Кризисна будівельна галузь В Індії назріває криза нерухомості на мільярд доларів -
Було банкрутство. Компанія втратила схвалення. Квартири, на які покупці, як Оджха, чекали роками, досі недобудовані. Оджі зараз 61 рік. Значну частину пенсійного забезпечення він вклав у придбання будинку, а також взяв позику. "Я в основному злюся на себе", - каже він.
Сотні тисяч людей опинилися в подібній ситуації навколо мегаполісів Індії. Вони мріяли про новий дім для своїх сімей. Тепер їм доводиться побоюватися повної втрати свого капіталу.
Криза нерухомості на мільярд доларів насувається на третю за величиною економіку Азії. Субконтинент страждає від величезних економічних проблем. На ринку нерухомості спостерігається надлишок. Будівельна галузь страждає через дефіцит ліквідності, що нагадує наслідки краху інвестиційного банку Lehman Brothers. Зараз уряд прем'єр-міністра Нарендри Моді хоче вжити контрзаходів пакетом на мільярд євро. Але експерти сумніваються, що цього достатньо.
Проблема величезна: за даними дослідника ринку Anarock, в даний час 575 000 житлових одиниць не можуть бути передані своїм покупцям, як планувалось, через інколи значні затримки. Для порівняння: загальна кількість нових житлових одиниць, які вийшли на ринок за останні три роки, становить 460 000. Затримані проекти також включають близько 175 000 квартир, будівельні майданчики яких повністю зупинились. Загальна вартість будівельних проектів, з якими виникають проблеми, еквівалентна майже 60 мільярдам євро.
Міністр фінансів Індії Нірмала Сітхараман вбачає потребу в діях. На початку листопада він оголосив про плани фонду з обсягом, еквівалентним понад 3,1 млрд. Євро, з метою відштовхування сповільнених будівельних проектів. Компанії можуть подати заявку на отримання коштів. Трохи більше третини грошей надходять прямо з центрального бюджету. Решту повинні внести державний банк SBI та державна страхова компанія. Фонд повинен бути готовий через півроку, а потім забезпечити фінансування проектів, у яких закінчилися гроші в середині будівництва.
На відміну від попередніх планів, будівельні проекти, які давно списані банками або перебувають у справі про неплатоспроможність, мають бути чітко підтримані. За словами міністра, від цього можуть отримати вигоду 1600 проектів нерухомості, що пропонують квартири нижчого та середнього цінового сегменту. "Це полегшить фінансовий стрес великої кількості покупців житла, які вклали свої зароблені гроші", - пообіцяв уряд.
Фінансисти тіньові банки
Важкий доступ до фінансових джерел довгі роки був тягарем для індійської галузі нерухомості. Після Великої депресії 2008 року банки Індії, які довгий час потерпали від великої кількості непогашених кредитів за своїми книгами, стали обережно ставитися до кредитування. Так звані тіньові банки, фінансисти поза традиційними кредитними установами, виступили в якості альтернативи і стали найважливішими фінансистами для багатьох девелоперів.
Однак рік тому симбіоз раптово закінчився, коли IL&FS, один з найбільших тіньових банків в Індії, впав під борг майже в 13 мільярдів доларів. Подібно до краху Lehman Brothers у 2008 році, настала криза довіри. Ліквідні кошти в інших тіньових банках висихали, а кредитні операції з забудовниками руйнувалися. За даними консалтингової фірми JLL, протягом року кредитування скоротилося майже вдвічі і становило 4,5 мільярда доларів.
Індустрія нерухомості по всій країні відчуває наслідки фінансових потрясінь. Кількість розробників проектів у справах про неспроможність з минулого року подвоїлася до понад 420 осіб.
Це впливає і на престижні проекти. Хмарочос Palais Royale у Мумбаї мав бути найбільшим хмарочосом Індії висотою близько 300 метрів. Незважаючи на те, що будівельні роботи розпочалися десять років тому, все ще існує не що інше, як оболонка чудової будівлі, що височіє над одним з найдорожчих житлових районів у мегаполісі в районі Ворлі.
