Як інвестувати в; нерухомість у 2020 році
Розрахунок рентабельності інвестицій у нерухомість, тип оренди, сума угоди та вибір житла: наша порада щодо успішної оренди інвестицій у 3 ключових моменти. Від пошуку майна до вибору оподаткування вашого майнового доходу.
Купувати квартиру в оренду не можна імпровізацією. І будь-який початковий інвестор повинен буде звернути увагу на вибір житла, його місцезнаходження або податковий статус. Досить, щоб уникнути деяких розчарувань і змусити ваші інвестиції в нерухомість зростати. Ось наші поради щодо успішної інвестиції в оренду.
Інвестиції в оренду: заспокійливі інвестиції
Інвестиції в оренду зростають. Французи намагаються інвестувати, прибутковість яких перевищує регульовані заощадження та страхування життя. Під час кризи орендні інвестиції, здається, заспокоюють інвесторів.
З дуже низькими ставками на нерухомість багато покупців переходять до орендних інвестицій до звільнення від сплати податків або до нарощування активів. У 2019 році, згідно з даними Century 21, кожна четверта покупка нерухомості була орендною інвестицією. Залишається з’ясувати, як поводитиметься ринок після кризи здоров’я.
Примусові заощадження та нарощування активів нерухомості
"Домогосподарства зрозуміли, що орендні інвестиції - це форма вимушених заощаджень, яка дозволяє поступово нарощувати багатство. Коли занепокоєння щодо пенсій є значним, коли прибутковість інвестицій на фондовому ринку є невизначеною, орендні інвестиції стають для всіх, багатих сімей, більш скромні категорії, люди похилого віку або молоді працівники, НАЙБЕЗПЕЧНІШЕ притулок ", - підкреслює мережа агентств нерухомості.
Але ми не просто кидаємося на інвестиції, які представляють собою інвестиції у кілька десятків тисяч євро. Оскільки погана інвестиція може швидко стати фінансовою ямою, особливо якщо ви не можете знайти орендаря.
Орендні інвестиції: вибір житла
Ви хочете зробити інвестицію в оренду цього року, але ви не знаєте, який тип власності вибрати. Ось декілька порад, які слід пам’ятати, проводячи дослідження нерухомості.
Площа майна для оренди інвестицій
Ви переглядаєте оголошення про нерухомість і коливаєтесь між студією та Т3 щодо своєї орендної інвестиції? Якщо це ваша перша операція такого типу, краще вибрати студію або невелике житло типу Т2. Малі поверхні, як правило, здаються в оренду дорожче за м², ніж великі, і вартість покупки, як правило, нижча.
"Дійсно існує вічне емпіричне правило: чим менша квартира, тим більше її буде здавати за м². Те саме стосується продажу, чим менше вона, тим більше її продають. І інвестиція в нерухомість цього тип забезпечує кращу прибутковість, особливо в таких містах, як Ліон, Париж чи Бордо ", зауважте Стефан Деквартьє, засновник Будинку інвестора Засновник Будинку інвестора. "На невеликих поверхнях, таких як студії або невеликі двокімнатні квартири, середня прибутковість становить близько 5,5% або 6% у великих мегаполісах. На однокімнатних або трикімнатних квартирах рентабельність трохи падає, але становить 4, 5 або 5% в середньому. У новобудовах ви матимете трохи меншу прибутковість через орендні стелі. Наприклад, згідно із законом Пайнеля, прибутковість становить близько 3 та 3,5%, але ці інвестиції залишаються цікавими, якщо ми платимо багато податків ", додає Стефан Деквартьє.
Рентабельність орендної інвестиції
На додаток до нарощування об’єктів нерухомості, ви можете розраховувати на більшу або нижчу віддачу від орендної інвестиції. Хороший спосіб підготуватися до виходу на пенсію або отримати додатковий дохід.
Тому під час дослідження нерухомості розгляньте можливість обчислення валової та чистої прибутку. Ці розрахунки дозволять порівняти прибутковість між двома придбаннями нерухомості.
