Купівля нерухомості удвох (fr) - ла GBD

Кабінет Туегаз АвокатсБерезень 2018 р

місце проживання


Однак у цьому випадку закон являє собою інструмент прогнозування, оптимізації та передачі, яким не слід нехтувати, щоб подвоїти тривале встановлення покупців із підвищеною юридичною визначеністю.

Необхідно буде розрізняти два типи поведінки: відповідальність, залишаючи закон обробкою процесу придбання (I), інший актив бере з часом долю блага (II).

Резюме

  • 1 Пасивна гіпотеза: субсидіарне застосування закону. =
    • 1.1 Застосування правового режиму до подружньої пари: між власним майном або придбанням.
      • 1.1.1 Фінансування через пайові фонди.
      • 1.1.2 Фінансування за допомогою власного капіталу.
    • 1.2 Застосування режиму спільного найму до подружжя PACS.
    • 1.3 Застосування класичного режиму спільного володіння до партнерів, що проживають разом.
  • 2 Активна гіпотеза: встановлення положення про тон або конституцію громадянського суспільства.
    • 2.1 Застереження про речення про тон.
    • 2.2 Конституція громадянського суспільства.

Тут також слід розрізняти ситуацію подружжя: одруженого (AT), PACS (B) або у спільному проживанні (VS).

Застосування правового режиму до подружньої пари: між власним майном або придбанням.

Ми будемо міркувати на гіпотезі подружньої пари без шлюбного договору, яка бажає придбати нерухомість після одруження. Тому на них поширюється правовий режим громади, зведений до вибухів. (стаття 1400 Цивільного кодексу).


Ситуація різна залежно від загальної природи (1) або чистий (2) кошти, що використовуються для фінансування придбання майна.

Фінансування через пайові фонди.

В принципі, все майно, придбане під час шлюбу, є загальним. (стаття 1401 C.civ), крім тих, що отримані у спадок чи дарування (стаття 1405 C.civ). Отже, заробіток та заробітна плата подружжя, навіть сплачена на рахунок, відкритий на одне ім’я одного з подружжя, є загальними коштами.


Якщо такі загальні кошти використовуються для фінансування придбання нерухомості, останнє також буде загальним надбанням, щодо якого подружжя матиме конкуруючі повноваження повсякденного управління та розпорядження, іноді обмежені правовим режимом, іноді за імперативним первинним режимом.


Цей спосіб придбання має наслідки як для розлучення, так і для смерті.


Під час шлюбу добро залишається загальним, і якщо воно є сімейним житлом, подружжя не зможе здійснити дії, що забезпечують сімейне призначення зазначеного житла, без іншого. (стаття 215 C.civ).


• У випадку розпуску громади з причини розлучення, вона переходить до ліквідації цієї громади.


Як таке, спільне майно в принципі має бути спільним.


У контексті розлучення за взаємною згодою виникають три гіпотези:

  • Або спільне майно продається третій стороні до розлучення, а виручка від продажу розподіляється між подружжям відповідно до їхніх прав у громаді;
  • Кожен із подружжя купує права іншого;
  • Або подружжя вирішують вилучити спільне майно зі сфери ліквідації шляхом укладення нотаріально посвідченої угоди про спільну власність, яка повинна бути опублікована в кадастрі.


У контексті спірного розірвання шлюбу та за відсутності згоди до того, як розлучення буде проголошено, а також у разі постійних розбіжностей нотаріусом, призначеним рішенням суду чи розпорядженням про примирення, який складе протокол про складність, суддю сімейного суду буде знову запропоновано розділити громаду, що складає спірне майно.


Таким чином, пільгове розподіл може вимагати подружжя, навіть якщо воно не має права.


• У разі смерті одного з подружжя вижили подружжя отримують різне юридичне покликання залежно від випадку конкуренції з іншими наступними батьками.


У будь-якому випадку, якщо спільне майно становило основне місце проживання та фактичне місце проживання вцілілого подружжя, останній має річне, а потім і пожиттєве право на житло (статті 763 та 764 C.civ), що дозволяє йому `` залишатися там до самої смерті.


