і таким же потенціалом оренди він також має в полі зору нерухомість вартістю 70 000 євро, але вимагає 30 000 євро ремонтних робіт.
Вивчення варіанту 1
У першому випадку ця пара не має права на будь-який конкретний відрахування (крім поточних витрат, які вже вираховуються з чистої орендної плати). Тому він збирає 6000 євро чистої орендної плати на рік, які додаються до його зарплати в 60 000 євро. За нинішнім масштабом він повинен сплатити 7 435 євро податків та внесків на соціальне страхування.
Знижений податок, тому йому залишається 58 565 євро на рік (60000 + 6000 - 7435).
Варіант дослідження 2
Пара планує 3 місяці роботи. Тому перший рік він втрачає 3 місяці орендної плати, що обмежує його річний дохід від землі до 4500 євро. З іншого боку, він може відняти 30 000 євро виконаної роботи і таким чином отримує дефіцит землі в 25 500 євро (на 30 000 менше 4500).
Він вирішує перевести цей дефіцит на загальний дохід. Він заявляє 60 000 євро доходу та 10 700 євро дефіциту (максимально дозволений). Таким чином, він обмежує своє оподаткування 3272 євро та отримує чистий прибуток 61 228 євро за цей перший рік (60 000 + 4500 - 3272). У нього також є 14 800 євро дефіциту землі, який потрібно перенести.
У 2-му році подружжя отримує 6000 євро орендної плати, але нічого не оголошує, оскільки вони вимагають перенесення частини дефіциту. Отримавши 60 000 євро доходу, він сплачує 4770 євро податку та отримує 61 230 євро нетто (60 000 + 6000 - 4770).
Розрахунок є однаковим для 3-го року, оскільки подружжя все ще може перенести дефіцит землі.
3-річний огляд
В обох випадках загальна сума інвестицій однакова: 100 000 євро. Але залежно від обраного варіанту чистий прибуток відрізняється. При купівлі без роботи пара збирає 17 695 євро без податку за 3 роки. Якщо інвестиція включає роботу, то чистий прибуток тоді збільшується до 183688 євро протягом 3 років.
Таким чином, за ту саму вкладену суму та той самий потенціал оренди, придбання з роботою дозволяє подружжю збільшити свій чистий прибуток на 7993 євро за три роки, збільшившись на 4,5%.
| 100000 € | 70 000 євро | - |
| 0 € | 30000 євро | - |
| 60 000 євро | 60 000 євро | - |
| 500 € | 500 € | - |
| 198 000 € | 196.500 € | -0,75% |
| 22,305 євро | 12 812 євро | -42,5% |
| 175,695 € | 183688 євро |
Запобіжні заходи
Звичайно, покупка на роботі вимагає більшої участі і може призвести до неприємних сюрпризів. Тому, щоб уникнути розчарувань, важливо підготувати свій проект до початку роботи, зокрема, переконавшись, що ви отримаєте точні котирування витрат.