Як подати заявку на дозвіл на вже незаконне будівництво
Будівництво будівель та дотримання правил містобудування не завжди йдуть рука об руку, і не рідко можна спостерігати, як будівля виринає із землі, чого, за законом, бути не повинно. Яку реакцію я повинен мати, коли заявка на дозвіл чи декларація про роботу стосується такої будівлі? Ось декілька відповідей.
Стаття опублікована 18 квітня 2016 року
Будь-який практикуючий, що працює над питаннями містобудування, вже стикався (або буде швидко) з особливо делікатною ситуацією, яка виникає при поданні заяви про отримання дозволу на будівництво (декларація про роботу, дозвіл на будівництво або дозволу на планування) стосується робіт, запланованих на a будівництво існуючі незаконний. Чи слід нам чисто розмивати минуле та розслідувати запит, забуваючи про незаконність початкового будівництва? Або незаконність будівництва є непереборною перешкодою для видачі дозволу? Все насправді залежить від того, що зробило незаконне будівництво.
Якщо будівництво є незаконним з самого початку,дозвіл на планування можуть бути надані, якщо це призведе до регулювання всієї конструкції.
Регулярність або нічого ...
Створена так званою прецедентною практикою Державної ради "Таламі" (1), реакція громади повинна бути чіткою: вона може видавати запитуваний дозвіл лише в тому випадку, якщо вона має на меті принести всі будівництво порівняно з містобудівне правило чинна.
Таким чином, це зобов'язує власника подати запит на дозвіл що охоплює всю споруду, навіть якщо запланована робота буде розглядатися лише на її частині. Отже, не може бути й мови про дозвіл на роботу над незаконне будівництво без виправлення незаконності в цілому: або будівництво регулюється в повному обсязі, або в дозволі на будівництво відмовлено. А хто може зробити найбільше, може зробити найменше: якщо дозвіл на будівництво поглиблює нерегулярність початкової споруди, заявникові потрібно відмовити (2) .
Не може бути й мови про дозвіл на роботу на незаконному будівництві без усунення незаконності в цілому.
Але все не завжди так просто, оскільки законодавець і судова практика кваліфікували це правило поведінки, коли незаконне будівництво має певний стаж.
Фактичне регулювання через десять років
Коли незаконну забудову було завершено більше десяти років тому, раніше заявлене правило розвалюється. Стаття L.421-9 Кодексу містобудування (3) справді передбачає, що "коли будівництво закінчується більше десяти років, відмова дозвіл на будівництво або рішення протидіяти попередній декларації не може ґрунтуватися на нерегулярності первинного будівництва з точки зору містобудівного законодавства ".
Таким чином вводиться термін позовної давності на користь будівель, яким більше десяти років: громада не може використати їх початкову незаконність, щоб відмовити у наданні дозволу на проведення робіт над тим, що вже існує. Тільки питання відповідності твору по відношенню до містобудівне правило чинний повинен направляти громаду у виборі відповіді на поданий їй запит. Іншими словами: коли будівництво закінчується більше десяти років, ви повинні думати, ніби його будували регулярно, навіть якщо насправді це не так ...
Право забути, яким користуються власники старих будівель, застосовується не у всіх випадках.
Однак цим правом забути користуються власники Росії конструкцій старий не застосовується у певних випадках, описаних у статті L.421-9 містобудівного кодексу.
Регулювання законодавства, яке бажає законодавець, неможливе, коли будівництво піддає третім особам або його мешканцям доведену небезпеку, коли воно знаходиться в районі, що підлягає особливій охороні (природний парк, класифікована ділянка, зроблена непридатною для плану запобігання природним ризикам), або якщо він був реалізований незаконно у відкритому доступі.
Аналогічним чином, якщо по закінченню десятирічного періоду триває процедура знесення первинного будівництва, правило, встановлене статтею L.421-9, не застосовується.
Останній виняток із цього правила заслуговує на підкреслення, оскільки він стосується будівництва, що здійснюються незаконно без дозвіл на будівництво: навіть старше десяти років вони не можуть скористатися пільговим режимом, передбаченим статтею L.421-9 Кодексу містобудування. Якщо їх власник хоче виконати роботу над ним, йому доведеться подати заявку на дозвіл на будівництво, що призведе до регулювання всього будівництва шляхом застосування судової практики Таламі. В іншому випадку, запит на отримання дозволу повинен бути відхилений.
Можливий дозвіл на будівництво, яке не підлягає регулюванню
У 2011 році Державна рада уточнила, що у випадку будівництво старий імплантований без дозвіл, навіть якщо його більше не можна регулювати (4), орган може все-таки дозволити виконання робіт, коли вони призначені для збереження будівлі або приведення її у відповідність із новітніми будівельними стандартами.