Це житлове право на житло віднімається від його законного покликання, з якого також потрібно буде відняти всі подарунки, які воно мало б отримати від попереднього подружжя (стаття 765 C.civ).


Крім того, чоловік, що вижив, отримує своє спадкове покликання без сплати податку на спадщину (стаття 796-0 біс Загального податкового кодексу). Тому він може логічно збирати нерухомість, незалежно від того, є вона загальною чи власною.


Однак смерть є причиною розпаду громади, яку необхідно ліквідувати. Коли у подружжя були лише спільні діти або їх не було, ситуація не складна.


З іншого боку, якщо є непоширені діти, ми повинні спочатку визначити частку кожного з подружжя в громаді, щоб знати, що передає цей подружжя своїм незвичним нащадкам.

Фінансування за допомогою власного капіталу.

Використання власного капіталу, повністю або частково, для придбання нерухомості під час спільноти має два типи наслідків:

  • Перший із наслідків - це природа товару: залежно від конкретного випадку, товаром може володіти один із подружжя.


Це буде в тому випадку, коли власні кошти, що фінансують загальне благо, повністю або частково, але за умови, що частка використаних власних коштів була більшою, ніж частка загальновикористаних фондів, були оголошені такими в акт придбання на додаток до згадки про повторне використання.


Якщо ці дві сукупні умови не виконуються (визначення належного походження коштів та згадка про повторне використання у акті придбання), майно буде загальним (стаття 1434 C.civ).

  • Другий наслідок випливає з першого: якщо збережена природа є власною, вона належатиме лише подружжю, який був власником коштів у місці походження придбання, однак за умови співтовариства, якщо пайові фонди були також використовується в меншій мірі (стаття 1437 C.civ).


Крім того, у разі розпуску громади, розлученням або смертю, винагороду громаді виплачує той із подружжя, який є єдиним власником майна, за те, що вони скористалися загальними фондами, частково фінансуючи власне майно.

Застосування режиму спільного найму до пари PACS.

З 1 січня 2007 року, за відсутності протилежної домовленості, партнери PACS підпадають під режим відокремлення власності (стаття 515-5 C.civ). Цей режим призначений застосовуватись лише до майна, придбаного одним із партнерів протягом строку дії PACS.


Однак партнери мають можливість підкоритися спеціальному режиму спільного володіння, передбаченому положеннями, що стосуються PACS (стаття 515-5-1 C.civ). У цьому випадку всі товари, придбані під час Паків, потрапляють у спільну власність на половину, навіть у разі нерівного фінансування.


Як тільки партнери мають намір придбати разом нерухомість, вони обов'язково будуть у спільному володінні.


Різниця між двома описаними вище режимами полягає в тому, що в режимі поділу можна буде передбачити нерівні квоти, тоді як у режимі спільної власності майно буде належати спільно кожному з партнерів. випадок нерівного фінансування, без визнаного звернення на користь одного проти іншого.


Ця різниця матиме наслідки у разі продажу нерозділеного майна: у першому режимі поділу кожен поверне частку, зазначену в акті придбання, тоді як у другому режимі спільної власності кожен поверне половину виручки від продажу.


Зверніть увагу, що партнер PACS не має спадкового покликання у спадкоємстві свого партнера.


Оскільки за гіпотезою набуте майно перебуває у спільному володінні, спадкоємці померлого партнера стягують його частку і будуть у спільному володінні з вижилим партнером.


Слід також пам’ятати, що партнер, який вижив, має право безкоштовно користуватися житлом протягом одного року за умови, що це становить його основне місце проживання та фактичне місце проживання. (стаття 515-6 C.civ).


Нарешті, зауважте, що існує надбавка, яка застосовується до пожертв, зроблених партнеру PACS, що обмежується у розмірі 80 724 євро (стаття 777 КГІ) і що, якщо останній прийде до правонаступництва як спадкодавець, він звільняється від податку на спадщину (стаття 796-0 bis CGI).


