Лексикон; Міндззі

Дефіцит землі

Коли ви здаєте в оренду нерухомість, якщо ви вирішили оподатковувати доходи від власності за реального режиму, ви можете вирахувати певні збори з доходу, що підлягає оподаткуванню. Витрати, що підлягають вирахуванню, такі:

  • збори, пов'язані з експлуатацією майна (агентські збори, страхові внески, плата за ОСББ, податок на майно)
  • витрати, пов'язані з відсотками за позику
  • витрати, пов'язані з роботами з ремонту, технічного обслуговування та вдосконалення

Ми говоримо про те, коли франшиза, яка підлягає сплаті, перевищує дохід від власності дефіцит землі.

Як ви розраховуєте дефіцит землі ?

По-перше, відніміть від доходу від власності витрати, пов’язані з відсотками за позику:

  • Якщо результат негативний, то дефіцит є що вираховується з доходу від власності протягом наступних 10 років.
  • Якщо результат позитивний, то отримана сума вираховується із суми експлуатаційних витрат та витрат, пов’язаних з роботою:
    • Якщо результат позитивний, дефіциту немає.
    • Якщо результат негативний, то дефіцит є що підлягає вирахуванню із загального доходу (зарплати тощо) у наступні роки до ліміту в 10 700 євро на рік.

Зобов’язання щодо відрахування дефіциту землі із доходу:

  • Ви повинні обрати режим податку на нерухоме майно
  • Власність повинна продовжувати здаватися в оренду ефективно та безперервно протягом щонайменше 3 років.

Оподаткування приросту капіталу при передачі цінних паперів

Коли ви володієте цінними паперами (акціями, ПКІПЦП тощо) та перепродаєте їх, ви, швидше за все, отримаєте приріст капіталу (коли різниця між ціною продажу та ціною придбання є позитивною). Якщо це так, реалізований прибуток від капіталу може обкладатися податком на прирост капіталу при продажу цінних паперів.

Це режим оподаткування дозволяє отримати вигоду з a надбавка за тривалість тримання під вартою: чим довше ви зберігаєте свої цінні папери, тим більше ви можете зменшити частку прибутку від капіталу, який буде оподатковуватися податком на прибуток.

соціальне страхування

Приклад: якщо продані цінні папери були придбані 4 роки тому, то лише 50% прибутку від капіталу буде оподатковуватися податком на прибуток. Якщо вони були придбані більше 8 років тому, лише 35% прибутку від капіталу буде оподатковуватися податком на прибуток.

Приріст капіталу при передачі цінних паперів також в цілому підлягає сплаті внесків на соціальне страхування (15,5%)

Зобов'язання

Існує 2 типи облігацій: державні облігації та корпоративні облігації

ДЕРЖАВНІ ОБОВ'ЯЗКИ:

Для фінансування свого боргу або дефіциту бюджету уряди, як і домогосподарства, беруть позики.
Коли держава бажає позичати, вона випускає на ринку боргові цінні папери, які називаються "державними облігаціями". Купувати державні облігації Франції - це все одно, що позичати гроші французькому уряду. Таким чином, власник державної облігації (позикодавець) отримує фіксовану процентну ставку (так званий купон) щороку, а при погашенні отримує повернення позикового капіталу.

Державні облігації вважаються дуже низьким ризиком, оскільки власник облігацій отримує щорічно відомий заздалегідь фіксований дохід (купон), оскільки держави ніколи не повинні збанкрутувати та дотримуватися погашення боргу. Однак банкрутство грецької держави, яка є членом Європейського Союзу, в 2011 році створити серйозний прецедент. Грецька держава виявилася нездатною виконати свої борги. Власники грецьких державних облігацій були змушені відмовитись від погашення майже половини боргів.

