Як скористатися планом Duflot L Express Your Money
Нова схема інвестицій в оренду пропонує максимальне зниження податку на 54 000 євро протягом дев’яти років. Привабливий? Звичайно, але не для всіх, і не скрізь !
Дюфлот чи Шпалер? Для непосвячених це трохи схоже на "зелений сік і зелений сік" або "біла шапка і біла кришка". На основі тієї ж схеми, нова орендована нерухомість Duflot замінює систему Scellier, що діяла з 2009 по 2012 рік. В обмін на зобов’язання з оренди як основного місця проживання орендодавець отримує зниження податку. Виходячи з ціни придбання майна, вона розподіляється протягом декількох років. Але Duflot - це далеко не Scellier! Цей новий режим звільнення від оподаткування справді має "соціальне" та "міське" покликання. Це сприяє оренді французів, чиї ресурси, згідно з умовами Міністерства житлово-комунального господарства, "середні", а також заохочує будівництво в районах, де попит на оренду не задовольняється. .
Ці два основні критерії, яких не існувало у Шкільє, або були передбачені незначним чином, відрізняють два режими. Це призводить до багатьох відмінностей в умовах експлуатації Duflot. Відмінності, які змушують людину сумніватися у доцільності такої інвестиції. Короткий зміст переваги Duflot та його формулювання в загальній границі податкових лазівок необхідно, щоб знати, хто в цьому зацікавлений.
Система з точки зору загальної межі податкових лазівок
Ця схема породжує право на зниження податку на 18% ціни на житло, утримане в межах 300 000 євро. Це загальне зменшення податку на 54 000 євро. Він згладжується протягом дев'яти років із розрахунку 6000 євро на рік. Якщо ви оподатковуєтесь за граничною ставкою (найвищою прогресивною шкалою, яка застосовується до вас) 5%, ідіть своїм шляхом. Ваш податок буде недостатньо великим. Ви оподатковуєтеся за ставкою 14%? Деякі можуть визнати це податковою пільгою при не надто великих інвестиціях. Оскільки, якщо зменшення перевищує податок, сплачений платником податку за один рік, перенесення на наступні роки неможливе. Тому надмірне зниження податку однозначно втрачено.
Крім того, ця інвестиція враховується для розрахунку загальної межі податкових лазівк на домогосподарство, яка зараз знижена до 10 000 євро. Тут взуття щипає. Оскільки маржа платника податків для звільнення від сплати податків є більш обмеженою, останній повинен приймати рішення. Якщо щороку у вас є періодичні витрати, що дають право на кредит або зниження податку, наприклад, на роботу вдома чи догляд за дітьми, обчисліть їх незводиму суму, щоб переконатися, що, купуючи Duflot, ви не вибухнете границю в 10 000 євро. Для заможних сімей її легко дістати. За цих умов краще відмовитися від Duflot, оскільки, за відсутності відстрочки зниження податку, ви не будете повністю звільнені від сплати податків! Після того, як цей розрахунок буде зроблено, варто заглянути в деталі Duflot.
В обмін на більшу податкову перевагу, ніж у "Штрельє", тобто 18% замість зниження 13%, режим Дюфло також є більш обмежувальним. Перш за все, орендна плата за квадратний метр, яку не слід перевищувати, є приблизно на 25% нижчою. Таким чином, у зоні B1, що відповідає агломераціям понад 250 000 жителів, віддаленим паризьким передмістям, дорогим муніципалітетам, прибережним та прикордонним районам, ми падаємо з 13,22 євро за квадратний метр до 9,88 євро за квадратний метр. На думку більшості професіоналів, ці стелі для багатьох провінційних міст досить близькі до реальності ринку.
Краще зупинитися на невеликому житлі
З іншого боку, для інших муніципалітетів, розташованих у паризькому регіоні чи на Лазурному березі та приєднаних до зон A та A bis, ми далекі від позначки. Однак саме в цих сферах попит на оренду є найбільшим! Наслідок для вас: немає необхідності інвестувати в Duflot у Шарантон-ле-Пон у Валь-де-Марн, наприклад, Duflot встановлює вам стелю 16,52 євро, тоді як середня орендна плата в цьому місті становить 19, 80 євро за квадратний метр. Крім того, оголошені стелі вводять в оману. Тому що уряд та парламентарі розробили газову установку, яка називається "коефіцієнт мультиплікатора".
Цей коефіцієнт полягає у застосуванні до стелі кожної зони, закріпленої Берсі, формулою [0,7 + (19/поверхня власності)]. Ця система коефіцієнтів сприяє поверхням, що не перевищують 63 квадратних метрів. Крім цього, максимальна орендна плата за квадратний метр зменшується. Отже, для придбання чотирикімнатної квартири площею 85 квадратних метрів у зоні В1 плата оренди, яка не буде перевищена, становитиме 9,12 євро. І навпаки, для студії площею 38 квадратних метрів формула призводить до вищої межі оренди, тобто 11,85 євро.
