Назва 2 Режим мікроземів
З метою полегшення зобов’язань звітування платників податків з низьким майновим доходом було створено спрощений режим оподаткування прибутку з власності, відомий як „режим мікрофінансистів”.
Відповідно до положень статті 32 CGI, воно застосовується автоматично власники будівель, чиї загальний річний валовий дохід від власності не перевищує 15000 євро.
Примітка: Відповідні платники податків можуть, тим не менше, обрати застосування режиму загального права щодо доходів від власності, зазначеного у статті 28 CGI, до статті 31 CGI.
Спочатку зарезервований для безпосередніх власників, режим мікрофінанси був розширений з часу оподаткування прибутку в 2003 році на платників податків, які володіють принаймні однією будівлею, зданою в оренду, і які, крім того, мають частки в REIT, зазначені у статті 239 CGI або акцій компаній, які орендують голі будинки і результати яких оподатковуються на умовах, передбачених статтею 8 CGI.
Режим мікроземелів також застосовується до партнерів прозорих компаній, зазначених у статті 1655 ter CGI, за умови, що будівля здається в оренду безпосередньо платником податків.
Глава 1: Сфера режиму мікроземів
З моменту оподаткування доходів у 2003 р. Режим мікрофінансирування поширився на власників акцій компаній, що не підлягають оподаткуванню корпоративним податком і не наділені фіскальною прозорістю (тобто напівпрозорими, наприклад, цивільно-управлінськими компаніями), які здають голі будівлі. Це компанії, які мають цивільне призначення і які не підлягають оподаткуванню податком на прибуток через свою форму, свою діяльність чи можливість вибору. Партнери особисто підлягають оподаткуванню податком на прибуток за свою участь у соціальних результатах на умовах, зазначених у статті 8 CGI.
Відтепер цей режим мікроземелів автоматично застосовується до власників акцій напівпрозорих компаній:
- які також є безпосередньо та примусово власниками хоча б однієї будівлі, відданої в оренду;
- і які не користуються спеціальним податковим режимом, зазначеним у No 1658, за податковий рік.
З моменту набрання чинності, згаданого у статті 7 постанови № 2005-1278 від 13 жовтня 2005 року, що визначає правовий режим OPCI, режим мікроземів також застосовується, за тих самих умов, до власників паїв. стаття 239 ніки CGI.
А. Обмеження застосування
Починаючи з податку на прибуток за 2001 рік, платники податків можуть отримувати вигоду від режиму мікрофінансування, коли сума річний валовий дохід від власності не перевищує обмеження в 15 000 євро.
Для оцінки цього обмеження необхідно скласти всі валові доходи від власності податкового домогосподарства.
Межа 15 000 євро не потрібно нараховувати пропорційно тимчасово.
Таким чином, платники податків, для яких оренда (або користування) будівлею менше 12 місяців протягом календарного року, отримують вигоду від режиму мікроземення, якщо їх валовий дохід від землі не перевищує 15 000 € протягом податкового року.
I. Валовий дохід, отриманий платником податку
Валовий дохід - це сума валового доходу, зібраного власником протягом податкового року, включаючи непередбачуваний дохід. Ці доходи при необхідності збільшуються на суму витрат, які зазвичай покладаються на орендодавця та розміщуються за домовленістю за рахунок орендарів. Субсидії та надбавки, призначені для фінансування франшизних витрат, включаються до валового доходу. З іншого боку, з часу оподаткування доходів у 2004 р. Не враховуються суми, сплачені орендарями за нараховані витрати (CGI, ст. 29).
Для будівель, крім житлових приміщень, власником яких залишається право користування, валовий дохід складається із суми орендної плати, яку ці товари могли б отримати, якщо їх здали в оренду (CGI, ст. 30), збільшеної, якщо це можливо, випадково рецепти.
ліміт в 15 000 євро нараховується без ПДВ, для власника-орендодавця, що відповідає за ПДВ, автоматично або за бажанням (CGI, ст. 33 кватер).
