Як придбати будинок з кількома SCI, спільною власністю чи тонтіном
Згідно з опитуванням Opinionway, проведеним для мережі нерухомості Orpi, більше одного з двох французів заявляють, що готові придбати другий будинок, щоб провести там свої канікули. Е так! Хто б не мріяв про ізольований заміський будинок, де розслаблення та неробство з родиною чи друзями необхідні ?
На жаль, і у багатьох випадках фактори "ціна", "збори" та "податки" часто є гальмом для рішення про закупівлю ... Але якщо факт проведення кількох процедур дозволив трохи допомогти акселератору останні? Що робити, можливі юридичні формули, запобіжні заходи, очікувані витрати ... Ми розповідаємо вам все (або майже!) Про купівлю будинку з друзями чи родиною !
Купівля другого будинку: задоволення перш за все
Ми всі можемо бачити там один одного: гарний кам’яний будинок, загублений посеред соснового лісу, віялоподібні ноги на його шезлонгу біля бірюзового басейну, хмільний запах літнього барбекю, перший пляж за 10 хвилин ходьби, доброзичлива атмосфера з родичами, дітьми, друзями ... І напружене відчуття сказати "це вдома/ми" !
Другий дім також є синонімом незалежності, коли мова йде про планування канікул. Немає більше втраченого часу на сайтах онлайн-бронювання житла, розчарування, що всі готелі заповнені до кінця літа, заощадження, які піднімаються в димі в останню хвилину оренди ... кусочок раю доступний, як тільки ми хочемо їхати, це безцінно !
Біля моря, в сільській місцевості, в горах ... Купівля будинку для відпочинку чи квартири - це перш за все інвестиція, синонім задоволення, щоб добре провести час з родиною, друзями або під час виходу на пенсію. Це також можливість урізноманітнити свою спадщину та отримати прибуток, здаючи в оренду, коли ви не збираєтеся їхати !
Однак придбання житла, навіть для вторинного користування, є неминуче дорогим, і лише проведення всієї суми угоди може виявитися фінансово складним. Ось чому придбання другого будинку з родиною чи друзями може бути рішенням! Зниження витрат, спільні витрати, більша площа поверхні ... Це приносить користь, але як ви це робите? Ось пояснення !
SCI, спільне володіння, тонтин: 3 юридичні формули, які можна купувати разом
Вирішено, ви беретесь за придбання другого будинку разом зі своїми братами, сестрами, кузенами чи навіть найкращими друзями. Ви всі погоджуєтесь, про яке саме майно, його місце розташування, довкілля чи навіть його маленькі додаткові послуги (наприклад, великий і красивий басейн, наприклад, адже у всіх нас є ця кохана людина, яка має смак мільярдера) немає!). Вам просто потрібно вирішити, як придбати все це разом; вам доступні різні можливості з перевагами та недоліками !
Société Civile Immobilière (SCI): юридична особа як власник
Принцип купівлі нерухомості шляхом створення SCI простий: останній фактично стає власником відповідного житла, партнери (= тренери) мають частки, що відповідають їх відповідним фінансовим внескам.
Як створити SCI ?
Як і при створенні будь-якої компанії, процедура починається з складання статуту, що здійснюється за допомогою професіонала (нотаріуса, адвоката, спеціалізованої фірми тощо). Ці статути важливі, оскільки саме вони встановлюють офіційні рамки SCI (ідентичність, режим роботи, умови для модифікацій тощо), щоб запобігти можливим суперечкам між тренерами. Потім професіонал подбає про формальності, необхідні для реального створення SCI (реєстрація статутів, юридичних публікацій, реєстрація тощо). Зверніть увагу, що вартість цієї процедури, як правило, становить близько 1500 євро.
Які переваги SCI для придбання будинку з кількома людьми ?
