Купуйте окуповану нерухомість під ключ
Формула мала свій розквіт завдяки масовим продажам інституційними інвесторами. Сьогодні він менш перспективний для інвесторів. При детальному розгляді придбання окупованого майна все ще пропонує багато переваг, поряд з новими можливостями, які ви повинні знати, як використати.
«На продаж окуповане житло, оренда…». У нинішньому економічному кліматі інвестиції у вже здане в оренду житло мають свої переваги. Не потрібно шукати орендаря, він уже на місці. Його кредитоспроможність та історія платежів відомі, що мінімізує ризик дефолту. Більше того, ви отримуєте невелику знижку на покупку, що дозволяє вам вибрати якісніший товар, з надією отримати прибуток від капіталу при перепродажі та підвищити його віддачу. У Парижі, де жорсткіші правила оренди, достатньо, щоб договір оренди був до 1 серпня 2015 року, щоб уникнути обмеження стелі, доки орендар залишається в приміщенні. Стратегія сама по собі ... Як ви ставитеся до того, щоб зробити таку операцію успішною? Яких труднощів можна очікувати? Розшифровка.
Поширена пропозиція
Для придбання окупованої нерухомості можна скористатися агентством нерухомості. Перевага? Оцінка останнього часто є більш реалістичною, ніж оцінка, проведена індивідом. Крім того, агентства, що практикують управління орендою, можуть утримувати в портфелі нерухомість, яку орендодавець просить їх продати. Дійсно, перший інстинкт власника, який потребує збуту майна, яке займає орендар, - звернутися до професіонала, який уже управляє ним. Ще один шлях для вивчення - аукціони, організовані нотаріальними палатами або при барі суду, які іноді пропонують окуповані товари.
Що стосується інституціональних інвесторів - "нерозумних" - вони явно відстають у цій ніші. Банки, страхові компанії, пенсійні фонди і навіть компанії, що продають нерухомість, зараз ведуть цілі будинки (блокують продажі), іноді квартири, переважно малі та середні магазини, роздрібну торгівлю (зменшені продажі). "Хоча цей ринок є більш конфіденційним, це не робить його менш привабливим", - зазначає Т'єррі Смаджа. Особливо цікавим є одноразовий продаж старих будівель, які проливаються, зокрема, невеликими взаємними інвестиціями або компаніями, що займаються нерухомістю. Площа студій та двокімнатних квартир там ще більша, ніж вимагають сучасні будівельні норми, де компактність має перевагу. Ці товари, раптом, шукають в оренду. З іншого боку, це часто енергоємні будівлі.
Щоб знати: щоб придбати окуповану нерухомість у інституційного продавця, зв’яжіться з основними гравцями, які діють від їх імені: BNP Immobilier, Crédit foncier Immobilier, Locare або навіть Nexity, які в даний час поділяють ринок.
Які критерії вибору житла?
Вибір окупованого майна багато в чому залежить від вашої стратегії багатства. Ви, можливо, маєте намір повернути майно собі чи дитині, тим часом отримавши дохід. Або ви хочете зробити "чисту" інвестицію в оренду. У першому випадку гедоністична цінність товару повинна мати пріоритет. По-друге, ми повинні бути впевнені, що житло можна передати без втрати часу, якщо орендар дозволить. Тому сектори, де пропозиції оренди є рідкісними, і тому високий попит слід надавати перевагу. Також необхідно подумати про перепродаж товару, у разі потреби. "Якщо він буде якісним і запропонований за правильною ціною, він поміняє власників лише за місяць у приміщенні Парижа проти трьох разів більше для відкритого продажу", - запевняє Еммануель Десмаріс, радник з управління капіталом Vaneau Investisseurs. Тому очевидно необхідно вимагати вимог до якості місця розташування, близькості транспорту та магазинів, а також шкіл, якщо це сімейний район, чи вищих навчальних закладів, для невеликих поверхонь. Професіонали не помиляються і відстежують повноваження, які відповідають цим критеріям.
Тим не менш з метою "чистих" інвестицій, не соромтеся робити ставку на очікувану оцінку земель Великого Парижа. "Території, які будуть обслуговуватися розширенням ліній метрополітену, зокрема, 14, де розробники вже працюють, швидше за все, запропонують реальні можливості", прогнозує Пол Греко, також радник з управління активами компанії Vaneau Investors. Товар недорогий для придбання, і якщо дата набуття чинності новою послугою ще далеко (2030 для деяких), терплячий інвестор накопичить хорошу віддачу та звільнений від оподаткування прибуток від капіталу.
