Купуйте разом, зберігаючи інтереси один одного
Купівля будинку часто є першим зобов’язанням молодої пари. І залишається вчинком, багатим наслідками навіть для тих, хто одружений. Наша порада щодо покупки вдвох, без неприємних сюрпризів.
З огляду на все ще дуже високі ціни на нерухомість та вимоги доходів банків для надання позики, більшість придбань нерухомості здійснюються в парі. І серед цих пар власників є багато тих, хто купує, не перебуваючи у шлюбі, добре знаючи, що операція є більш ризикованою. "Можна домовитись про те, щоб забезпечити покупку та захистити себе у разі розлуки або смерті. Але ніхто не є настільки безпечним, як шлюб. Тим, хто не хоче одружуватися, ми рекомендуємо укласти пакт про громадянську солідарність (PACS) перед покупкою ", - повідомляє Ме Мюріель Гамет, юрист-нотаріус юридичної фірми Cheuvreux. Ось наші поради, як найкраще захистити вас, незалежно від вашого статусу.
1 - Ви одружені за режимом спільноти власності
Це, безумовно, найбезпечніший сімейний стан, якщо ви хочете бути рівноправним власником свого будинку.
Статус власності: кожен володіє половиною спільного майна, навіть якщо лише один із подружжя фінансує його.
Ваші рахунки у разі розлучення: якщо хтось із вас фінансує майно не за рахунок його доходу, який розглядається як пайові фонди, а, принісши гроші, які йому належать, заявляйте під час покупки, що зможете повернути цей капітал у разі розлучення (див. Ми з чоловіком одружені за режимом юридичної спільноти. Ми збираємось придбати друге житло, фінансуючи операцію, в основному шляхом продажу студії, успадкованої від моїх батьків. Чи варто це згадувати при покупці?). Таким чином, якщо ви інвестуєте гроші, передані або передані у спадок, або якщо ви реінвестуєте ціну продажу майна, яке належало вам до шлюбу, ваш нотаріус вкладе в акт придбання пункт про використання власних коштів (або реінвестування, якщо це гроші від продажу власного майна, яке реінвестується), що дасть вам право на відшкодування, яке називається винагородою, якщо ви розлучитеся. «Якщо чоловік фінансував чверть майна за власні кошти, його винагорода становитиме чверть теперішньої вартості майна. Це правове правило, відоме як наявний прибуток, є сприятливим для подружжя, яке вносить вклад, оскільки воно враховує оцінку майна ", - підкреслює Майстер Гамет. І навпаки, якщо, маючи значний власний капітал, вам вдасться сплатити більше половини майна готівкою, ви будете єдиним власником, але вам доведеться компенсувати громаді, якщо мобілізуються загальні кошти.
Ваші права у разі смерті: подружжю, що вижив, належить половина спільного майна, інша половина є частиною маєтку померлого. Подружжя є спадкоємцем, який має пільги за законом, і його права забезпечують, у більшості випадків, можливість продовжувати займатися будинком. Він має вибір між тим, як стягнути плод користування цілим маєтком або чвертю маєтку у повну власність. Ситуація менш сприятлива, якщо у померлого подружжя є діти від попереднього шлюбу, оскільки той, хто вижив, успадковує чверть спадщини у повну власність. Але він все одно зможе претендувати на право проживання в сімейному будинку, яке дозволить йому жити там до останніх днів.
Наша порада: Ви хочете більше захищати свого подружжя у разі смерті? Ви можете збільшити його права на ваш маєток, склавши заповіт або взаємною згодою на пожертву останньому з живих (що не застосовуватиметься, якщо ви розлучитесь): ваш чоловік/дружина зможе стягнути чверть вашого майна в повну власність (і отримати повну власність на будинок, скориставшись його пільговим правом розподілу) та користування іншими трьома кварталами. І це, без сплати податку на спадщину, оскільки подружжя звільнене. Якщо ви хочете, щоб ваш подружжя залишався єдиним і повноправним власником вашого будинку, якщо це загальне благо, ви можете навіть укласти шлюбний контракт, щоб вставити клавішу про депозит на житло на користь того, хто вижив. Останній збиратиме все житло, крім садиби.
