Якими є Сікомі, які стали Les Echos
Цей термін завжди був варварським. Сьогодні він використовується лише в минулому: "колишня Sicomi" позначає колишні "Комерційні та промислові компанії з нерухомості", які, створені в 1967 році, мали на меті спрямовувати державні заощадження у напрямку фінансування МСП за рахунок позик на нерухомість забезпечені договором лізингу (1). Після того, як вдалося мобілізувати понад 350 млрд. Франків (53 млрд. Євро) загалом між 1967 і 1995 рр., Вони офіційно зникли 1 січня 1996 р. Разом зі своїм сприятливим податковим статусом. Якщо багато хто знепритомніли або злилися, ми все ще можемо відстежити багато з 93 Sicomi, перелічених на піку їх розвитку, в 1990 році. Таким чином, за даними Французької асоціації фінансових компаній (ASF), 50 з них все ще виконують діяльність з фінансування фінансової оренди. Деякі з них вирішили залишитися у сфері нерухомості. але зараз працюють як компанії з нерухомості.
Створені постановою 1967 року, ці компанії мали на меті фінансувати ділове майно шляхом оренди, будівництва та оренди будівель, не обладнаних для професійного користування (офіси, магазини, виробничі приміщення). «Принцип полягав у непрямому спрямуванні французьких заощаджень на бізнес, в той час, коли економіку потрібно було стимулювати. Оскільки приватні особи не хотіли підписуватись безпосередньо на капітал, Sicomi дозволила фінансувати ділову нерухомість із зниженим ризиком, оскільки позикодавець зберігав право власності на фінансований актив до кінця. Крім того, ризик був диверсифікований, оскільки паралельно у цих компаній було кілька позичальників », - резюмує Жан-Марк Дюран, директор регіону Іль-де-Франс, у BDPME,« історичний »гравець у цих продуктах. Для компанії договір лізингу полягав у сплаті орендної плати протягом узгодженого періоду та можливості стати власником у свій термін за "символічний франк".
Насправді розвиток цих компаній базувався, по суті, на сприятливому податковому режимі: ці компанії були «фінансово прозорими», тобто звільнялися від оподаткування більшості свого прибутку за умови розподілу щороку своїм акціонери 85% свого прибутку у вигляді дивідендів. Потім партнери оподатковувались цим доходом. "Акції Sicomi були фондовою вартістю багатьох портфелів нерухомості, навіть якщо їх прибутковість була різною", говорить аналітик.
Крім труднощів кількох гравців, зникнення пільгового режиму призвело до сильної невдоволення з питань оренди з боку фахівців з нерухомості та фінансів. “Усі це засуджували, це було модно. Фінансові аналітики навіть більше не хотіли про це чути. Багато компаній також викреслили назву "оренда" зі свого імені ", - згадує Меріз Ауланьон, президент Affine. Тоді весь сектор поставив під сумнів подальший шлях: багатьом незалежним компаніям, що котируються на біржі, довелося знайти нове покликання.
Розвиток оперативного лізингу
Кілька суб'єктів господарювання обрали "нерухомість" своєї діяльності: вони припинили виробництво фінансової оренди, щоб зосередитись на простих видах оренди з портфеля нерухомості, що зберігається за власний рахунок. “Це не було нічим новим. Але до тих пір Sicomi зазвичай мали близько третини своєї діяльності в оперативному лізингу », - продовжує фахівець. Правила "ортодоксальності рахунків" фактично хотіли, щоб на той час власний капітал цих компаній (що складає близько третини їх балансу) був спрямований на придбання будівель, призначених для здачі в оренду. Заборгованість (приблизно дві третини зобов'язань) була використана для повного рефінансування лізингових контрактів.
Баланс масово поставив під сумнів криза нерухомості: з 1991 року банки більше не погоджувались фінансувати 100% активів компаній у сфері нерухомості. Отже, останні, як і лізингові компанії, повинні були погодитися вносити власні кошти у фінансування. «З цього моменту розподіл боргів та власного капіталу переставав здійснюватись у глобальному масштабі на балансі компанії, а в картотеці. Частка однієї третини простої оренди на дві третини лізингу вже не була актуальною », - пояснює Мерізе Ауланьон.
Ось так багато екс-Sicomi стали компаніями, що займаються нерухомістю. Першим серед них Unibail зробив цей вибір у 1992 році. Сьогодні частка діяльності все більше скорочується: чистий внесок у доходи від лізингу зменшився з 4,8 до 3,4 млрд євро між 2000 і 2001 роками, а непогашена фінансова оренда зменшилася з 206 мільйонів євро в 1999 до 157 млн. У 2000 р. Та 110 млн. У 2002 р. Софія, яка придбала своїх сестер Finextel та Interbail, також у 1997 р. Вирішила відмовитись від того, щоб стати компанією, що спеціалізується на нерухомості, що спеціалізується на офісах та складах. У 2000 році компанія навіть продала більшу частину залишеного у фінансовий лізинг Société Générale (яке надало їй будівель). Той самий вибір для UIS, колишньої дочірньої компанії GAN, придбаної американським фінансовим гігантом GE Capital, або для Bail Investissement або Bail Saint-Honoré (Sicomi, створена в 1986 році компанією Financière Едмоном де Ротшильдом).
