LMNP LMP Катастрофічні податкові наслідки смерті інвестора

Інвестиції в оренду меблів, професійних чи непрофесійних, точно не є інвестицією у нерухомість, як інші. Основний інтерес режиму податку на оренду меблів є самим джерелом труднощів, які ми представимо вам у цій статті, і які ми детально розробимо в нашій новій книзі "Інвестування в нерухомість" .
Після смерті інвестора:

Кредит відшкодовується за рахунок страхування позичальника та«Страхове відшкодування - це винятковий продукт, який оподатковується відповідно до податкової ставки заощаджувача + CSG/CRDS у розмірі 15,5%.
Нереалізований прибуток від капіталу оподатковуватиметься, хоча продаж будівлі не відбуватиметься. Смерть інвестора стане ініціюючою подією для оподаткування прибутку на капітал для фізичних осіб (LMNP) або професіоналів (LMP).

Нагадування про генезис оподаткування LMNP/LMP для промислового та комерційного прибутку (BIC)

Інвестиції в мебльовану оренду, професійну та непрофесійну, є інвестицією у нерухомість, що дозволяє інвестору оподатковуватись за промисловий та комерційний прибуток (BIC), а не за дохід від землі. Як ми представляли вам це в цій статті "Професійна або непрофесійна мебльована оренда (LMP - LMNP): короткий зміст податкової системи", мебльована оренда, на відміну від орендної плати чи порожньої оренди, вважається комерційною діяльністю для цілей оподаткування .
Такий комерційний характер надання мебльованої оренди дозволяє оподатковувати прибуток за BIC, наприклад, майстрів чи торговців. Ви розумієте, головна перевага мебльованої оренди полягає в тому, що вони можуть оподатковуватись за тими ж податковими правилами, що і всі приватні підприємці.
Проста і навмисно схематична оренда мебльованої оренди дозволяє інвестору:

Врахувати витрати на правочин (нотаріальні збори) та інші витрати на переговори щодо нерухомості (збори агентства нерухомості) як збори, що підлягають вирахуванню з отриманого доходу. Враховуючи важливість цих витрат (+ -6,5% для витрат на нотаріальну діло та + - 6-10% для витрат на агентство нерухомості та досліджень), франшиза цих витрат на придбання будівлі показує значний дефіцит, джерело значних податкових заощаджень. Ці витрати відносяться на інші доходи фіскального домогосподарства для професійної мебльованої орендної компанії і можуть бути перенесені на 6 років для непрофесійної мебльованої оренди.
Відзначити амортизацію будівлі. Ця прямолінійна амортизація близько 2% на рік (амортизація протягом 50 років) показує бухгалтерський збір, який зменшує оподатковуваний прибуток інвестора, не впливаючи на його грошові потоки.
У певних ситуаціях, існує можливість повернення ПДВ, сплаченого під час придбання або під час оплати роботи.

Таким чином, інвестиція в LMNP (непрофесійна оренда меблів) насправді не є звичайною інвестицією у нерухомість, яку можна порівняти з іншою інвестицією в нерухомість (наприклад, інвестицією DUFLOT чи іншою).
Інвестування в будівлю LMNP або LMP означає створення "індивідуального власника" і, отже, вигоду від певних і не незначних переваг оподаткування згідно BIC, але це також передбачає невдачі.
На жаль, коли вони "продаються", програми LMNP не представляються таким чином, і мало хто з інвесторів знає про проблеми.
Тому компанія, що орендує меблі, є керівником окремого бізнесу. Отже, це одноосібне підприємство повинно мати рахунки і, отже, баланс.
На активній стороні балансу ФОП знаходиться об’єкт нерухомості, що передається в оренду. Знос будівлі також виправдовується тим, що майно перебуває на активній стороні балансу, тому компанія знецінює це майно та експлуатує його комерційно (оскільки здана в оренду оподатковується як комерційна діяльність).

Податкові наслідки смерті інвестора в LMNP/LMP.

Таким чином, смерть інвестора матиме такі самі наслідки, як продаж або припинення діяльності ІП. Припинення діяльності, спричинене смертю інвестора, а також пожертвою будівлі, призводить до негайного оподаткування:

прибуток, який ви отримали з кінця останнього закритого фінансового року до дати продажу чи припинення;

ваш прибуток з відстрочкою оподаткування (положення, встановлені до припинення, прибутки від капіталу, оподаткування яких було відкладено);

приріст капіталу, реалізований з нагоди вашого припинення діяльності з нагоди вилучення активів з балансу.

А як щодо погашення поточного кредиту за рахунок страхування позичальників ?