2 - Ви одружені та відокремлені від власності
Майно, яке ви купуєте, буде знаходитись у спільному володінні так, ніби ви перебуваєте у цивільному партнерстві або простому спільному партнері, але, перебуваючи у шлюбі, ви будете краще захищені у разі смерті вашого подружжя.
Статус власності: спільно придбане житло знаходиться у спільній власності. Кожен є власником до фінансового внеску, зазначеного в акті придбання. Якщо ви вирішите залишити пустим, вважається, що ви є власником 50/50.
Ваші права у разі смерті: вижили подружжя, відокремлені від власності, мають ті самі права на спадщину, що й одружений чоловік за режимом громади (див. на додаток до статті "La tontine, для пар PACS"). Тому ваша ситуація дуже схожа, якщо ви є власником помешкання 50/50. З іншого боку, якщо ви володієте значною частиною будинку та маєте дітей від попереднього союзу, краще збільшити права подружжя за заповітом або шляхом пожертви останньому проживаючому, щоб він був єдиним власником будинку, після розподілу вашої нерухомості.
Наша порада: У акті придбання зазначте розподіл ваших майнових прав, що відповідає вашій частці у його фінансуванні. Якщо ви цього не зробили, вам буде складений окремий акт із зазначенням, що це пожертва чи позика (ви згадаєте умови повернення позики).
3 - Ви є партнерами PACS
Майно, яке ви купуєте разом, буде у спільному володінні. Не будучи спадкоємцями один одного, обов’язково потрібно скласти заповіт, щоб захистити вцілілого.
Статус власності: якщо ви уклали цивільне товариство після 1.1.2007 р., кожному з них належить майно, куплене разом до фінансового внеску, зазначеного в акті придбання, як відокремлені пари майна. Якщо у вашій угоді PACS ви не вибрали режим спільної власності, який наблизить вас до становища подружжя у власності. Тоді ви вважаєтеся власником 50/50, навіть якщо хтось із вас купує та фінансує власність самостійно. Вибравши цей план, ви можете дозволити своєму партнеру придбати право власності на половину вашого будинку, навіть якщо, маючи невеликий дохід, він або вона не бере участі або мало сприяє його фінансуванню. І це без того, що податківці розглядають це як пожертву, що підлягає оподаткуванню. Але ваша щедрість незворотна. Ви не зможете від нього нічого вимагати.
Ваші рахунки у разі роз'єднання: якщо хтось із вас фінансує більше, ніж ваші права власності на майно, вам доведеться довести, що це компенсується іншим. Він також повинен буде переконати суддю, що це була позика, а не пожертва чи його внесок у витрати на PACS. Суддя прийме рішення щодо внесків кожного партнера, їх доходів та витрат (хто повернув позику? Хто сплатив поточні рахунки? ...). Щоб уникнути судових процесів, під час придбання складіть акт про позику із зазначенням умов його повернення.
Ваші права у разі смерті: партнери звільняються від податку на спадщину, як сімейні пари, але юридично вони не є спадкоємцями один одного. Тому ви повинні скласти заповіт, щоб дозволити іншому успадкувати від вас (нотаріус, який складає акт купівлі-продажу, запропонує вам написати його - 139,40 євро за заповіт). Але хоча воля є важливою, не завжди достатньо, якщо у вас є (або будуть) діти. Ви не можете заповідати партнеру PACS стільки, скільки подружжю. У кращому випадку ви можете заповісти йому половину свого маєтку, якщо у вас одна дитина, третю, якщо у вас є 2, чверть з 3 і більше дітьми. Щоб краще захистити свого партнера, під час придбання вам слід вдатися до більш складних юридичних інструментів, таких як компанія, що займається нерухомістю, або пакт про тонн (див. Доповнення до статті).
Наша порада: сплануйте за заповітом, що ваш партнер отримає пільгове виділення вашого житла. Таким чином, він може стати повноправним власником, компенсуючи вашим дітям, якщо ваша частка житла перевищує те, що ви можете йому заповідати.