Деякі покупці близько 160 квартир заплатили понад шість мільйонів євро за розкішні квартири, в яких багаті підприємці, банкіри та актори Боллівуду думали, що знайдуть нове житло. Але їм все одно доведеться обійтися своїм унікальним видом на канатний міст через Мумбайську затоку Махім.
Після юридичних суперечок та фінансових проблем розробник проекту, Шрі Рам, міська інфраструктура, скотився до банкрутства. Тіньовий банк Indiabulls Housing Finance (IHFL) залишив вимоги на 125 мільйонів євро. Перша спроба виставити на аукціон снаряд, який все більше нагадує вежу-привид, не вдалася в травні. Через два місяці був знайдений покупець, який заплатив еквівалент майже 90 мільйонів євро.
Для тіньового банку це лише невелике полегшення: IHFL страждає від проблем рефінансування. Рейтингове агентство Moody’s нещодавно знизило рейтинг і має негативний прогноз щодо компанії. З початку року ціна акцій IHFL впала на 75 відсотків.
IHFL - не єдиний фінансист нерухомості, який має проблеми. Один з найбільших гравців ринку, Dewan Housing Finance Corporation (DHFL), який у 2010 році придбав дочірню філію домашнього фінансування в Індії, загрожує крахом під горою боргу в майже 14 мільярдів доларів. Після того, як компанія не змогла виконати свої перші платіжні зобов'язання в червні, нещодавно вона домовилася з донорами про заходи порятунку - без успіху.
Минулого тижня центральний банк взяв під контроль DHFL та розпочав процедуру банкрутства. Банки, які позичали гроші DHFL, стикаються з мільярдами. Ви вже сидите на 130 мільярдах доларів непогашених позик. Минулого місяця рейтингове агентство S&P попереджало, що тіньова банківська криза може перекинутися на кредитні установи.
З огляду на ризики, урядовий пакет допомоги на мільярд доларів для завершення хворих проектів нерухомості в галузі забезпечує обережне зітхання. Захід не міг бути кращим, прокоментував бос Anarock Анудж Пурі.
"Нарешті незліченна кількість покупців житла побачить світло у кінці тунелю". Інші спостерігачі відзначають, що державні кошти покривають лише частку фактичних фінансових потреб. Медовий Катіял, засновник консультанта з питань нерухомості Investors Clinic, заявив: "Оголошений фонд недостатній для вирішення проблем". Катіал розглядає фонд допомоги лише як перший крок.
Турботи залишаються
Аналітики також вважають швидким закінченням індійської кризи з нерухомістю сумнівним, навіть якщо уряду насправді доведеться повернути зупинені проекти знову. "Коли проекти вийдуть на ринок, дисбаланс між попитом і пропозицією погіршиться", - заявляє India Ratings and Research, яка входить до групи Fitch.
За останні роки девелопери оцінили ринок занадто позитивно. Пропозиція перевищує попит. За даними консалтингової фірми Knight Frank, у першій половині року майже півмільйона квартир у великих мегаполісах не було знайдено покупців. Згідно з дослідженням порталу нерухомості PropTiger, продажі в останньому кварталі впали на 45 відсотків порівняно з попереднім роком.
Дивлячись на економіку Індії, здається, мало причин для настрою на швидке купівлю знову: темпи зростання нещодавно впали до п'яти відсотків - найнижчого значення за шість років. Вважається занадто низьким, щоб створити достатньо робочих місць для понад дванадцяти мільйонів індіанців, які щороку стікаються на ринок праці. Аналітики разом скорочують свої прогнози на решту фінансового року. Світовий банк говорить про серйозне уповільнення економіки. Основна причина - слабкий внутрішній попит.
Покупець квартир Паршурам Оджха, який хотів створити новий будинок у місті-супутнику неподалік від Делі, мало сподівається на одужання. За повідомленнями ЗМІ, проекти його забудовника навряд чи можуть претендувати на державну допомогу. На запитання, чи може він оселитися у своїй квартирі в осяжному майбутньому, 61-річний відповів: "Тільки Бог знає".