Ціна закупівлі трохи знижена
Знижена ціна порівняно з безкоштовним майном - це те, що завжди було рушійною силою для придбання окупованого, а не порожнього житла. Знижка, власне, повинна складати компенсацію за відсутність негайного користування майном. Однак у середньому він не перевищує 5-10% порівняно з ринковою вартістю. Це розчаровує, враховуючи рівні стрижок, зафіксовані менш ніж п’ять років тому, де можна було вимагати знижку понад 12%. Вважається, що це посилення відносин оренди після Алура, що зменшило апетит деяких інвесторів до оренди нерухомості. Що не означає, що ви не можете укласти гарну угоду. Така як ця двокімнатна квартира площею 60 м2, що належить фізичній особі, розташована в старому будинку в Нейї-сюр-Сен (О-де-Сен, 92), виставлена на продаж Nexity за 435 000 євро, тобто знижка 15 % порівняно з порожньою ціною. Термін оренди закінчується 1 жовтня 2018 року, а орендна плата становить 1275 євро без урахування зборів.
Вся складність полягає в тому, щоб знати, як оцінити цю знижку. Його оцінка проводиться емпірично. Зазвичай враховується кілька критеріїв.
- Розмір помешкання: знижка вища для великих, ніж для невеликих поверхонь, оскільки їх важче орендувати.
- Тривалість оренди: знижка тим важливіша, чим довше термін оренди закінчується.
- Розмір орендної плати: знижка вища, якщо орендна плата нижча від вартості орендної плати або нижче граничних значень, у рамках, застосовних у столиці.
- Можлива присутність літнього орендаря зі скромними ресурсами: орендодавець, якщо він сам не користується захисним режимом, не може в цьому випадку вільно давати відпустку.
Відвідування помешкання, особливий момент
Остання необхідна перевірка: житло повинно відповідати стандартам порядності. Іноді він втратив цю функцію під час оренди, іноді без відома поточного власника. Наприклад, не повідомляється про вентиляцію, що спричиняє появу цвілі. У будь-якому випадку, стан будинку та рівень його енергетичних показників є елементами переговорів щодо ціни, як ніби його продали порожнім. Тим не менш, ти можеш зацікавитись у придбанні окупованого житла з роботами, якщо ти маєш можливість запланувати його реалізацію разом з орендарем: модернізація ванної кімнати чи кухні, установка індивідуального опалення, встановлення подвійного скління., Наприклад. Ця робота може допомогти створити дефіцит землі, одночасно підвищуючи вартість житла. Нарешті, на межі, робота, яка дозволяє орендарю економити енергію, дозволяє орендодавцю, за певних умов, просити у нього «внеску для розподілу економії навантаження» (ст. 23-1 закону від 6.7. 89). Відремонтоване житло - це, напевно, страховка захисту від ризику здачі вакансії в кінці оренди, що часто, якщо стан житла не відповідає чинним стандартам.
Хороший орендар у всіх відношеннях
Покупець може збирати інформацію, відмінну від інформації, що стосується поведінки мешканця під наймом, все ще в межах указу від 5 листопада 2015 року. Підтвердження його професійної діяльності (трудовий договір, посвідчення особи, що перевіряє особу для самозайнятого працівника …), зокрема. Знання вашого сімейного стану так само важливо, навіть якщо покупець не може вимагати ознайомлення з його сімейною книжкою. Покупець фактично повинен знати, кому належить оренда. Чи орендар одружився під час оренди? Чи є у нього партнер? Він у цивільному партнерстві? Це справді вплине на процедуру, якої слід дотримуватися під час надання - або отримання - відпустки, а також на статус тих, хто залишається в приміщенні у разі смерті одного з орендарів або розставання пари ( див. Le Particulier immobilier n ° 325, "Дуже громіздке житло, коли пара розлучається." І n ° 327, "Нові правила надання відпусток").