II. Частка валового доходу товариства або інвестиційного фонду нерухомості (REIT)
1. Частка валового доходу компанії або фонду
Вважається обмеження в 15 000 євро з урахуванням суми річного валового доходу підприємства визначені у статті 29 CGI та статті 30 CGI пропорційно правам партнера на бухгалтерський прибуток компанії. Те саме стосується власників паїв інвестиційного фонду нерухомості (ПІІ), про які йдеться у статті 239 заявників ІГУ.
Приклад: Власник-орендодавець, який отримує 10 000 євро на рік прямої орендної плати і який пов'язаний з ДКІ, чий валовий дохід, що відповідає його правам, становить 7 000 євро, не зможе скористатися режимом мікрофінансування, навіть якщо дохід, який він насправді отримує від компанії менше 5000 євро.
2. Визначення квоти
Ключовим для розподілу бухгалтерського прибутку, який буде використовуватися, є той, який з’являється в соціальному пакті наприкінці фінансового року протягом податкового року, за відсутності акта чи угоди, що змінюють попередній розподіл між партнерами до дати закриття ці фінансові роки. Вказується, що для забезпечення законної сили проти адміністрації такі акти або угоди повинні бути належним чином укладені та зареєстровані до кінця фінансового року.
Б. Виключення за правом
Законодавець прямо передбачив певні винятки із застосування системи мікро-землеволодіння навіть у тому випадку, якщо дохід від землі нижче межі 15 000 євро. Таким чином, власники певних будівель не можуть отримати вигоду від режиму мікроземелень; і власники акцій в компаніях з нерухомості або інвестиційних фондах нерухомості.
Виключення із режиму мікроземелів стосується лише періоду, протягом якого вимагається вимога від принижуючих положень, або років, на які застосовуються конкретні відрахування.
І. Виключення власників певних будівель
мікроземельне володіння не застосовується коли платник податку або один із членів податкового домогосподарства володіє одним або кількома майнами, що належать до наступних категорій.
1 - Історичні пам’ятки та подібні
Виключаються нерухоме майно, що забезпечує їх власникам оподатковуваним доходом у категорії доходу від нерухомості, дефіцит якого зараховується до загального доходу відповідно до абзацу першого 3 ° I статті 156 КГІ (ЗІГ, ст. 32, 2-а).
Про пристрій, характерний для історичних та подібних пам’яток, див. № 1691.
2 - Будинки, що перебувають у власності
Виключаються будівлі, розчленування яких відбувається внаслідок спадкоємства або подарунку inter vivos, здійсненого без сплати замовлень та умови та узгодженого між родичами до четвертого ступеня включно, і дефіцит яких у результаті великих робіт зараховується до загального доходу за застосування першого пункту 3 ° I ст. 156 CGI (CGI, ст. 32, 2-а).
3 - Будинки, розташовані в заповідній зоні або в зоні охорони архітектурної, міської та ландшафтної спадщини (пристрій «Мальро»)
Виключаються будівлі, для яких застосовуються положення bter 1 ° I I статті 31 CGI або ті, що передбачені абзацами 2 і 3 3 ° I I статті 156 CGI (CGI, ст. 32, 2 -b)
Щодо конкретного пристрою “Malraux”, див. № 1695 та Книгу ІЧ п. 162.
4 - Житло, що отримує вигоду від конкретної амортизації
Виключаються житла, для яких вигода від відрахування на амортизацію передбачена в f (пристрій «Périssol», що застосовується до 2001 року, пор. № 1682) або в g (пристрій «Besson-neuf», що застосовується до 2003 року, пор. № 1683), або о h (пристрої "Робієн" та "Рецензування Робієна", що застосовуються до 2009 року, пор. № 1684) 1 ° I статті 31 КГІ.