Остання точність: цей коефіцієнт множення, сам по собі обмежений, не може перевищувати 1,20. Менше 38 квадратних метрів, саме цей коефіцієнт 1,20 потрібно застосовувати для отримання максимальної орендної плати за квадратний метр.
Мета почесна, маленькі квартири часто здаються дорожче за квадратний метр, ніж великі. Фактом залишається той факт, що, згідно з обсерваторією Clameur des rents, ця тенденція помітно знижується при оренді житла на невеликих територіях, а вгору для квартир з чотирма та п’ятьма кімнатами. А в деяких містах інвестор не зможе застосувати орендну плату, відповідну ринковій, за сімейну квартиру.
Дві інвестиції часом кращі, ніж одна?!
Так, в Екс-ан-Провансі, розташованому в зоні B1, площу Duflot площею 85 квадратних метрів можна взяти в оренду лише 9,12 євро за квадратний метр, тоді як середня орендна плата за нову нерухомість варіюється залежно від стану, від 12, 10 євро до 18,20 євро. Фінансова жертва інвестора для зменшення податку величезна! Якщо він хоче вибрати нерухомість із орендою Duflot, близькою до ринкових цін, він повинен відмовитись від зон A bis та A, де орендна плата все ще занадто висока, і зосередитись на певних муніципалітетах у зонах B1 або B2. Він також повинен віддавати перевагу площі, що не перевищує 63 квадратних метрів, коефіцієнт множення потім стає від’ємником.
Для тих, хто хоче максимізувати зниження податку, інвестуючи 300 000 євро, це обмеження поверхонь, однак, не є проблемою, оскільки, на відміну від режиму Шклеєр, який дозволяв лише одну інвестицію, у Duflot можна придбати два товари. Ще одна дивина режиму Дюфлота: цінова межа власності на квадратний метр. Податкова пільга справді передбачає, що ви не перевищуєте 300 000 євро інвестицій, але це також накладає обмеження ціни за квадратний метр власності.
У Scellier ця стеля варіювалась, логічно, залежно від площі будівництва, від 2000 до 5200 євро за квадратний метр. Для Duflot ця сума встановлена для всієї території на рівні 5500 євро за квадратний метр. Це цілком реально для вузьких районів, таких як Паризький регіон, але купувати там недоцільно, оскільки плата оренди нового режиму занадто низька.
Краще доглянуті будівлі
З іншого боку, для інших регіонів ці 5500 євро за квадратний метр занадто високі, за словами Крістін Рок'є з Черенічімо, це навіть "справжня аберрація". Оскільки забудовники постійно скаржаться на подорожчання землі та будівництва, уряд дає їм повну свободу для збільшення рахунку. Покупці ризикують заплатити високу ціну за податкову пільгу !
Високі ціни та низька орендна плата. прибутковість Duflot буде дуже обмежена. Цей режим також встановлює обмеження ресурсів для орендарів на дату входу в приміщення. Вони нижчі, ніж у проміжного Шкілера. Але професіонали вважають їх реалістичними, оскільки вони дозволяють поважати співвідношення однієї третини між доходом орендаря та сумою орендної плати, яку вимагають від орендодавців. Так, у Труа, в Аубе, дохід пари з дітьми не повинен перевищувати 43 002 євро. Оренда трикімнатної квартири площею 63 квадратні метри обмежена на один рік у 6 494 євро. Співвідношення широко поважається. Le Duflot також позначає кінець будівель, які використовуються виключно для оренди. Насправді, 20% квартир у програмі мають бути зарезервовані для власників помешкань.
Це добре, оскільки, тримаючи власників-окупантів, будинки часто краще обслуговуються, а витрати контролюються. Крім того, наприкінці дев’ятирічного строку оренди не всі активи потраплять на ринок перепродажу. І навпаки, ми можемо пошкодувати, що новий пристрій забороняє оренду нащадків або висхідних платників податків, оскільки низка невеликих площ, що продаються в Scellier, використовується для розміщення дітей студентів. Вийдіть із схеми, яка дозволила посереднику Scellier скористатися додатковою податковою пільгою: зниженням на 30% доходу від власності в обмін на нижчу оренду та обмежені ресурси для орендарів.
Перш за все, хороший спосіб доповнити пенсію
Якщо мета полягає лише у звільненні від сплати податків, Duflot не є ідеальним варіантом. Буде зацікавлений платник податків, який ще не оподаткував занадто багато. Але фіскальна морква повинна бути лише одним із елементів її рішення, тим більше, що приріст капіталу від перепродажу є невизначеним у середньостроковій перспективі. «Дуфлот» залишається насамперед хорошим засобом створення за допомогою податкових органів додаткового доходу, який у довгостроковій перспективі доповнить пенсію, покликану зменшити, як шкіру смутку.