Реорганізація дочірніх підприємств банку
Але багато структур вважають за краще продовжувати лізинг: за даними Асоціації "Французька фінансова компанія" (ASF), екс-Sicomi все ще сьогодні представляють близько 52% французького лізингового виробництва (див. Графіку). Таким чином, вони були перетворені на "безкоштовний" лізинг, який вже існував поряд із статусом "Sicomi". "Останнє є дуже обмежувальним, і деяке фінансування не вдається до нього вдатися, але так званий" безкоштовний "лізинг представляв лише 21% виробництва в середньому між 1986 і 1995 роками".
Наслідки були значними для банків. У більшості з них є два окремі інструменти лізингу, один “Sicomi” (наприклад, Oxicomi, дочірнє підприємство BDPME, або Fructicomi, дочірнє підприємство групи Banques Populaires або навіть Unicomi для групи Crédit Agricole), інший “безкоштовний” (такий як Sogebail, дочірня компанія Société Générale, Oximurs в BDPME, Ucabail для групи Crédit Agricole тощо), фінансові установи реорганізували їх. «Практика була придбана через дочірні компанії: це було простіше для оперативного та ІТ-моніторингу контрактів. Деякі групи вирішили використовувати лише одну з двох сутностей. Навпаки, у BDPME ми вирішили оживити обидва: Oxicomi мав імідж з провінційними МСП, які просять не фінансування оренди, а фінансування Oxicomi ”, пояснює Жан-Марк Дюран. Злиттям батьківських банків, таким чином, склалися справжні "лізингові" полюси: таким чином, у вересні 2001 року дев'ять лізингових компаній були приєднані до групи Caisses d'Epargne, вісім - до BNP Paribas і стільки ж до групи Crédit Mutuel.
Нарешті, небагато компаній зберегли початкове покликання Sicomi. Сьогодні лише Locindus, Affine та Cofitem-Cofimur досі збирають кошти на фондовому ринку для фінансування лізингу ділової нерухомості. «Ми вважали його хорошим, безпечним продуктом, який забезпечує постійний дохід. Це дозволяє привабливі домовленості », - пояснює Меріз Ауланьон. Всі троє зайняли різні позиції, або нішеві, або шляхом розширення своєї діяльності. Таким чином, перша, поряд з лізингом та простою орендою, пропонує формули «довгострокової оренди», на півдорозі між двома іншими видами фінансування. Довгострокові витрати на оренду та лізинг, що були взяті разом, зросли на 3,5% до 600 мільйонів євро (на загальну суму балансу 990 мільйонів євро). Вони внесли 11,75 мільйона євро до поточного результату - 12,45 мільйона, розміщеного в першому півріччі. Locindus оголосив чистий прибуток за півріччя 9,55 млн. Євро в першій половині 2002 р. Проти 10,08 млн. Євро в 2001 р.
Створена в 1990 році в результаті злиття різних компаній, що спеціалізуються на інвестиціях у нерухомість, включаючи декілька Sicomi, група Affine сьогодні управляє 357 орендованими будівлями (1,7 мільйона квадратних метрів) із загальної кількості 441. Компанія має намір розвивати свою діяльність у “Збалансований” спосіб між лізингом та оперативним лізингом. На кінець червня 2002 р. Сума його лізингу становила 246 млн. Євро на загальний баланс 447 млн. Євро. Ця діяльність сприяла 9,2 млн. Євро до операційного прибутку, 7,6 млн. Євро - від операційної оренди.
Cofitem-Cofimur, народжена в результаті злиття в 1996 році двох лізингових компаній, одна Sicomi, інша ні, має загальний баланс майже 500 мільйонів євро, що все ще складає 80% лізингових контрактів. Але компанія обрала нішеве позиціонування, орієнтоване на фінансування мереж ресторанів та готелів.
Хоча професіонали побоюються, що на них вплине економічне уповільнення в найближчі місяці, рік розпочався добре: за даними АЧС, активність зросла на 11% у першій половині року. Безперечно, цей вид фінансування знову в моді. "Це хороший інструмент, який дає змогу фінансувати МСП із солідними гарантіями", - нагадує АЧС. Щось, що цікавить Рено Дутрейла, державного секретаря МСП, торгівлі, ремесел та ліберальних професій, а також експертів Базельського комітету, які зараз працюють над новими пруденційними правилами, які будуть введені в кінці 2006 року для кредитних установ.
(1) Лізинг - це форма фінансування, яка дозволяє фінансовим компаніям купувати товари та здавати їх в оренду на певний період (зазвичай від семи до п’ятнадцяти років). Протягом цього часу вони залишаються власниками, але в кінці договору вони пропонують орендарю можливість придбати орендовані товари за ціною, встановленою з самого початку, яка враховує вже зроблені платежі у вигляді орендної плати.
Розшифруй світ згідно
Щодня написання Les Echos приносить вам достовірну інформацію в режимі реального часу. Це дає вам ключі до розшифровки новин та передбачення наслідків поточної кризи для бізнесу та ринків. Як розвивається ситуація зі здоров’ям? Які нові заходи готує уряд? Чи покращується діловий клімат у Франції та за кордоном ?
Ви можете розраховувати на те, що наші 200 журналістів дадуть відповідь на ці запитання, а також на аналізі наших найкращих підписів та відомих авторів, які повідомлять ваші думки.