Процентна ставка за державною облігацією залежить від строку позики та фінансового стану емітента, уряду.
Чим небезпечніше здоров'я, тим більший ризик приймає інвестор (ризик не отримати відшкодування) і, отже, вища пропонована процентна ставка. Фінансовий стан кожного штату оцінюють незалежні фінансові рейтингові компанії. Одним з найвідоміших є Standard and Poor’s. Він виставляє рейтинг між AAA (дуже хороший фінансовий стан) та D. Зобов'язання з рейтингом AAA, AA, A та BBB вважаються зобов'язаннями доброякісної якості та відносно безпечними від ризику невиконання зобов'язань. Для ілюстрації, ось 10-річні процентні ставки деяких країн станом на 26.02.2014:

КОРПОРАТИВНІ АБО КОРПОРАТИВНІ ОБОВ'ЯЗКИ:

Щоб самофінансуватись, компанії мають кілька можливостей:

  • залучення капіталу: компанія продає акції компанії (акції) в обмін на готівку. Покупець частки володіє часткою (власним капіталом) компанії. Таким чином, він отримує дивіденди щороку
  • банківські позики
  • випуски облігацій. Для запозичення компанія випускає на ринку боргові цінні папери, які називаються "корпоративні облігації". Компанія зобов'язується відшкодувати позичковий капітал позикодавцеві (власнику облігації) на момент погашення позики та виплатити йому відсотки (купон).

Чим більше компанія, тим більше ми помічаємо, що фінансування облігацій є важливим. Серед важких ваг CAC 40 фінансування облігацій становить понад 50% загального фінансування компанії.

Процентна ставка корпоративних облігацій залежить від терміну позики та фінансового стану Компанії, точніше її здатності покривати свої борги. Фірми, які вважаються здоровими, можуть платити покупцеві облігацій нижчу процентну ставку, оскільки ризик невиконання зобов'язань дуже низький. Компанії, які вважаються в гіршому стані здоров'я, як правило, платять вищу процентну ставку, щоб компенсувати їх більш високий профіль ризику.

Що стосується держав, фінансовий стан компаній оцінюється незалежними компаніями з фінансового рейтингу.

Загалом корпоративні облігації пропонують більш привабливі процентні ставки, ніж державні, через більший ризик дефолту, пов'язаний з ними.

Для прикладу: випуск корпоративних облігацій Renault та Peugeot у 2013 році

ПКІПЦП

ПКІПЦП (Organisme de Placement Collectif en Valeurs Mobilières) - це організація, метою якої є інвестування зібраних заощаджень у різні фінансові кошти, наприклад, акції чи облігації. Вони класифікуються на різні категорії відповідно до їх складу. Наприклад, пайові ПКІПЦП по суті складаються з акцій. Існують також ПКІПЦП на грошовому ринку або ПКІПЦП, що складаються з облігацій).

Коли ви купуєте акції ПКІПЦП, це дозволяє інвестувати в кілька компаній одночасно.

На французькому ринку є тисячі ПКІПЦП, що дозволяє дуже широкий вибір інвестицій з точки зору:

  • географія, наприклад: Європа, США, Азія, країни, що розвиваються, Світ
  • промисловість, наприклад біотехнології, фінансові послуги, природні ресурси
  • розмір компанії: великі компанії (велика капіталізація), малий та середній бізнес (мала та середня капіталізація)
  • ризик: помірний до дуже високий ризик

ВВП (валовий внутрішній продукт)

ВВП (валовий внутрішній продукт) - це економічний показник, який вимірює рівень виробництва країни. Це відповідає річному виробництву багатства економічними агентами, що проживають усередині національної території.

Отже, це показник економічної діяльності країни. Річна зміна ВВП - показник темпу економічного зростання країни.

Обмеження податкових лазівок

Обмеження податкових лазівок: сукупні податкові пільги, якими ви користуєтеся протягом фінансового року, не можуть зменшити суму податку, що перевищує 10 000 євро.

Приріст капіталу від нерухомості: оподаткування

Якщо ви реалізуєте прибуток від капіталу, коли продаєте нерухомість, це оподатковується податками та внесками на соціальне страхування. Чим довше ви володієте своїм майном, тим нижча ставка податку та ставка внесків на соціальне страхування (див. таблицю нижче). Наприклад:

  • якщо ви продаєте своє майно протягом перших 5 років власності, ваш прибуток від капіталу оподатковуватиметься у розмірі 34,5% (податки + внески на соціальне страхування)
  • якщо ви продаєте своє майно після 15 років власності, ваш прибуток від капіталу оподатковуватиметься у розмірі 20,5%
  • ваш прибуток від капіталу звільняється від податків та внесків на соціальне страхування через 30 років

Занотовувати: додатковий податок застосовується до вашого приросту капіталу, якщо він перевищує 50 000 євро. Ставка може коливатися від 2% до 6% залежно від величини приросту капіталу.