Поточна оренда передається покупцеві
Купуючи окуповане житло, інвестор стає власником договору оренди, умовам якого він повинен відповідати. Перш ніж підписати обіцянку продати, в його інтересах уважно вивчити її, взяти точну міру своїх зобов'язань. Краще уникати покупки, якщо орендар мав усну оренду, це має сенс. Ця ситуація, терпима судовими практиками, все ще зустрічається, коли орендар тривалий час займав приміщення, а сторони на той час не вживали запобіжних заходів щодо написання письмової заяви. Обов’язково, щоб письмова оренда містила застереження про розірвання у разі несплати орендної плати, а також положення про щорічний перегляд орендної плати. Тим не менше класичні положення, але іноді опускаються у старих, мінімалістичних контрактах, укладених між особами. "Важко отримати орендаря на місці, щоб додати такі пункти до оренди, крім як запропонувати йому вигоду в обмін. Наприклад, як робота з поліпшення ", - зазначає Жан Перрен, президент Національної спілки власників нерухомості (Unpi). Такі труднощі більше не повинні виникати в майбутньому, оскільки оренда повинна з 1 серпня 2015 року відповідати стандартній моделі.
Ще один момент пильності: якщо продавець підписав угоду з префектурою або Національним агентством з питань житлового будівництва (Anah), в обмін на фінансову або податкову пільгу, це зобов’язання має бути додане до договору оренди. Покупець виявляється зв'язаним мінімальним періодом, передбаченим угодою, часто дев'ять років, і обмеженим у виборі орендаря (умови ресурсів та розмір орендної плати, які слід дотримуватися), у випадку, якщо той, хто буде на місці від.
Нарешті, ви повинні забезпечити повернення оригіналу договору оренди, а не просту копію. Цей запобіжний захід є важливим для відстоювання своїх прав перед суддею у разі подальшого суперечки з орендарем.
Складіть довгострокові зобов’язання
(1) Робочі дні відповідають всім календарним дням, за винятком встановлених законом днів щотижневого відпочинку.
(2) Це деякі муніципалітети, що належать до однієї з наступних 28 агломерацій, класифікованих як тісна зона згідно указу № 2013-392 від 10.5.13: Корсика, Аннесі, Арль, Байонна, Бове, Бордо, Драгіньян, Фрежюс, Аннемасс, Гренобль, Ла-Рошель, Аркашон, Лілль, Ліон, Марсель, Мо, Ментон, Монпельє, Нант, Ніцца, Сен-Назер, Сет, Страсбург, Тонон-ле-Бен, Тулон і Тулуза.
"Я показав цю квартиру мисливцеві, який повернувся на наступний день зі своїм клієнтом. Майно продали через два дні після виходу в Інтернет. На додаток до знижки, враховуючи тривалий термін оренди, що залишився до кінця, мала переговорна маржа в € 5000 було отримано від продавця.
Орендна плата відповідає регульованій ціні в зоні [тобто 24,4 €/м², оренда була укладена після 1 серпня, дата набрання чинності пристроєм для Парижа: примітка редактора]. Той факт, що квартиру займає хороший профіль орендарів - пара державних службовців - зважив на вазі з точки зору безпеки покупця, першою інвестицією якого є ".
(3) Vaneau Investisseurs, власник веб-сайту vente-appartement-occupe.com.
Чи може покупець окупованого помешкання забрати ключі в день підписання, коли за визначенням орендар знаходиться в приміщенні? Ніщо не заважає новому орендодавцю отримати брелок ... Поки він не використовує цей дублікат. Дуже стара прецедентна практика встановила принцип, який залишився нематеріальним (Цивільний суд Сени, 8 червня 1909 р.). Власник, який заходить у приміщення без згоди свого орендаря, нехтує своїми зобов’язаннями щодо мирного користування житлом (ст. 6 b закону від 6.7.89). З кримінальної точки зору це являє собою вторгнення додому, що карається тюремним ув'язненням на рік та штрафом у розмірі 15 000 євро (статті 226-4 Кримінального кодексу).
"На практиці інвестор завжди зацікавлений у домовленості з орендарем про збереження набору ключів на випадок втрати чи крадіжки, або якщо пошкодження води або пожежа трапляються під час відсутності орендаря" говорить Арно Кувелард, юрист Національної спілки власників майна (Unpi). Ситуація, яка не застигла в часі. Орендар завжди може змінити замок за свій рахунок, не повідомляючи нового власника ...