Те саме стосується житла, для якого вимагається вигода від конкретного відрахування та додаткового відрахування на амортизацію на користь проміжного житла, передбаченого в l 1 ° I статті 31 CGI. (Пристрій "Borloo-neuf", пор. n ° 1687), оскільки доцільно, з точки зору останніх положень, платник податків обрав пристрій «Robien» (пор. n ° 1687-1) (CGI, ст. 32, 2-c ).
5 - Житло, що отримує вигоду від конкретної відрахування Бессона-Ансієна
Виключаються житла, для яких користь від одного з конкретних відрахувань, передбачених у j (пристрій «Бессон-Ансьєн», пор. № 1685) 1 ° I статті 31 CGI (CGI, ст. 32, 2-c ).
6 - Житло в зоні відродження сільських територій
Виключаються житла, для яких вимагається вигода від конкретного відрахування, передбаченого в k (пристрій «Робієн-ZRR», пор. № 1686) 1 ° I статті 31 КГІ (CGI, статті 32, 2- в).
7 - Проживання за умови домовленості з ANAH
Виключаються житла, для яких вимагається вигода від конкретного відрахування, передбаченого в м (договір оренди в рамках угоди ANAH "Борло-ансієн", пор. № 1689) від 1 ° I статті 31 КГІ (CGI, ст. 32, 2-f).
Також виключаються будинки, на які поширюється спеціальна відрахування «Cosse», передбачена в o 1 ° I статті 31 CGI (пор. № 1690) стосовно затвердженої орендної плати в географічних районах, що мають дисбаланс між попитом та пропозицією для оренди житла (CGI, ст. 32, 2-f).
8 - Будинки, на яких виграє зниження податку
Виключаються будівлі, до яких застосовується зниження податку на прибуток, передбачене статтею 199i ЗЕ ІГУ (зниження податку на користь придбання житла, що є частиною туристичного резиденції в певних районах і які є предметом відновлювальних робіт), або зменшення податку передбачене статтею 199 рішення F CGI (зменшення податку на користь роботи, що виконується в туристичному житлі) (пор. книгу IR № 121).
9 - Ямеблі зробивши об'єкт витрат на збереження та вдосконалення природної спадщини
Статтею 199 законодавства CGI встановлено зменшення податку на витрати, понесені на утримання та охорону природної спадщини для оподаткування доходів від роки з 2010 по 2013 рік . Власники природних просторів, які несуть витрати, крім позичкових відсотків, на утримання та охорону природної спадщини, мали вибір на ці витрати між їх вирахуванням із доходу від власності та прибутком. Зниження податку на прибуток. Отже, не могли отримати вигоду від режиму мікроземельства, будівлі природної спадщини, дефіцит яких нараховувався до загального доходу відповідно до положень 3 ° I статті 156 CGI (пор. Книгу ІЧ n ° 170).
II. Виключення певних власників акцій в компаніях, що займаються нерухомістю, або REITs
Режим мікроземель не застосовується, коли платник податків або один із членів податкового домогосподарства має частки, що належать до наступних категорій.
1 - Акції компанії, що оподатковуються згідно зі статтею 8 CGI
Акції в компаніях, крім зазначених у статті 1655 ter CGI, які здають будівлю в оренду і результати яких оподатковуються на умовах, передбачених статтею 8 CGI (CGI, стаття 32, 2-е).
2 - Акції компаній, які отримують вигоду від конкретної амортизації
Акції в компаніях, крім зазначених у статті 1655 ter CGI, які підлягають відрахуванню за амортизацію, передбаченій у статті 31 bis CGI ("Robien-SCPI" та "Borloo-SCPI") [CGI, мистецтво. 32, 2-е].
3 - Підрозділи FPI, згадані у статті 239 "Ігри CGI" ("OPCI-FPI")
Підрозділи FPI, власником яких не є безпосередній власник будівлі, відданої в оренду, не можуть скористатися режимом мікроземелень (CGI, ст. 32, 2-g).
Примітка: У цій ситуації платник податку безпосередньо декларує свою частку чистого доходу за комплексною декларацією №. 2042 рік (Cerfa n ° 10330, доступна на веб-сайті www.impots.gouv.fr).
