Як довго будівля залишається новою для ПДВ Carnet de route en droit immobilier Carnet
Жиль Карной, адвокат у Брюсселі
автор: Жиль Карноа, 15 травня 2013 р
Нова будівля може бути передана під режим ПДВ податковою особою як частиною її звичайної діяльності або особою, яка до продажу вибрала режим ПДВ, будучи податковою особою, яка не є професійним продавцем або особа, яка не є податком (стаття 8 Кодексу ПДВ).
Це також стосується конституції, передачі або рецесії речового права на нову будівлю.
Який період, протягом якого нерухоме майно вважається новим для цілей ПДВ, за винятком права на реєстрацію (ст. 159, 8 °, реєстр. C.) ?
З 1992 року будівля вважалася новою до 31 грудня року, наступного за тим, в якому відбувається перше зарахування податку на майно. Тому деякі об'єкти нерухомості не старіють так швидко, як інші, якщо взагалі коли-небудь: будівлі, що підлягають субсидії шляхом звільнення від оподаткування податком на п’ять років, або майно, що належить державним органам, звільнене від оподаткування.
Цю систему не можна було підтримувати. Дійсно, стаття 4, 3 °, а), § 2, 6-ї Директиви про ПДВ передбачала максимальний період п’яти років з дати першої окупації. Тому законодавець втрутився 2 серпня 2002 р. (Чинний з 26 квітня 2002 р.).
Починаючи з цієї реформи, період, який слід розглядати, триває до 31 грудня другого року, наступного за роком, коли відбувається перша окупація, перше використання або перший вступ в експлуатацію (ст. Ст. 44, п. 3, 1 °, а) та b) Кодексу ПДВ).
Що відбувається, коли одні активи використовуються в комплексі, а інші залишаються незайнятими? Наприклад, в акції квартири або автостоянки можуть залишатися без орендаря. Тому вони не будуть «старіти» так швидко, як інші, з точки зору ПДВ.
Однак ми повинні бути обережними.
Дійсно, для встановлення кадастрового доходу власник збудованого майна повинен спонтанно заявити про оренду чи оренду, якщо вона передує окупації, щойно побудованих чи реконструйованих будівель, протягом тридцяти днів після події (статті 471 та 473 від CIR 92). Він також повинен заявити про завершення робіт із модифікованих будівель.
Адміністрація вважає цю декларацію презумпцією використання; тому, якщо промоутер зробив цю декларацію без бронювання кількох незайнятих стоянок або квартир, він повинен буде надати доказ протилежного, що буде непросто.
Це не без наслідків, коли справа стосується маркетингу. Агент з нерухомості повинен переконатися, що партія все ще нова з точки зору ПДВ, оскільки для майбутнього покупця різниця не є нейтральною (12,5% проти 21%).
Інша складність стосується часткової або повної окупації. На думку адміністрації, необов’язково, щоб будівля використовувалася або була повністю зайнята, щоб почався строк для застосування ПДВ. Часткової окупації достатньо.
Таким чином, зайняття першого поверху односімейного житлового будинку для всього житлового будинку триває період застосування ПДВ, навіть якщо решта житлового будинку ще не закінчена.
Це слід оцінювати окремим підрозділом або партією. У багатоквартирному будинку кожен блок дотримуватиметься власного режиму відповідно до свого першого заняття або використання. Нерозділені частки загальних частин підпорядковуються режиму, що застосовується до приватних частин, до яких вони відносяться.
Якщо автостоянка є частиною ділянки з квартирою і квартира здається в оренду або займається, набір більше не буде новим. Якщо автостоянка не пов’язана з окупованою ділянкою, вона залишатиметься новою, поки вона не використовується.
Нарешті, має бути заняття відповідно до природного призначення майна. У випадку квартири або зразкової вілли, призначеної для відвідування потенційними покупцями, це використання не починає період подання заявки на ПДВ.
Коли майно вже не є новим, воно більше не може бути продане (або обтяжене речовими правами) із застосуванням податку. Тому ПДВ, сплачений при придбанні, не може бути повернутий при перепродажі.