Першим наслідком смерті інвестора є негайне оподаткування прибутку, отриманого з кінця минулого фінансового року. Смерть інвестора призводить до реалізації механізму страхування позичальника: капітал виплачується банку для погашення боргу померлого інвестора.
Страхування на випадок смерті - це "винятковий продукт" для бухгалтерського обліку та оподаткування, який буде оподатковуватися згідно BIC і, отже, буде доданий до орендної плати для визначення оподатковуваного прибутку мебльованої оренди.
Гаелль МУРАД, дипломований бухгалтер, що спеціалізується на управлінні меблевою орендою (LMP або LM »NP), навіть радить інвестору приєднатися до затвердженого центру управління, щоб уникнути збільшення на 25% цього відшкодування, оскільки ми подані до IRPP.
Уявіть собі податкові наслідки виняткового продукту, еквівалентного сумі капіталу, який залишається повернути на момент смерті.Отриманий таким чином прибуток оподатковуватиметься відповідно до граничного податкового класу інвестора (до 45%) і підлягатиме ЦДГС ЦСЗ за ставкою 17,2%.

Отриманий податок на смерть інвестора становитиме C-A-T-A-S-T-R-O-P-H-I-Q-U-E. для інвестора і найгірше те, що жоден продавець LMNP або LMP ніколи не оголошував про це інвестору (але чи знають вони це).

А як щодо оподаткування приросту капіталу на будівлі після смерті інвестора ?

Але найгірше в тому, що на цьому катастрофа не закінчується. Справді, смерть інвестора, який здає в оренду мебльовану квартиру, подібно смерті оператора ФОП, призведе до оподаткування чистого приросту капіталу, зафіксованого при смерті інвестора. Іншими словами, спадщина або подарунок не очищає нереалізований прибуток від капіталу, зафіксований на будівлі, і навіть робить податок податковим .
Ми вже представляли вам цей аналіз у цій статті "Мебльована оренда та пожертва орендованої будівлі. У цьому ми звертаємо вашу увагу цими термінами та посилаючись на податкову доктрину:

VI. Пожертва активів

Примітка. - Після тривалої непрацездатності свого батька, жертви дуже серйозної аварії, платник податків протягом декількох років забезпечував управління його бізнесом, не маючи можливості адміністрації встановити спочатку передачу, а потім рецесію зазначеного фонду.

Таким чином, смерть інвестора з непрофесійної орендованої меблі призведе до оподаткування нереалізованого прибутку від капіталу, зафіксованого на будівлі. На відміну від оподаткування голої чи порожньої орендної плати, дарування або спадщина не дозволить очистити прибуток від капіталу ... Найбільш уважний, безумовно, скаже мені, що оподаткування прибутку від капіталу на будівлі в LMNP не повинно нас турбувати, настільки перспектива слабка (див. статтю: Ціна перепродажу CENSI BOUVARD LMNP або LMP: Оцінка та прогноз)
В рамках непрофесійної орендованої меблів, Теорія полягала б у тому, що прибуток від капіталу оподатковується за режимом оподаткування прибутку з особи за ставкою 19% + 17,20% та повним звільненням після 30 років власності на будівлю. Тим не менш, нещодавня відповідь міністрів FRASSA заперечує цю теорію і вказує, що податку, що підлягає сплаті (і, отже, оподаткування), не буде. - Мебльована оренда та пожертва орендованої будівлі. та Приріст капіталу від нерухомості та меблів (LMNP - LMP): Податкова адміністрація з’ясовує ситуацію

В рамках професійної оренди меблів, інвестор повинен отримати професійний приріст капіталу, але стаття 151 загального податкового кодексу може застосовуватися, незважаючи на цивільний характер діяльності з орендованої меблів (див. »Деталі та аналіз податкового режиму мебльованої оренди (LMP або LMNP).)

Останнім наслідком смерті інвестора в LMNP або LMP є негайне оподаткування нереалізованого приросту капіталу, зафіксованого на будівлі. Цей податок сплачується у разі передачі в оренду майна або спадщини.

Висновок:

За усталеним комерційним дискурсом інвестиції в LMNP або LMP далеко не є простою інвестицією у нерухомість, і податкові наслідки смерті занадто часто не помічаються. Це тим серйозніше, що інвестиції в LMNP продаються як "пенсійна" інвестиція par excellence, здатна забезпечити комфортний додатковий дохід без ризику та за вирахуванням податків.
Ідеальна інвестиція для пенсіонерів, які шукають додаткового доходу ... Іноді комерційний дискурс змушує нас говорити що завгодно, оскільки податкове питання смерті інвестора обов’язково виникає того чи іншого дня для пенсіонера, який розраховує на свої інвестиції, щоб заплатити за його будинок престарілих ...