Який ПДВ для торговців нерухомістю Schaeffer Avocats Immobilier

Який режим ПДВ застосовується, коли продавець нерухомості перепродає нерухомість після реконструкції: ПДВ із загальної ціни? ПДВ на націнку? або взагалі без ПДВ ?

який

Розшифрувати не завжди легко, і все ж важливо поставити питання з самого початку проекту, щоб не напружувати його прибутковість.

Попереднє зауваження: навіть якщо ми виявимо ситуації, в яких застосовуватиметься ПДВ з націнки, пройшов час, коли торговець товарами повинен був систематично застосовувати ПДВ з націнки (реформа 2010 р.).

Щоб добре розпочати: зрозумійте, про що йдеться

Розрізняти дві ситуації:

  • Магазини або офіси: якщо перепродаж обкладається ПДВ, покупець може повернути його; Отже, не проблема, якщо перепродаж обкладається ПДВ, тим більше, що дилер товарів може повернути ПДВ за роботу. Але будьте обережні, для деяких звільнених видів діяльності, таких як страхування, банківська справа та медичні професії, покупець не зможе повернути ПДВ.
  • Житлові приміщення: будь-який покупець (інституційний чи приватний) не зможе повернути ПДВ. Тому буде переважно, коли це можливо, щоб перепродаж житлових приміщень не обкладався ПДВ. Якщо це так, то дилер товарів не може повернути ПДВ з робіт.

Поради фахівця: чітко визначити профіль покупця для кожного проекту. Якщо покупець може повернути ПДВ, ціна буде узгоджена на неоподатковуваній основі, і це не проблема, якщо перепродаж обкладається ПДВ. З іншого боку, у разі перепродажу житлових приміщень, завжди буде, наскільки це можливо, уникати підлягання перепродажу ПДВ, оскільки ціна продажу буде узгоджуватися на основі, включаючи ПДВ, і торговець товарами повинен буде сплатити це ПДВ повертається до ціни продажу до Казначейства.

Але ми (не завжди) обираємо застосовний режим ПДВ! Ми повинні застосовувати правила та розрізняти наступні 3 ситуації.

СПРАВА 1 Після завершення будівлі більше 5 років: перепродаж в принципі не обкладається ПДВ

Продаж нерухомості понад п'ять років після його завершення (стара будівля) взагалі не обкладається ПДВ, будь то житлові приміщення, магазини чи офіси. Це передбачає, що робота, проведена дилером нерухомості, не призвела до капітального оновлення власності (випадок 3).

Наслідок для продавця товарів: ПДВ з робіт не підлягає відшкодуванню. Тому необхідно передбачити бюджет для роботи на основі податків.

Наслідок для покупця: реєстраційний збір становить 5,80%.

Якщо житлові приміщення продаються, це ідеальна ситуація для продавця нерухомості, який тоді не має ПДВ, щоб повернути казначейству ціну перепродажу.

СПРАВА 2 Будівлі більше 5 років після завершення будівництва, і продавець нерухомості вирішив обрати ПДВ: перепродаж обкладається ПДВ з націнки.

Якщо торговець нерухомістю продає підприємства чи офіси після невеликого оновлення, він може формалізувати в договорі перепродажу опцію щодо ПДВ. Цей варіант цікавий тим, що дозволить йому повернути ПДВ за роботу. Однак ціна продажу буде узгоджена на чистій основі, коли покупець зможе її повернути.

Отже, це є оптимальною ситуацією, коли купець товарів продає офіси та підприємства покупцям, які можуть повернути ПДВ.

СПРАВА 3 Будівлі менше п’яти років після важких ремонтних робіт: перепродаж обкладається ПДВ із загальної ціни на обов’язковій основі

Якщо роботи, що виконуються продавцем нерухомості, призводять до реконструкції будівлі (серйозний ремонт), перепродаж повинен обкладатися ПДВ із загальної ціни в обов'язковому порядку; це не варіант.

Коли робота повертається до нового стану, відбувається серйозний ремонт:

  • Або більшість фондів;
  • Або більшість опорних елементів;
  • Або більшість фасадів, окрім реконструкції;
  • Або всі шість елементів оздоблювальних робіт принаймні для двох третин кожного з них (електрика; сантехніка; неносні підлоги; зовнішні рами; внутрішні перегородки; система опалення).

У цьому випадку перепродаж обкладається ПДВ із загальної ціни, дилер товарів може вимагати повернення ПДВ з робіт, а реєстраційний збір для покупця становить лише 0,715%.

Поради фахівця: Якщо ви продаєте житлові приміщення, наскільки це можливо, слід уникати проведених робіт, які розглядаються як важкі ремонтні роботи, щоб уникнути ПДВ на загальну ціну перепродажу. Кордон між важким ремонтом та легким ремонтом встановити непросто, і він є фундаментальним, оскільки у випадку легкого ремонту взагалі відсутній ПДВ (випадок 1), а у випадку важкого ремонту (випадок 3) ПДВ із загальної ціни. Бажано створити файл, який обґрунтовує та документує обраний режим ПДВ, щоб уникнути податкового коригування.