Однак будьте обережні з вибором оподаткування, оскільки в усіх випадках ви будете оподатковуватися з доходу від оренди. Краще порадитися професіоналу щодо цього вибору, щоб уникнути сплати занадто високих податків на доходи від власності. Розрахунок чистого чистого прибутку дасть вам більш точне уявлення про реальну прибутковість після сплати податків та податкових відрахувань.
Місце вашого орендного інвестування
Ще одне основне правило, яке слід пам’ятати при будь-яких інвестиціях у нерухомість: розташування перш за все! Розташування будинку справді дуже важливо для будь-яких інвестицій у нерухомість.
"Я навіть рекомендую зробити інвестицію в оренду поблизу будинку. Я не рекомендую робити віддалені інвестиції. Нерухомість не схожа на продукт страхування життя, ви повинні подбати про неї, навіть якщо у вас є менеджер. Простіше особисто перевірити, чи квартира в хорошому стані, або самостійно подбати про зміну меблів для мебльованої оренди. Коротше кажучи, простіше в управлінні та дозволяє купувати за потрібною ціною, оскільки ви знаєте ринок та сектори, на які потрібно націлити ", продовжує Стефан Деквартьє.
Будьте обережні з дотриманням норм орендної плати, якщо хочете інвестувати в капітал. Якщо Париж найчастіше виходить з гри, щоб зробити орендну інвестицію через надмірно високі ціни на нерухомість, рентабельність хороша у внутрішньому або зовнішньому передмісті з нижчими цінами.
Наприклад, інвестуйте в Аньєр-сюр-Сен, Кліші або Ванв, де ціни нижчі за Париж і які вже отримують вигоду від ефектів Великого Парижа.
Сума угоди для вашої інвестиції в нерухомість
Залежно від вашої іпотечної спроможності, ви можете профінансувати свої інвестиції, подавши заявку на іпотечний кредит. Для першої транзакції ви можете почати, наприклад, у студії вартістю менше 100 000 євро, позичаючи якомога довше, залежно від стратегії багатства, яку ви хочете застосувати.
Також будьте обережні, завжди забезпечуйте економію безпеки, щоб забезпечити можливу вакансію, податки чи ремонт за ваш рахунок: наприклад, несправність водонагрівача.
Але хороші новини: деяку роботу, яку ви будете виконувати в оренду інвестицій, можна відняти з вашого доходу, це дефіцит землі. Тому у ваших інтересах зняти квартиру у чудовому стані та утримувати її між двома орендарями. А крім того, робота покращить добро. "А щоб легко взяти в оренду та уникнути вакансії, краще бути кращим та дешевшим, краще сказати у дуже хорошому стані та дешевшим, ніж інші об'єкти оренди", радить Стефан Деквартьє.
Дефіцит землі для орендної інвестиції
Це один з технічних аспектів орендних інвестицій: дефіцит землі. Коли витрати (відсотки за кредит, податки, страхування, роботи з покращення) перевищують дохід, отриманий власником від орендної інвестиції, ми говоримо про дефіцит власності. Цей дефіцит дозволяє зменшити ваші податки на майно, які часто значні залежно від типу оренди (голі чи мебльовані), вашого статусу (LMNP або LMP) та вашої оподатковуваної групи.
Деякі інвестори також шукають об'єкти нерухомості, котрі багато працюють, щоб здійснити операцію з дефіцитом землі, щоб покрити оподаткування інших своїх інвестицій у нерухомість. Шлях розвитку своєї спадщини, не платячи надто багато податку.
Вибір між новою або старою нерухомістю для ваших інвестицій
На додаток до ціни придбання, ви можете вагатися між інвестиціями в нову або стару нерухомість. Однією з головних підводних каменів для інвесторів у нерухомість залишається вибір оподаткування (зокрема, система реальних або мікроподатків, особливості статусу LMP або LMNP).