4 - Ви прості партнери
Це на сьогодні найменш захисна ситуація. Ви не успадковуєте один одного і сплачуєте податок на спадщину за ставкою 60%.
Статус власності: спільно придбане житло знаходиться у спільній власності (як для подружніх пар, відокремлених від власності).
Ваші рахунки у разі роз'єднання: і тут суперечки часто виникають, коли один із партнерів фінансує більшу частку майна, ніж зазначено в договорі купівлі-продажу. Але його шанси отримати відшкодування цього боргу в суді є більш невизначеними, цивільний кодекс не організовує подружні відносини партнерів. Вони навіть не можуть покладатися на зобов’язання робити внески на витрати домогосподарств до відповідного доходу, оскільки це зобов’язання не передбачено законом. Зверніть увагу, податкові органи можуть побачити оподатковуване пожертвування в тому, що сплатили інше (із 60% податку з пожертв).
Ваші права у разі смерті: ви не є спадкоємцями один одного, і заповіт не покращить вашу ситуацію, оскільки ви сплатите 60% податку на спадщину, якщо заповідаєте свої частки. Щоб бути впевненим, що зможете зайняти дім після смерті іншого, найефективніше, але й найскладніше рішення передбачає придбання вашого будинку через агентство нерухомості (див. На додаток до статті "SCI, a важке, але ефективне рішення для неодружених пар ").
Наша порада: щоб забезпечити своє придбання, під час придбання укладіть договір про спільну власність. Укладений на термін максимум 5 років та поновлюваний за взаємною згодою, виключає ризик подання клопотання про судовий поділ майна протягом його тривалості (крім законних причин). Без цієї угоди кожен співвласник може будь-коли вимагати розділу (ст. 815 Цивільного кодексу). Також у своїй угоді передбачте, що у разі смерті частка померлого буде надана переважно іншій, якщо він має засоби для фінансової компенсації спадкоємцям.
Якщо подружжя, одружені за режимом громади, будують на землі, яка перебуває у власності одного з них (успадкована чи подарована земля), цей подружжя буде єдиним власником побудованого житла. Її чоловік/дружина матиме право лише на компенсацію за вкладені взаємні фонди (з урахуванням теперішньої вартості будинку). Щоб уникнути такої ситуації, перед будівництвом чоловік може перетворити свою землю на загальне благо, передавши її громаді. Отже, подружжя стануть власниками свого будинку.
Житло подружніх пар, незалежно від їх шлюбного режиму, та житло пар ПАКС користуються правовим захистом. Рішення щодо нього (продаж, оренда тощо) повинні прийматися парами, навіть якщо лише один є власником (ст. 215 Цивільного кодексу). Для партнерів, що проживають разом, немає нічого подібного.
Застереження про тон, включене в акт купівлі будинку, дозволяє потерпілому стягнути частку іншого, як якщо б він був єдиним власником з самого початку, виключаючи таким чином його спадкоємців. Цей пункт вийшов з моди, оскільки податкові органи посилили своє оподаткування. Фактично податок на спадщину сплачується зі стягнутої частини, якщо майно коштує більше 76 000 євро. Отже, застереження більше не цікавить партнерів, що проживають у спільному житті, які сплачують 60% прав, але все одно може бути корисним для подружжя, що перебувають у цивільному партнерстві, звільнених від прав. “Щоб бути дійсним, це положення повинно містити небезпеку. Отже, партнери повинні бути приблизно одного віку та брати участь у однакових пропорціях у фінансуванні майна », - попереджає Ме Гамет.
Деякі банки пропонують співпозичальникам або іноді вимагають страхування, яке покриває 200% позикового капіталу. Якщо хтось із двох помер, страховка відшкодовує весь капітал, який залишається належним, а не лише частку капіталу, заборгованого померлим. Це рішення майже вдвічі збільшує вартість страхування. Тому краще, якщо це можливо, покрити себе лише на 100%, розділивши гарантію між собою пропорційно розміру вашого доходу (наприклад, 70/30, навіть якщо ви позичаєте під 50/50).