Їх декілька! Найчастіше іпотечні позики легше отримувати, враховуючи статус компанії; банки, як правило, більш "впевнені", оскільки це юридична особа, але перш за все тому, що є кілька покупців (гарантія більшої фінансової спроможності). Ще однією перевагою SCI є те, що дуже легко залишити її, просто продавши її акції іншим партнерам. Це дозволяє уникнути можливих конфліктів, коли один з покупців більше не бажає бути частиною SCI і, отже, більше не отримує вигоди від власності. Нарешті, правила, викладені в статуті, дозволяють сформувати реальні рамки для функціонування та використання майна (призначення управителя, умови продажу акцій або у випадку смерті тощо).
І недоліки ?
Ми бачили це в процесі створення: створення SCI має фінансові витрати. Але для належного управління SCI також потрібен присвячений час і певний формалізм! Дійсно, партнери SCI зобов’язані збиратися на загальних зборах один раз на рік, вести реєстр, спільно голосувати за рішення ... Коротше кажучи, формальна структура є важливою, але це забирає багато часу! Слід також зазначити, що відкриття банківського рахунку на ім’я SCI є обов’язковим; обов’язковий крок, який слід додати до попередніх! Нарешті, добре знати, що продаж майна може відбутися лише за умови згоди всіх партнерів; ситуація, яка може виявитися конфліктною, якщо це не так.
Спільна власність: власник до його інвестицій
Купуйте разом у спільній власності, що це таке ?
Цю юридичну формулу апріорі найпростіше придбати разом або, принаймні, найменш обмежувальну. Кожен покупець (у даному випадку називається "спільним власником") володіє резиденцією до його фінансового внеску (поділ акцій, звичайно, зазначений у договорі про купівлю) і має права на все майно.
Які переваги спільної власності ?
Це справді найпростіше і найдешевше рішення для реалізації. Формальності майже дорівнюють нулю на момент придбання та протягом усього періоду спільної власності. Крім того, закон чіткий щодо цього питання: "Нікого не можна примушувати залишатися у спільному володінні": якщо хтось із співвласників бажає "вийти" із спільного володіння шляхом перепродажу своєї квоти, він може. Інші співвласники мають право першої відмови над останніми (вони мають пріоритет перед можливим викупом); якщо вони цього не виконують, його можна продати комусь поза межами спільного володіння.
І недоліки ?
2/3 співвласників повинні бути згідними щодо прийняття рішень щодо можливих робіт (ремонт, технічне обслуговування тощо). Що стосується важливого рішення про перепродаж майна в повному обсязі, потрібна одностайність. Ці правила можуть створити проблему в тому випадку, якщо між співвласниками виникають розбіжності або розбіжності. Блокування спільної власності або звернення до правосуддя, наслідки конфлікту можуть мати серйозні наслідки. Нарешті, у разі смерті одного із співвласників частка останнього автоматично надходить до його спадкоємців, а не до інших покупців ... Можливе джерело судового розгляду !
Тонтин: повне володіння вижилими покупцями
Що таке тонтин ?
Також називається "пактом про тонтин", він повинен бути вставлений в акт купівлі. Купуючи разом, цей пункт гарантує останньому, хто залишився в живих, повернення йому майна в повному обсязі. Іншими словами, у разі смерті співвласників, останній, хто вижив, тоді вважається заднім числом єдиним власником вторинного місця проживання (= повноправним власником з дня придбання житла). Тонтин повинен містити реальну небезпеку; іншими словами, не слід заздалегідь знати, хто стане останнім, хто вижив. Тому для цього потрібно, щоб різниця у віці між тренерами не була занадто великою !
Які переваги пакту про тонтини ?
Для тренерів цей пункт є гарантією «збереження» своїх прав на власність у разі смерті інших людей, на відміну від спільної власності, де спадкоємці мають пріоритет. Насправді, на жаль, померлі покупці вважаються ніколи не власниками, тому майно виключається з їх садиб.
І недоліки ?
Якщо є бажання продати свою частку або продати все майно (звичайно, до того, як залишитися в живих), тренери повинні погодитись одноголосно. На відміну від спільної власності, свобода "залишити" тонтін не є правом; Отже, це може бути складним управлінням, коли панують розбіжності !
