Концепція професійної орендованої меблів, диявол - у деталях! Висновок експерта BFM

Філіпп Ван Стенландт

Біографія Філіпп Ван Стенланд, доктор юридичних наук (Париж II Пантеон-Ассас), помічник нотаріуса, директор вітчизняного відділу нотаріальної контори ALPHA NOTAIRES. Philippe.vansteenlandt @ paris.notaires.fr Детальніше

Податок солідарності на багатство вчора, податок на багатство нерухомості (IFI) сьогодні, юридичне поняття професійної мебльованої оренди принципово не змінилося. Це те саме, що щодо податку на прибуток ?

Коли її кваліфікують як професійну, мебльована оренда може бути цікавою з точки зору податку на прибуток (ПД), з одного боку, та ухиляється від податку на багатство (МСФ-МФІ), з іншого боку. Але, хоча вони схожі, концепції професійної мебльованої оренди (LMP) з точки зору IR та ISF-IFI все ж відрізняються апріорно тривіальним і в той же час дуже важливим моментом.

I. Поняття професійної мебльованої орендної плати та податку на прибуток

Оренда меблів, що здійснюється на професійній основі, відповідає певному податковому режиму, в деяких випадках уможливлюючи зменшення суми податків. Потрібно мати можливість претендувати на це. Відповідно до Загального податкового кодексу платник податків повинен відповідати таким умовам:

- Щонайменше один із членів податкового домогосподарства платника податків зареєстрований в Торговому реєстрі та компаніях (RCS) як професійний лізингодавець;
- Щорічні доходи, вилучені від цієї діяльності усіма членами податкового домогосподарства платника податків, перевищують 23 000 євро за календарний рік;
- Ці надходження перевищують доходи фіскального домогосподарства, що підлягає оподаткуванню податком на прибуток, у категоріях заробітної плати, промислових та комерційних прибутків (крім прибутків, отриманих від орендованої діяльності), сільськогосподарських прибутків та некомерційних прибутків.

Якщо одна з цих умов не виконується, платником податку вважається непрофесійна мебльована оренда. Виділяються два зауваження:

1. Умова, що стосується реєстрації в RCS

Читайте також

Форум нерухомості

Деякі реєстри господарських судів мають певні труднощі при реєстрації фізичних осіб як професійних меблевих орендних компаній. Слід сказати, що оренда нерухомості, навіть здійснювана регулярно, Господарським кодексом не згадується в категорії комерційної діяльності. З юридичної точки зору мебльована оренда залишається цивільною діяльністю. Однак, щоб зареєструватися в RCS, фізична особа повинна бути торговцем і, отже, здійснювати комерційну діяльність ...

Усвідомлюючи цю складність, податкова адміністрація не звертала особливої уваги на цю умову, оскільки платник податків зміг пред'явити відмову реєстру господарського суду продовжувати бажану реєстрацію.

Охопивши це текстове протиріччя, Конституційна рада щойно рішенням від 8 лютого 2018 року просто і просто скасувала умову реєстрації в РКС. Відтепер більше немає необхідності подавати заяву в реєстр господарського суду або доводити обґрунтування відмови у всіх інстанціях, які не були судими остаточно.

Чи дійсно рішення Конституційної ради є гарною новиною? З першого погляду здавалось, що умова реєстрації в RCS є перешкодою для заявників щодо професійної схеми мебльованої оренди. Але на практиці це було насправді не так. Достатньо було обґрунтувати лист із реєстру, який не санкціонував реєстрацію. Перш за все, ця умова дозволила не підкорятися професійному режиму, залишатися підпорядкованим режиму непрофесіоналізму, що інколи вигідніше: хоча, виконуючи умови доходів, платник податків міг би здійснювати арбітраж між режимами на вибір, чи або вони не були зареєстровані в RCS. Цей факультет зараз закінчений.

2. Умова, що стосується надходжень, які повинні перевищувати дохід податкового домогосподарства

Загальний податковий кодекс передбачає, що щорічні "надходження", вилучені з-під найму мебльованої квартири усіма членами податкового домогосподарства, повинні перевищувати професійний дохід податкового домогосподарства.

Цей критерій базується на оцінці доходу від орендної плати, а не доходу. Отже, слід звертатись до обороту за мебльовану оренду до відрахування зборів. Ми зрозуміємо важливість цієї відмінності.

II. Концепція професійного власника оренди та податку на багатство

Нерухомість, що надається в оренду в меблі, звільняється від ISF, якщо виконуються наступні умови:

- Принаймні один член податкового домогосподарства платника податків був зареєстрований у реєстрі торгівлі та компаній (RCS) як професійний лізингодавець;
- Річний дохід, вилучений від цієї діяльності усіма членами податкового домогосподарства платника податків, перевищив 23000 євро за календарний рік;
- Платник податку отримав від цієї діяльності більше 50% професійного доходу домогосподарства.

З 1 січня 2018 року податок на солідарність на багатство (ISF) замінено податком на багатство нерухомості (IFI). Базу цього нового податку прозаїчно складає лише нерухоме майно, не віднесене зокрема до комерційної діяльності. І законодавець прийняв правило, згідно з яким мебльована оренда ухиляється від податку на багатство за умови, що вона здійснюється в професійній якості, тобто, що:

- Щорічний дохід платника податків становить понад 23000 €;
- Що дохід від мебльованої оренди перевищує 50% від професійного доходу податкового домогосподарства.

Законодавець скасував вимогу про реєстрацію в РКС. Але це остання умова, яка привертає всю увагу. Тут критерієм є дохід, а не дохід. Іншими словами, ми оцінюємо професійну природу майна щодо ISF-IFI відповідно до важливості доходу за вирахуванням нарахувань та амортизації. Паризький TGI нещодавно підтвердив це у своєму рішенні від 31 серпня 2017 р. Таким чином, це передбачає, що надана орендна діяльність є вигідною і що цей прибуток перевищує інші професійні прибутки податкового домогосподарства.

III. Висновок

Платника податків цілком можна вважати професійною меблевою орендною компанією для цілей IR, не маючи змоги скористатися звільненням від податку на багатство, і навпаки. Особливо це стосується наявності дефіцитів, що відносяться до загального доходу.

Наступний приклад дає ілюстрацію: Інвестор отримує щорічний дохід у розмірі 40 000 євро, включаючи податок на оренду меблів, інші професійні доходи не перевищують 10 000 євро. Але його діяльність як меблевої орендної компанії зазнає дефіциту. Цей інвестор вважається професіоналом у значенні IR, але непрофесіоналом у значенні IFI.

Тому будьте обережні, подаючи правильні податкові декларації: податкові органи !

Ця стаття написана разом з Авророю ГЕРІН, юристом паризької адвокатури, партнером фірми FONDATIO.