Однак це лише простий факультет для державного органу, який повинен зважити зацікавлені інтереси перед тим, як прийняти своє рішення: "у випадку, якщо адміністративний орган планує відмовити у запитуваному дозволі, оскільки не може бути дозволена вся будівля стосовно містобудівні правила чинний на дату прийняття рішення, однак він має можливість у разі старої конструкції, щодо якої неможливий кримінальний чи цивільний позов, після оцінки різних суспільних інтересів та з огляду на цей запит, дозволити серед запитуваних робіт дозволити такі, що необхідні для його збереження та відповідності стандартам, навіть незважаючи на те, що його будівництво більше не могло бути врегульовано з урахуванням застосовних правил планування (5) ".
Влада все ще може дозволити виконання робіт, коли їх метою є збереження будівлі.
Конкретно, ця прецедентна практика націлена конструкцій старий, який більше не може бути оскаржений в суді і який не може бути врегульований а дозвіл; їх власники можуть бути уповноважені виконувати роботи з консолідації, захисту або приведення в норму, але лише це.
Якщо будівництво стала незаконний через зміни в правилі планування: дозвіл може бути виданий, якщо він не ігнорує нове правило.
ЩО РОБИТИЧи має бути дозволена реконструкція будівлі, зруйнованої внаслідок катастрофи ?
Якщо будівля була зруйнована менше десяти років тому, стаття L.111-15 Кодексу містобудування надає її власникові право продовжувати ідентичну реконструкцію, навіть якщо через еволюцію містобудівне правило, така робота в принципі не повинна бути дозволена.
Однак для реалізації цього права на реконструкцію повинні бути дотримані певні умови:
- будівництво повинно налагоджуватися регулярно,
- місцевий містобудівний документ або план запобігання природним ризикам не повинні виключати застосування статті L.111-15 містобудівного кодексу
- і, нарешті, реконструкція не повинна мати наслідком піддавати мешканців серйозному ризику для їхньої безпеки.
На відміну від попередньої гіпотези, ситуація, що виникає, полягає в тому, що споруда регулярно будується, але яка стала невідповідною правило урбанізмуe завдяки модифікації останнього. Спочатку регулярне будівництво стало невідповідним без того, щоб власник підняв палець ...
Якщо останній подає запит на отримання дозволу на виконання робіт, чи слід систематично відмовляти йому на підставі того, що його будівництво стало нерегулярним? Чи повинні ми навпаки задовольнити його прохання, вважаючи, що будівля була створена законно і що це створило права на користь заявника? Як часто відповідь намагатиметься узгодити інтереси громади з інтересами власника. Перше, що вимагається для забезпечення дотримання норм містобудування, в тому числі щодо споруд, створених до їх введення в дію, не може бути й мови про звільнення їх від нової містобудівне правило, навіть якщо їх регулярно імплантували. Але також не може бути й мови про заборону власнику здійснювати будь-яке втручання у його власність на тій підставі, що міські норми містобудування змінились.
Не можна йти про те, щоб скасувати нове містобудівне правило з будівель, встановлених до його введення в дію.
Саме звернення до судової практики «Секлера» дозволить громаді узгодити ці два імперативи. Відповідно до цієї судової практики (6), якщо a будівництво стала незаконний через появу a містобудівне правило новий, його власник може бути уповноважений проводити роботи над ним у двох випадках.
З одного боку, і це логічно, дозвіл на будівництво може бути наданий, якщо він має на меті покращити відповідність конструкції новому правилу. Не можна заборонити власнику бажати пристосувати своє будівництво до найновіших правил містобудування.
З іншого боку,дозвіл на будівництво може бути виданий, якщо запланована робота "не пов'язана" з нещодавно введеними положеннями, тобто якщо вони стосуються теми, яка не торкнулася змін у нормативних актах містобудування. Наприклад, якщо правило про кількість паркувальних місць, що створюються відповідно до забудованої площі, буде змінено, заява про дозвіл на ремонтні роботи, що не призведе до збільшення площі, повинна бути сприятливо отримана, навіть якщо навіть будівництво як ціле не включатиме кількість місць для паркування, передбачених новим правилом (7) .
Дозвіл на будівництво може бути виданий, якщо заплановані роботи є "чужими" для нещодавно введених положень.
Однак, оскільки судова практика "Seckler" має додатковий обсяг, компетентний державний орган може встановити різні правила у своєму містобудівному документі. Зокрема, документ місцевого планування може передбачати, що нове правило не застосовуватиметься до заявок на отримання дозволів, що стосуються існуючого будівництва, яке не відповідає його положенням. Таким чином, власники законно встановленого будівництва, але яке стало невідповідним через зміни правил містобудування, можуть бути уповноважені відмовитись від нових стандартів ... за бажанням громади.