Які умови перепродажу в законі Пінеля

Резюме статті

Придбання житла за схемою Пінеля породжує право на звільнення від сплати податків, що масштабується протягом декількох років. Однак, як і будь-який податковий пристрій, Pinel має переваги та недоліки. Основна з них стосується перепродажу термінових товарів. Коли можна продати Pinel? Які гарантії перепродажу передбачені законом Пінеля? Що робити у разі дефіциту землі? Чи можемо ми розпочати процедуру перепродажу до закінчення строку оренди 6, 9 або 12 років? Невеликі деталі умов перепродажу в Pinel.

Імітуйте своє зменшення податку Pinel

Стаття оновлена 24 листопада 2020 року.

Чи можемо ми перепродати житло Pinel до закінчення періоду оренди? ?

Коли інвестор купує житло в Пінель, існує три можливості зобов’язань, які відповідають обов’язковому періоду оренди будинку:

6 років (12% зниження податку),
9 років (18% зниження податку)
12 років (зниження податку на 21%)

Зверніть увагу, що з 2023 року ці ставки змінюються: при оренді на 6, 9 або 12 років ви отримаєте податкову пільгу в розмірі 10,5%, 15% або 17,5%. У 2024 році, останньому році, протягом якого можна буде скористатися перевагами пристрою, вони знижуються до 9%, 12% та 14%. На відміну від цього, в енергоефективних будинках ставки залишаться незмінними.

Термін оренди майна не є фіксованим: його можна продовжити, якщо власник-орендодавець вважає, що здача в оренду вигідна і бажає продовжувати орендувати своє майно. Якщо покупець обирає 6-річне зобов’язання, він може продовжувати це зобов’язання протягом 3 років двічі поспіль, щоб досягти максимальної межі системи Pinel. З іншого боку, через 12 років, закон Пінеля більше не застосовується.

Це лише після періоду завершена обов'язкова оренда, що може відбутися перепродаж майна. Це один із sine qua non умови інвестувати в Pinel.

Якщо це зобов’язання не буде дотримано, податкові пільги не тільки скасують одне одного, але ви також будете нести відповідальність перед державою за зниження податків, отримане за схемою. Однак з цього правила є винятки, які стосуються власника або його подружжя:

Втрата роботи;
нещасний випадок або хвороба, що призвели до втрати працездатності;
смерть власника;

Це єдині випадки, коли непередбачена перепродаж майна не спричиняє відшкодування податкових пільг власником або його бенефіціарами. У разі перепродажу майна згідно із законом Пінеля до 6, 9 або 12 років (залежно від обраної тривалості), орендодавець підлягає покаранню. Перепродаж майна за законом Пінеля до мінімального періоду 6 років.

Імітуйте своє зменшення податку Pinel

Справа про дефіцит землі при перепродажі Пінеля

Власник орендодавця, який закінчує термін дії своїх зобов'язань Pinel, може виставити майно на продаж, якщо бажає, за умови, що він не в дефіциті землі.

Пункт визначення: дефіцит землі

Коли ви орендуєте нерухомість, отримана рента оподатковується після вирахування певних платежів. Ми їх називаємо франшизні витрати. У Pinel ці звинувачення включають:

звинувачення, пов'язані з функціонування майна, нефінансові платежі (збори агентства нерухомості, страхові внески, збори ОСББ, податок на майно)
звинувачення фінансові, пов'язані з відсотками за позики (відсотки за позиками на придбання, ремонт або поліпшення майна, витрати, пов'язані з відсотками)
витрати, пов'язані з роботи з ремонту, технічного обслуговування та вдосконалення (нефінансові витрати).

Якщо протягом фінансового року франшизні витрати складають вище валового земельного доходу, ми говоримо про дефіцит землі.

У разі дефіциту землі перепродаж тоді неможливий протягом наступних трьох років. Це правило також застосовується до всіх інвестицій в оренду землі, а не лише до Pinel. Вона походить з Стаття 156 Загального податкового кодексу. Потім майно буде передано в оренду до 31 грудня третього року після декларації про дефіцит землі.

Чи слід нас турбувати через дефіцит землі ?

