Індексація пункту d комерційної оренди; ковзна шкала
Під час оренди існують два способи зміни орендної плати: трирічний огляд та положення ковзної шкали для щорічної індексації.
Ми побачимо, що це останнє рішення простіше встановити та активувати.
Річна індексація або положення ковзної шкали
Положення про ковзну шкалу дає можливість індексувати орендну плату способом, еквівалентним оренді житла. На кожну річницю оренди орендна плата становить автоматично індексується згідно з варіаціями ILC для підприємств, відповідно до варіацій ILAT для офісів . Можна вибрати частоту індексації, яка відрізняється від року, але ми рекомендуємо цю частоту, яка використовується.
Окрім щорічного характеру та простоти, річна індексація також має перевагу автоматичності та відсутності формальностей: орендодавець просто повинен викликати орендаря проіндексовану орендну плату, просто повідомивши його про індексовану вартість у повідомленні про термін виконання. Крім того, орендодавець не відмовляється від свого права вимагати проіндексованої орендної плати апостеріорно, якщо він спочатку не просив про це у орендаря, протягом п’яти років зворотної дії.
Зверніть увагу, що, починаючи із закону Пінеля 2014 року, зміна орендної плати внаслідок індексації не може призвести до збільшення за рік більше, ніж 10% раніше сплаченої орендної плати.
Ще один захід, спрямований на захист орендаря: орендар зберігає за собою право вимагати перегляду орендної плати до вартості оренди, якщо шляхом індексації орендна плата повинна бути збільшена більш ніж на 25% (що може бути для нього вигідним у разі декорреляції між розвитком національного індексу та місцевим рівнем орендної плати).
Автоматична індексація не застосовується за замовчуванням у комерційній оренді, вона повинна бути вказана за допомогою конкретного пункту ковзної шкали.
Останній пункт, остання судова практика вказує, що це положення про індексацію не може бути активоване в односторонньому порядку і необхідно застосовувати вгору або вниз.
Трирічний юридичний огляд
Щоб уникнути плутанини між цими двома поняттями, ми розрізняємо щорічну індексацію, автоматичну та визначену договором між сторонами, як ми вже вказали раніше, та трирічний огляд, передбачений статтею L. 145-38 Господарського кодексу. На відміну від річної індексації, трирічний огляд не є автоматичним, він може проводитися лише на прохання однієї або іншої сторони.
Тоді виникає питання про нову вартість орендної плати, оскільки цього разу це не простий розрахунок з попередньої орендної плати, а еволюція для досягнення ринкової вартості орендної плати або вартості оренди. Ця величина повинна бути узгоджена між сторонами або встановлена в судовому порядку.
У всіх випадках орендар захищений від надмірних переглядів у свою невигідну ситуацію, оскільки стаття L 145-38 визначає:
Шляхом відступу від положень статті L. 145-33, і якщо про це не повідомляється доказ суттєвої зміни факторів місцевого ринку, що саме по собі призвело до варіації вартості оренди більш ніж на 10%, збільшення або зменшення орендної плати після трирічного огляду не може перевищувати варіації щоквартального індексу комерційної орендної плати або квартального індексу орендної плати за третинну діяльність згадані в абзацах першому та другому статті L. 112-2 Грошово-фінансового кодексу, укладених з моменту останнього мирового або судового встановлення орендної плати. У разі надання цього доказу отримані коливання орендної плати не можуть призвести до збільшення, яке протягом року перевищує 10% орендної плати, сплаченої протягом попереднього року.
Отже, трирічний огляд де-факто дуже часто еквівалентний індексації, яку ми описали раніше; активувати це лише складніше та джерело потенційних конфліктів, оскільки це залежить від оцінки ринкової вартості оренди. Тому ми рекомендуємо вам обрати річну індексацію в пункті ковзної шкали.