SCI, спільне володіння, тонтин: узагальнена таблиця юридичних формул для спільного придбання
| Принцип | Переваги | Недоліки | |
| SCI | Покупці є партнерами і мають частки в SCI (власник майна) до їх внеску | - Більш привабливі кредити на нерухомість - Вихід з SCI шляхом простого перепродажу акцій - Формальні рамки завдяки статутам, які регулюють ДКІ | - Дорога реалізація - Зобов'язання щорічних загальних зборів - домовленість усіх партнерів про продаж майна |
| ІНДИВІЗІЯ | Покупці є власниками пропорційно до своїх грошей, вкладених у власність | - Простота в налаштуванні - Без реєстраційних внесків -Свобода виїзду | - Рішення, прийняті більшістю 2/3 або одноголосно (продаж) - Якщо хтось із співвласників помре: пріоритет для спадкоємців |
| ТОНТИН | Покупці об'єднують свій капітал, щоб придбати нерухомість. Якщо один з них помер, його частка розподіляється між іншими; останній, хто вижив, отримує повне право власності заднім числом | - Дуже захисна формула для тренерів | - Одностайність, необхідна для продажу майна або продажу акцій |
Податки та інші витрати: витрати, що враховуються
“Чудові проектні люди, давайте почнемо!? "
Ризикуючи прозвучати як какашка служби та трохи зіпсувати настрій, чи повністю ви оцінили, скільки коштуватиме вам будинок для відпочинку, про який мрієте, як тільки ви його придбаєте? Ми можемо бути там для розваги і, щоб не вагатися з друзями, витрати не займуть вільного часу ...
Податки та збори
Що стосується основного місця проживання, цю статтю витрат слід враховувати у ваших невеликих розрахунках. Податок на житло, податок на майно, податок на прибуток від капіталу при перепродажі…. Тому ці витрати не слід недооцінювати, оскільки, навіть якщо вони розподілені, вони можуть швидко обтяжити бюджет. !
Поточні звинувачення
Фіксовані платежі, звичайно, повинні бути включені до бюджету! Вода, електроенергія, Інтернет, можливі збори за співвласність ... Навіть якщо ви іноді туди їздите, ваш другий дім стане місцем життя, перш за все; якщо ви не живете при свічках або не замінюєте щоденний душ каструлею з водою, підігрітою на дровах, рахунки, подібні до основного місця проживання, потрібно буде оплатити !
Витрати на утримання
Якщо ви не хочете закінчити з джунглями замість саду або з дахом, схожим на швейцарський сир, другий дім потрібно побалувати! Прибирання басейну, утримання зелених насаджень, заміна котла, ремонт стін ... Як великі, так і малі роботи мають свої витрати! Але це також ціна, яку потрібно заплатити, щоб отримати трохи притулку миру.
Ціна страховки
Страхові компанії, як правило, включають пункти, що стосуються вторинного житла, у договорах страхування житлових будинків із багатоквартирним житлом (MRH), тим самим завищуючи рахунок ... Справді, проживання, яке іноді займає, може становити ризик крадіжки або навіть втрати вище, ніж основного місця проживання; тож будьте обережні, вибираючи найкращу формулу, щоб добре покриватися без вибуху бюджету !
Транспортні витрати, щоб туди дістатися
Другий дім більшу частину часу є синонімом втечі. Хто каже, що втеча апріорі говорить більш-менш далеко від свого основного житла! Автомобільне паливо, плата за проїзд, квиток на літак чи поїзд ... Тут знову ж обстановка має свою ціну.
BAC + 10 не є необхідним, щоб зрозуміти, що успіх цієї спільної покупки, як у ділі, так і з часом, залежить від хорошого взаєморозуміння між тренерами! Близькі друзі чи сім'я, найголовніше - обговорити всі можливості та потенційні рішення, щоб розпочати добре.
Виберіть формулу, яка найкраще відповідає потребам кожного, не недооцінюйте витрат, які може понести цей другий дім, приступайте до пошуку ідеального будинку для відпочинку (ви знаєте, де перевірити правильне місце розташування та оточення адреси, чи не так !) і ліниві канікули з родиною чи друзями - це за вами !