Щоб мати можливість бути реалізованим під час перепродажу свого майна, власник повинен відремонтувати його. Однак ремонтні роботи з перепродажу через 9 років або 12 років оренди можуть коштувати багато. Десятирічна оренда залишає сліди у житлі, не обов’язково через присутність мешканців, а через нормальний знос житла. Пожовклі стіни, пошкоджені картини, зношені підлоги, не кажучи вже про стан даху та труб. Суттєве оновлення, але яке зважує його вагу в податковій декларації.

Перепродаж Pinel: не забувайте про додану вартість !

Будь-який перепродаж нерухомості, придбаної за системою звільнення від оподаткування (Pinel, Robien, LMNP тощо), підлягає податок на прибуток від нерухомості. Коли ціна продажу вища за ціну придбання плюс:

нотаріальні збори,
комісії, що виплачуються посередникам,
витрати на роботу (на підтверджуючі документи або на 15% фіксовану ставку, якщо житло утримується більше 5 років).

Кажуть, що власник зробив a приріст капіталу, тому що він продає своє майно більше, ніж купив. Цей чистий приріст капіталу оподатковується двічі:

19% з податку на прибуток;
15,5% на внески на соціальне страхування.

Від 6-й рік тримання під вартою, ці дві частини стають зменшувальними. Тому власник може розраховувати на повне звільнення від власності через 22 і 30 років.

Закон про розлучення та Пінеля

Чи можемо ми перепродати закон Пінеля у разі розставання подружжя чи подружжя PACS? Це варіант, але він не один. У разі розлучення або припинення дії PACS податкове домогосподарство змінюється, що ставить під сумнів безперервність системи. Тоді є три можливості для колишніх подружжя:

Перепродайте нерухомість
Один із подружжя передає майно іншому, який викуповує його частку.
Обидва подружжя зберігають майно. Тоді ми говоримо, що добро є спільне володіння. Зниження податку розподіляється між двома сторонами відповідно до їх відповідної кількості акцій: 50/50, 30/70%.

Часті запитання

Чи можемо ми здійснити перепродаж Pinel перед доставкою товару ?

Ця ситуація стосується інвесторів Pinel, які купують поза планом (Продаж у майбутньому стані завершення) або поза планом. Більшість позапланових договорів купівлі-продажу передбачають таку можливість перепродати будинок, придбаний за планом. Таким чином, інвестор, який зробив бронювання, може повністю відмовитись від своєї покупки, перепродати її навіть до того, як ключі будуть передані.

🤷 Які умови для інвестування в Pinel ?

Закон Пінеля суворо регламентує оренду товарів, а також умови їх придбання. Перше, що потрібно знати: лише нове житло або позапланові продажі мають право на схему Pinel. Жоден тип товару не виключається (будинків, квартири, тощо), але донори повинні імперативно поважати a оренда стелі та оренда в гола оренда (без меблів). Будьте обережні! З 1 січня 2021 року більше не можна буде інвестувати в Пінель з будинком.

Зі свого боку, орендарі повинні поважати a обмеження ресурсу і зайняти житло як Основне місце проживання (відсутність тимчасової або сезонної оренди).

Чи можемо ми інвестувати в закон Пінеля в Парижі ?

Так, місто Париж знаходиться в зоні А-Біс і має право на використання пристрою. Побудувати або придбати квартиру за законом Пінеля в Парижі цілком можливо.

Чи можемо ми інвестувати Pinel інакше, як в новий ?

Так, з пристроєм Старий Пінель реабілітований або Pinel, оптимізований для визначає землю.

🤷 Яких підводних каменів слід уникати із законом Пінеля ?

Що стосується перепродажу, вся зацікавленість орендодавця залишається в реалізації прибутку від капіталу. Тому він повинен подбати під час придбання, щоб не робити переплатити своє майно. Порівняйте ціну придбання нерухомості з цінами інших нових будинків у цій категорії. Численні відгуки орендодавців згідно із законом Пінеля викликають жалю перепродажу збитком, незважаючи на дотримання початкового періоду зобов'язань. Дійсно, нерідкі випадки, коли деякі забудовники переоцінюють програми з нерухомості, користуючись привабливістю зниження податків для інвесторів. Майте на увазі, що перепродаж за нижчою вартістю призведе до втрати всіх переваг зниження податків !