Однак будьте обережні, якщо не потрібно, не позбавляйте своїх дітей спадкового резерву, заповідаючи партнеру PACS більше, ніж доступна частина.

Застосування класичного режиму спільного володіння до партнерів, що проживають разом.

Коли два партнери хочуть придбати нерухомість разом, класичний режим спільної власності на статті 815 - 815-18 цивільного кодексу застосовуються до них. Потім вони перебувають у спільній власності до квот, встановлених у акті спільної власності.


У разі продажу нерозділеного майна виручка розподіляється до частки кожного із спільних власників.


У разі смерті одного з партнерів по спільному проживанню, особа, що вижила, не має спадкового покликання, а також права займатися житлом.


Виправити це могло лише заповітом.


Однак така ситуація не дуже добре підходить для пожертв як мінімум з двох причин: перша полягає в тому, що партнером, що проживає разом, є іноземець, пожертва якого може дуже швидко перевищити наявну квоту; а друге полягає в тому, що партнер не отримує звільнення від податку на спадщину, так що застосовуваний тариф становить 60% (стаття 777 КГІ) після вирахування 1594 євро (стаття 788, IV CGI).


Управління неподільним активом може бути складним щодня з моменту виникнення розбіжностей. Ситуації блокування можуть помножитися, оскільки фактично адміністративні акти, що стосуються нормальної роботи, повинні прийматися більшістю у 2/3 спільних прав, коли інші більш серйозні акти повинні вимагати одностайності спільних власників (стаття 815-3 C.civ).


З цих причин спільне придбання нерухомості може стати предметом більш активної поведінки, перш ніж уникати певних ненавмисних побічних ефектів.

Застереження про речення про тон.

Застереження про тонтин - це застереження, передбачене під час придбання майна для двох або більше людей, що дає можливість вважати останнього з тих, хто вижив, власником цілого, при цьому домішники не вважаються коли-небудь що належить сказав добре.


За принципом незмінності шлюбних режимів (стаття 1396 C.civ), подружжя, одружені за законним режимом, не можуть передбачити такий пункт у разі придбання майна під час шлюбу за допомогою загальних фондів, оскільки це мало би наслідком надання майну характеру власного, тоді як відповідно до правового режиму, це було б загальним явищем.


З іншого боку, вони можуть це зробити у разі повторного використання власних коштів кожним із подружжя: отже, гіпотеза націлена на двох подружжя, одружених за законним режимом, і обох, які бажають використати кошти, отримані ними у спадок, спільно придбати майно.


Після смерті одного, що залишився в живих буде вважатися повноправним власником майна.


У цьому конкретному випадку застереження є дійсним, оскільки, навіть за відсутності застереження, майно належало б одному, за умови винагороди, що в кінцевому рахунку принесе користь другому з подружжя.


За відсутності судової практики в цьому питанні це рішення буде можливим лише в цьому випадку і за умови, що не буде рідкісних дітей. Такий пункт мав би наслідком позбавлення несподіваної дитини бенефіціара клаузулу майна, що виходить із спадщини його автора, і, якщо подружжя не пов'язані конкретно шлюбним договором, ініціювання дії щодо відкликання подружня перевага, яку це положення про тонтін може надати бенефіціару, не є певною.


Фіскально, придбання тонтину вважається здійсненим безкоштовно. Однак подружжя звільняються від податку на безоплатну передачу, так що вижили користувач застереження не несе відповідальності (стаття 796-0 bis CGI).


В інших випадках (наложниця або Pacs) положення про тонтин є цілком дійсним.


У контексті Паків, після закінчення пункту, вижилий партнер також не буде нести податку на спадщину (стаття 796-0 біс CGI).


Нарешті, в контексті простого спільного проживання, придбання тонтину вважається здійсненим безкоштовно, вижилий співжитель, котрий вижив, повинен буде сплатити податок на спадщину за найвищою ставкою 60% (стаття 777 КГІ).

