Які правила встановлення та перегляду орендної плати за комерційну оренду Батіст Робелін
При укладенні договору оренди орендна плата вільно фіксується сторонами. Його сума не підпадає під дію будь-якого максимуму чи будь-якого правила розрахунку. З іншого боку, що стосується наступних переглядів, суворі рамки планують залишити можливість орендодавцю отримати збільшення орендної плати, одночасно захищаючи орендаря від незначного збільшення.
Однак правовий режим не є повністю публічним порядком: сторони можуть включити в договір пункти, що стосуються зміни орендної плати.
I. Трирічний юридичний огляд.
Під час оренди стаття L. 145-38 Господарського кодексу передбачає можливість перегляду трирічної орендної плати. Така корекція може відбутися з ініціативи орендодавця або орендаря за запитом судового пристава або рекомендованим листом із підтвердженням отримання. У ньому повинно бути зазначено, під страхом нікчемності, розмір бажаної орендної плати [1] .
Кожне прохання про перегляд може бути подане лише через три роки з моменту попереднього встановлення орендної плати, будь то договірної чи судової. Таким чином, це може бути дата вступу орендаря у володіння, початкова точка відновленої оренди або дата, коли орендна плата, встановлена в контексті попереднього перегляду, набрала чинності.
Принцип фіксації переглянутої орендної плати до вартості орендної плати.
Стаття L. 145-33 Господарського кодексу передбачає узгодження переглянутої орендної плати з орендною вартістю приміщення. За відсутності згоди між сторонами ця величина визначається за п’ятьма елементами, перерахованими та деталізованими в текстах [2] .
Орієнтовані:
Характеристика розглянутих приміщень,
Пункт призначення місць,
Відповідні зобов'язання сторін,
Місцеві фактори комерційності,
Зазвичай ціни в районі.
Однак жодної деталі щодо комбінації цих елементів або відповідного методу розрахунку не робиться. У разі суперечки вартість орендної плати обчислюється головою Судового суду (раніше TGI), призначеним суддею з орендної плати, який часто звертається до експертизи.
Принцип, обмежений обмежувальними правилами.
З метою захисту орендаря законодавець передбачив обмеження обсягу перегляду за допомогою механізму обмеження. В принципі, коливання орендної плати не може перевищувати варіації, що спостерігаються щоквартальним індексом комерційної орендної плати або, якщо застосовно, щоквартальним індексом орендної плати за третинну діяльність, що відбувається з часу останнього встановлення орендної плати.
Зазначимо, що протягом тривалого часу враховувався єдиний показник вартості будівництва, але він постійно збільшувався і не відображав реального розвитку сектору. Щоб виправити це, закон послідовно закріпив два індекси, передбачені зараз у статті L. 145-38 Господарського кодексу [3] .
Нарешті, можливість посилання на індекс вартості будівництва для юридичних переглядів повністю виключена [4] .
Цей принцип обмеження має три винятки.
Він відхиляється:
Якщо орендодавець надає підтвердження суттєвої зміни місцевих комерційних факторів, що саме по собі призвело до коливання вартості оренди більш ніж на 10%. У цьому випадку переглянута орендна плата повинна відповідати вартості орендної плати, не обмежуючись індексом. Тим не менше, щоб захистити орендаря від раптового та значного збільшення його орендної плати, закон Пінеля від 18 червня 2014 року встановив обмеження. Навіть у разі зняття стелі, перегляд не може призвести до збільшення, яке протягом року перевищує 10% орендної плати за попередній рік.
У разі надання суборенди за ціною, що перевищує початкову оренду [5] .
Коли орендодавець вимагає збільшення орендної плати в якості компенсації за заходи деспеціалізації [6] .
Щодо поновлення оренди, як правило, проводиться перегляд орендної плати, який підпорядковується тим самим принципам, що і трирічний огляд.
Однак обмеження відкидається в різних випадках [7]:
У разі значної модифікації елементів, що визначають вартість оренди.
Коли оренда укладена на термін більше дев'яти років або якщо вона продовжується більше дванадцяти років.
Для оренди голої землі.
Для одновалентних приміщень.
Для приміщень, що використовуються виключно як офіси.
Поєднання вартості оренди та квартального базового індексу
Без труднощів, коли вартість оренди знаходиться між поточною орендною платою та граничним значенням, що випливає з квартального базового індексу, орендна плата встановлюється за орендною вартістю [8] .
Питання постало складнішим, коли вартість оренди падає, а квартальний базовий індекс зростає. Спочатку Касаційний суд визнав, що орендна плата може бути переглянута в бік зменшення [9], суворо застосовуючи принцип обмеження. Однак законодавець втрутився, щоб засудити це рішення [10], вважаючи, що зміна орендної плати може здійснюватися лише в тому ж напрямку, що і зміна розглянутого індексу. Таким чином, у разі розбіжностей між двома елементами доцільно звертатись лише до індексу, який стає еталонним елементом, а не просто обмеженням.
II. Звичайна організація огляду орендної плати.
Вставка речення про ковзну шкалу.
При встановленні початкової орендної плати учасники договору оренди можуть включати положення ковзної шкали або положення про індексацію, які змінюють орендну плату відповідно до індексу. Тоді зміна орендної плати відбувається запланованими темпами, що не обов’язково три роки.
Однак вільно обраний індекс повинен бути безпосередньо пов'язаний з предметом контракту або діяльністю однієї із сторін [11]. Вказується, що індексації, зроблені за індексом комерційної орендної плати або індексом орендної плати за третинну діяльність, розглядаються щодо предмета оренди.
Крім того, Касаційний суд вважає, що дійсність застереження підпорядковується взаємному характеру змін орендної плати: він не може передбачати, що сума буде переглянута лише в бік збільшення [12] .
Більше того, якщо внаслідок дії пункту, орендна плата збільшується або зменшується більш ніж на чверть порівняно з раніше встановленою ціною, одна зі сторін може вимагати юридичного перегляду [13]. Це право, від якого орендар не може відмовитись заздалегідь [14] .
Таким чином, суддя може вимагати встановити вищу орендну плату, ніж та, яка була б результатом індексації. Але тут знову ж законодавець прийшов до обмеження цього обмеження [15], запобігаючи збільшенню збільшення на один рік більше, ніж 10% орендної плати, сплаченої протягом попереднього року.
Вставка пункту рецепта.
Стаття доходу дозволяє зробити частину орендної плати залежною від результатів діяльності бізнесу орендаря. Як правило, сума тоді складається з фіксованої та змінної частини залежно від обороту або прибутку орендаря.
Касаційний суд визнав обгрунтованість такого пункту, який порушує правовий механізм трирічного перегляду. Поновлюючи оренду, Суд пояснив, що стаття доходу не забороняє, якщо це передбачено договором, звернення до судді з питань комерційної оренди для встановлення гарантованого мінімуму за орендною вартістю [16] .
Примітки:
[1] Стаття R. 145-20 Господарського кодексу
[2] Статті R. 145-3 та наступні Господарського кодексу Франції.