Оподаткування прибутку від капіталу від нерухомості (податки + внески на соціальне страхування) відповідно до кількості років власності:

Дохід від землі: оподаткування

Дохід від власності (тобто дохід від здачі в оренду нерухомості) оподатковується податком на прибуток. Залежно від вашої ситуації можливі два режими оподаткування:
- реальний режим
- режим мікроземлі

Ви повинні піти на справжню дієту, якщо ваш дохід від власності перевищує 15000 євро. Дохід від власності за вирахуванням зборів (тобто ви можете вирахувати ряд витрат і зборів, таких як витрати на обслуговування та ремонт) оподатковується податком на прибуток.

Ви можете обрати режим мікрофінансування, якщо ваш дохід від землі менше 15 000 євро. Тільки 70% вашого валового доходу від власності (тобто ви не можете вирахувати збори) оподатковується податком на прибуток. Метою режиму мікрофінансування є спрощення податкової декларації: нарахування нараховується за єдиною ставкою 30% валового доходу. Таким чином, ви не можете вирахувати фактичні витрати, оскільки ви отримуєте вигоду від зниження на 30%. Тому такий режим цікавий, якщо ваші франшизні витрати складають менше 30% від доходу від власності.
Примітка: існують випадки, які не дозволяють вам скористатися режимом мікроземелень, наприклад, якщо ви є власником нерухомості, яка користується податковою системою (Робен, Борлу та ін.)

Доходи від землі також підлягають сплаті внесків на соціальне страхування у розмірі 15,5%.

Дохід від оренди - непрофесійний мебльований орендодавець (режим BIC)

Дохід від оренди мебльованого майна оподатковується податком на прибуток. Залежно від вашої ситуації можливі два режими оподаткування:
- реальний режим BIC (BIC = промисловий та комерційний прибуток)
- режим мікро-BIC

Вам слід вибрати справжню схему BIC, якщо ваш дохід від оренди перевищує 32900 євро. Дохід від оренди за вирахуванням витрат (тобто ви вираховуєте певну кількість витрат і зборів, таких як витрати на обслуговування та ремонт) оподатковується податком на прибуток. Цей режим є дещо складним з адміністративної точки зору, оскільки вам доводиться амортизувати приміщення щороку (за дещо складними правилами бухгалтерського обліку), але він має ту перевагу, що може щороку вираховувати суму орендної плати. ціни власності.

Ви можете вибрати схему мікро-BIC якщо ваш дохід від оренди менше 32 900 євро. Тільки 50% вашого валового доходу (ви не можете вирахувати витрати) оподатковується податком на прибуток. Метою схеми мікро-BIC є спрощення податкової декларації: нарахування нараховується за єдиною ставкою 50% валового доходу. Таким чином, ви не можете вирахувати фактичні витрати, оскільки ви отримуєте вигоду від зниження на 50%. Тому цей режим цікавий, якщо ваші франшизні витрати складають менше 50% від доходу від оренди.
Занотовувати: для гостьових кімнат, сільських будиночків та мебльованих туристичних закладів зниження становить не 50%, а 71% і стосується до 82 200 євро доходу. Щоб мати можливість скористатись цим житлом, житло має бути класифіковане як мебльоване туристичне житло.

Трекери або ETF або управління індексами

Трекер або ETF (Біржові фонди) дозволяють відтворити розвиток індексу фондового ринку: це ПКІПЦП, яке інвестує у всі акції, що складають індекс. Наприклад, існують трекери для CAC 40, для Dow Jones, для індексів основних фондових бірж. Також існують спеціалізовані трекери в певних секторах діяльності (охорона здоров’я, технології, товари тощо) або в певних географічних районах (Європа, США тощо)

Гранична ставка податку (TMI)

1- Візьміть ваш оподатковуваний дохід (він з’являється в останньому податковому повідомленні)

2- Розділіть ваш оподатковуваний дохід на кількість акцій

3- Застосуйте шкалу нижче:

Графік податку на прибуток 2018 року на 2017 рік