Конституція громадянського суспільства.

Ця гіпотеза стосується як подружжя, так і партнерів PACS або партнерів, що проживають разом. (Два подружжя насправді можуть бути спільними партнерами в цивільному товаристві (стаття 1832-1 C.civ), утвореному з метою придбання майна).


Коли SCI встановлюється, кожен член пари повинен зробити свій внесок. Цей проект стосується залучення готівки суми, яку всі бажали використати для придбання майна. Перевага SCI полягає в тому, що майно потрапляє у власні активи компанії.


Згідно зі статтею 1424 Цивільного кодексу, лише акції, отримані в обмін на внески, потрапляють у спільноту, якщо ДКІ складаються із спільних подружжя у власності.


Однак саме ці частки будуть предметом спадщини, а не саме майно, що має подвійну перевагу:

  • Перш за все, це дозволяє практикувати знижку, зменшуючи фактичний податок на спадщину, оскільки саме компанія є власником майна, а саме акції передаються.


Однак вартість власності, що перебуває в розпорядженні ДКЗ, не зовсім дорівнює вартості акцій, отже, застосовується знижка на зазначені акції, часто дорівнює щонайменше 10% вартості акції '', враховуючи відсутність ринку акцій та наявність, зокрема, положень про затвердження в статуті компанії.

  • Потім ця практика дає можливість нейтралізувати правило статті 751 КГІ, згідно з яким відновлення повної власності на голові голого власника, спадкоємця, який є припущенням плодокористувача, може спричинити виняток із сплати права правонаступництва, як вважається, що користувач зберігав повну власність на розчленоване майно; принцип полягає у відсутності спадкових прав у разі поєднання голого права власності та користування (стаття 1133 КГІ).


Однак можна розчленувати акції SCI.


На практиці або подружжя набуває майно в користуванні, а ДКР набуває його в голосному володінні, або подружжя набуває повне право власності, а потім утворює ДКІ, до якої члени пари привласнюють власне майно.


Отже, слід зазначити, що навіть коли ДКІ, що володіє власністю власності на майно, складається лише з дітей пари, правило статті 751 КГІ скасовується (BOI-ENR-DMTG-10-10-40 -10 n ° 250).


Нарешті, зауважте, що легше повною мірою використати відрахування, що застосовуються до пожертв, зроблених своїм дітям, коли йдеться про дарування паїв, а не нерухомого майна, оскільки фактично кожні 15 років пожертви, зроблені дітям, отримують допомогу в межах обмеження 100 000 євро на дитину (статті 779 та 784 CGI).


Таким чином, коли мова заходить про надання нерухомості вартістю 600 000 євро їхнім трьом дітям, кожна людина отримає пожертву у розмірі 200 000 євро, що підлягає оподаткуванню до 100 000 євро після відрахування. Крім того, буде проблема подільності нерухомості.


З іншого боку, якщо ця будівля утримується ДКІ, чиї частки, що налічує 100, кожна коштує 5400 євро (після застосування знижки 10% відносно вартості утримуваної будівлі), передавати її буде простіше, кожні 15 років кожному з дітей, кількість акцій, вартість яких не перевищувала б 100 000 €, щоб отримати пожертви без оподаткування.


Однак будьте обережні зі спадковим резервом: міркуйте лише з точки зору податкової звітності, не беручи до уваги цивільну звітність, згідно з якою всі пожертви, незалежно від їх дати, підлягають звітуванню у маєтку за їх вартість у день відкриття правонаступництва (922 C.civ), ризикує порушити спадковий резерв.


На закінчення, цей огляд показує, як спільне придбання нерухомості може різнитися за своїми наслідками та наслідками, залежно від ситуації подружжя та їх бажання чи не передбачити принаймні його наслідків.


З цією метою пара, яка збирається придбати нерухомість, намагатиметься планувати та консультуватися зі своїм адвокатом, щоб наслідки цього придбання збігалися з їхніми майбутніми побажаннями.