Який податковий режим для оренди житла без готельного або мебльованого кредиту ACCEO

Який податковий режим для голих або мебльованих житлових приміщень ?

Для власника орендованого майна правила оподаткування різняться залежно від того, чи є воно голим чи мебльованим, а неминуче набрання чинності податком на утримання додатково ускладнює здійснення.

Крім того, при виборі плану необхідно враховувати розмір орендної плати та зборів.

Ось основні правила для оптимізації оподаткування:

Реальний або мікроземельний режим для оголеного житла
Фактичний нормальний режим є обов’язковим, якщо орендна плата перевищує 15000 євро на рік, або якщо платник податків пов’язаний з ДКІ або ДППІ.

Але він також може його вибрати, без можливості модифікації протягом трьох років. Для обчислення бази оподаткування всі відрахування потрібно відняти:

плата за оренду та співвласність,
іпотечні страхові внески,
іпотечний відсоток,
працює ...

У разі дефіциту негайно вираховується 10 700 євро, а решта переноситься на наступні роки, не перевищуючи десяти років. Потрібна подвійна декларація, перша для доходу від власності для оцінки податкової бази попереднього року, а друга для перенесення прибутку або дефіциту за основною декларацією з податку на прибуток.

Коли сума річної орендної плати не перевищує 15 000 євро, режим мікрофінансистів дозволяє вам отримати вигоду із стандартного зниження на 30%, яке включає всі збори, сплачені протягом року. Решта 70% підлягають ІР за прогресивною шкалою. Процес спрощений, оскільки достатньо вказати загальну орендну плату, що стосується року N-1, у головній декларації, відрахування 30% здійснюється податковою адміністрацією.

Як вибрати ?

Якщо загальні витрати становлять більше 30% від орендної плати, реальна система є більш цікавою; створюючи дефіцит землі, можна навіть уникнути будь-якого податку на прибуток від власності. Однак ведення точних рахунків та оформлення документів є більш нудним. Це перевага мікро-нерухомості, яка не вимагає доказів і є ідеальною у разі низьких витрат.

Справжній BIC або спрощений BIC для мебльованого житла
Непрофесійний орендодавець повинен використовувати реальну BIC для річної орендної плати, що перевищує 70 000 євро. Якщо він збирає менше, але обирає цю "нормальну" систему, його вибір безповоротний протягом двох років. Як і у випадку з голим житлом, фактичні витрати підлягають франшизі, але без можливості виникнення дефіциту. У кращому випадку платник податків звільняється від сплати податків та внесків на соціальне страхування. Оголошення результатів супроводжується додатковою декларацією про відстрочку розрахунку.

Спрощена система дає змогу обкладати податком лише 50% орендної плати нижче річної межі орендної плати в 70 000 євро, еквівалентна надбавка (мінімум 305 євро), що покриває витрати. Показник зниження збільшується до 71% для номерів для гостей або мебльованих туристичних закладів. Мікро BIC вимагає додаткової декларації про дохід від оренди, але вона залишається простішою, ніж реальна BIC, що, однак, рекомендується, коли плата висока.

Зміни, внесені САП на 2018 рік
При застосуванні податку, що утримується, поточний дохід за 2018 рік (включаючи стягнуту оренду) не оподатковується, тому максимізація зборів для мінімізації податкової бази не є актуальною.

Але власники ризикують перенести будь-яку роботу на 2019 рік, щоб зменшити витрати, понесені за рахунок зібраної орендної плати. Щоб уникнути такої ситуації, органи державної влади прийняли винятковий захід: повний обсяг виконаної роботи у 2018 році може бути внесений у відповідну декларацію до фактичного вирахування в 2019 році половини вартості робіт, оплачених у 2018 році та 2019.

Тим, хто спокушається почекати до 2020 року, щоб зменшення застосовувалось до 100% замість 50%, слід врахувати розмір передбаченого ремонту чи реконструкції.

Якщо він представляє більш ніж подвоєну суму річної орендної плати, що додається до 10 700 євро дефіциту, що припадає щороку на загальний дохід, відрахування в розмірі 150% дозволяє створити дефіцит землі набагато більший, ніж витрати на роботи.

Локатмебльована іонна податкова пільга з доходу від оренди

Дохід від оренди, оподаткування якого є особливо обмежувальним, не позначається на єдиному податку у розмірі 30%. Однак існують різні способи зменшення суми податків і зборів, що відносяться до цієї категорії доходів. Серед можливих рішень найцікавішим залишається оренда меблів.

Меблевий дохід від оренди оподатковується в категорії промислового та комерційного прибутку (BIC) і, отже, підпадає під два типи податкових режимів:

на мікро-BIC, якщо доходи не перевищують 70 000 євро/рік. У цьому випадку база оподаткування обмежується після застосування 50% надбавки. Жоден інший відрахування не можливий, ані розподіл будь-якого дефіциту.
або в реальному режимі, якщо їх сума перевищує 70 000 євро/рік, або платник податків не бажає скористатися мікро BIC.

Реальний режим мебльованої оренди має кілька цікавих особливостей порівняно із землеволодінням та мікро BIC:

збори та витрати на придбання підлягають франшизі;
дефіцит пояснюється загальним доходом без обмеження суми;
приріст капіталу обчислюється без урахування амортизації майна.

Таким чином, інвестування в оренду, зокрема в мебльовану оренду, дає можливість значно зменшити суму податків з доходу від оренди.

Платники податків, які користуються статусом професійної мебльованої орендної компанії, також можуть скористатися звільненням від оподаткування для інших джерел доходу, але за різних умов.

Ставка податку, що перевищує 62%
Ставка податку на дохід від оренди є особливо високою у Франції.

Насправді доходи від землі (пусте орендоване житло) та BIC (для мебльованої оренди) обкладаються прогресивною шкалою податку на прибуток. Ви також повинні сплатити 17,2% внесків на соціальне страхування.

Важливо. Таким чином, для платників податків, які оподатковуються за граничним показником 45%, дохід від оренди оподатковуватиметься у розмірі… 62,2%.