Зверніть увагу, що для звільнення від сплати податків існують два податкові пільги: Денормандія в старому із закінченням основних робіт або закон Пінеля в новому.
В обох випадках ви повинні дотримуватись чинних граничних норм оренди та зобов’язуватися здавати майно в оренду на термін до 12 років. Ці два пристрої дозволять вам скористатися зниженням податку на 21% у межах двох одиниць житла на рік. Якщо ви вибрали один із цих пристроїв, знову зверніть увагу на місце розташування.
Інвестиції в нерухомість: вид оренди
Перш ніж стати орендодавцем, подумайте про вибір типу орендної плати, яку ви запропонуєте своєму орендарю. Цей контракт впливає на ваше оподаткування, на тривалість попередження або на елементи, які повинні бути присутніми в помешканні.
Тому ви можете орендувати голі або мебльовані помешкання. Останній варіант популярний для невеликих площ. Пояснення.
Перевага простого оренди для оренди інвестицій
Безоплатна оренда, безумовно, є найбільш стабільним варіантом для орендодавця, який укладає договір оренди на 3 роки проти 1 року для орендованої меблі. Повідомлення про виїзд - 3 місяці у Франції та 1 місяць у найбільш напружених районах, що стосується орендованої оренди. Порожня оренда особливо підходить для великих поверхонь.
Тому для вибору типу оренди все залежить від часу, який ви хочете виділити на свої інвестиції в нерухомість.
Перевага мебльованої оренди для інвестицій у нерухомість
Мебльована оренда - це дуже гнучка форма оренди, яка подобається багатьом орендодавцям: власник отримує вигоду з попередження за 3 місяці, щоб дати орендарю відпустку на 6 місяців за порожнє місце. Оренда укладається на один рік, що може поновлюватися. І орендарі дуже цікавляться цим видом оренди невеликих поверхонь.
Крім того, ви можете чергувати мебльовану оренду під час шкільного періоду, оренду на 9 місяців та сезонну оренду під час шкільних канікул, якщо ви перебуваєте в туристичній зоні. Що підвищить вашу прибутковість.
Але якою б не була ваша стратегія, вам доведеться поважати перелік меблів, які будуть надані орендарю для мебльованого житла. Перелік меблів, регламентованих законодавством.
Плата за управління інвестицією в оренду
Не можна забувати про витрати на управління орендними інвестиціями для розрахунку прибутковості. "Ми часто забуваємо про час, необхідний для управління майном. Існують рішення, зокрема онлайн-інструменти, які допоможуть вам в управлінні та відредагують для вас всі документи, пов'язані з орендою: контракт, дзвінки, інший варіант, який пропонує абсолютний комфорт, але має вартість, - довірити управління професіоналу, але обсяг послуги такий близько 4 та 7% орендної плати за порожні місця та 7 та 15% за меблі", зазначає Мод Велтер, фахівець з оренди.
"Не соромтеся запитувати прайс-лист на послуги, щоб не мати неприємних сюрпризів", - продовжує вона.
Інвестиції в оренду: порада від відео експерта
Ви зрозумієте, вибір орендної плати дуже важливий для оподаткування доходу від вашого майна. Стефан Деквартьє Засновник Будинку інвесторів повернення у відео про елементи, щоб врахувати вибір між традиційною орендою та безоплатною орендою, щоб мати кращу віддачу та полегшити оподаткування відповідно до типів орендних проектів.
"Мебльоване житло добре платить за орендодавця: більше гнучкості та більше ефективності. Між сезонною орендою та традиційною орендою житла варто пам’ятати, якщо ви перебуваєте у змішаному місті як зі студентським ринком, так і з відпочинком, як Марсель чи Ла-Рошель, оформити студентську оренду на 9 місяців, а потім орендувати її на сезонній основі влітку. Ви робите подвійний удар із винятковою прибутковістю до 8% у цілому для міст зі здоровими та динамічними ринками ", пояснює професіонал.
Більше практичних порад на ту ж тему: Купити Я готуюсь сам