4 - Акції у компаніях, власник яких не є безпосереднім власником будівлі
Акції напівпрозорих компаній (пор. № 1964), крім тих, що зазначені у статті 1655 ter CGI, називаються прозорими, які здають в оренду голі будинки і результати яких оподатковуються на умовах, передбачених у статті 8, виключаються. CGI, коли їх власник не є безпосереднім власником будівлі, відданої в оренду (CGI, ст. 32, 2-d).
Примітка: У цій ситуації платник податку безпосередньо декларує свою частку чистого доходу за комплексною декларацією №. 2042 рік.
Глава 2: Методи визначення доходу від землі
Валовий дохід, що підлягає декларуванню, визначається так само, як і для оцінки межі 15000 євро. Чистий оподатковуваний дохід визначається адміністрацією автоматично шляхом застосування зниження, що представляє усі витрати на майно.
Таким чином з моменту оподаткування доходів у 2006р, застосовний коефіцієнт зниження до валового доходу встановлюється на 30%.
Відповідні платники податків безпосередньо вносять суму валового річного доходу (валовий дохід від нерухомості, що здається в оренду безпосередньо, але також частку валового доходу компанії, до якої вони пов’язані) у звіті про загальний дохід № 2042 рік, доступні в Інтернеті на веб-сайті www.impots.gouv.fr, і тому звільняються від подання декларацій №. 2044 рік (Cerfa n ° 10334) або n ° 2044 рік спеціальні (Cerfa n ° 10335).
З іншого боку, платник податків обкладався податком за режимом мікроземелень не може ні, за конструкцією, помітити дефіцит. Лише дефіцит земельних ділянок, який був зафіксований до застосування режиму мікроземельств і який все ще підлягає звітуванню 1 січня першого року застосування, може продовжуватись зараховуватись до чистого земельного доходу за загальноправовими умовами (звіт про доходи того самого характеру для наступні 10 років).
Розділ 3: Вихід із володіння мікроземами
А. Примусовий вихід із режиму мікроземів
Режим мікроземів повинен зупинитися застосовувати:
- рік, у якому валовий дохід перевищує межу в 15000 євро;
- рік, щодо якого виникає одна з причин виключень, передбачених у номерах 1658-1 та 1658-2.
Потім чистий дохід від власності повинен бути визначений відповідно до режиму оподаткування нерухомого майна, передбаченого статтею 28 CGI та статтею 31 CGI, і призвести до подання декларації 2044 року (Cerfa n ° 10334) або спеціальної 2044 року ( Cerfa n ° 10335), доступна в Інтернеті за адресою www.impots.gouv.fr.
Б. Варіант режиму оподаткування нерухомого майна
Платники податків, автоматично переведені в режим мікроземелля, можуть вибрати режим реального податку на прибуток із землі:
- Варіант не підлягає якомусь конкретному формалізму і є результатом простої підписки декларації про прибуток на землю №. 2044 рік (Cerfa n ° 10334). Це повинно бути здійснено в межах строку, встановленого для подання декларації сукупного доходу №. 2042 рік (Cerfa № 10330) року, щодо якого платник податків вимагає оподаткування за цим режимом;
- Варіант є загальносвітовим, тобто він застосовується до всього доходу від власності, що генерується податковим домогосподарством;
- Опціон застосовується для трирічний період. Безвідкличний протягом цього періоду, він діє до тих пір, поки платник податків постійно залишається в межах режиму мікроземелень. Будь-яка нова подача декларації №. 2044 спец еквівалентно продовженню опціону на один рік. Варіант перестає виробляти свої наслідки, коли платники податків виходять за рамки режиму мікрофінансування. Отже, фактичний режим оподаткування застосовується як право, і більше не є опціоном.
Опціон також перестає мати наслідки у разі зміни платника податку (шлюб, розлучення, окреме оподаткування дитини, яка раніше перебувала на утриманні податкового домогосподарства).