Небезпека словесної оренди житла - Légavox
9 вулиця Леопольда Седара Сенгора
Незважаючи на те, що закон від 6 липня 1989 р. Вимагає письмового оформлення, усний договір оренди вважається чинним у судовій практиці. Однак Касаційний суд у своєму рішенні від 23 вересня 2014 року постановив, що усний договір оренди не дозволяє застосовувати пункт про повне припинення.
Незважаючи на те, що закон від 6 липня 1989 р. Вимагає письмового оформлення, юриспруденція вважає дійсну оренду чинною
Хоча закон від 6 липня 1989 р. Вимагає письмового письма, усна оренда вважається чинною згідно з прецедентним правом.
Однак Касаційний суд рішенням від 23 вересня 2014 року виніс рішення що усний договір оренди не дозволяв застосовувати пункт про повне припинення.
Згідно зі статтею 3 закону № 89-462 від 6 липня 1989 р .: "договір оренди складається у письмовій формі".
Це справді єдина форма, яка, ймовірно, визначає відповідні обов'язки та права сторін за допомогою доказу, що вона становить.
Отже, договір у принципі складається або нотаріусом в автентичній формі, і кожна сторона отримає, можливо, придатну до виконання копію, або приватним актом.
У цьому випадку та відповідно до вимог статті 1325 Цивільного кодексу він повинен бути складений у стільки оригіналів, скільки сторін з явним інтересом, але одного оригіналу вистачить для всіх осіб, що мають однакові інтереси.
Однак на практиці виявляється, що часто не дотримуються цих форм і що оренда укладається усно.
Тому необхідно поставити під сумнів дійсність усної оренди, а також її режим
I - Дійсність усної оренди
Після публікації закону від 22 червня 1982 р. Деякі автори на підставі парламентської роботи дійшли висновку про недійсність усного договору.
Однак судова практика постановила, що вимоги статті 3 закону від 22 червня 1982 року не виключають можливості укласти договір оренди без письмового подання та надання цього.
Ця стаття є громадським порядком лише в тій мірі, в якій вона захищає орендаря, який єдиний може заявити про порушення його положень (CA Paris, 6e ch. B, 30 жовтня 1986 р.: JurisData n ° 1986-26512).
Таким чином, численні рішення суддів першої інстанції вирішили, що усний договір оренди є чинним до тих пір, поки одна чи інша зі сторін не вирішить замінити письмову оренду (CA Dijon, 3rd ch. 1st sect., 24 June 1992: JurisData n ° 1992-044650 ).
Ця позиція була підтверджена Касаційним судом, який вважав, що саме під час здійснення своєї суверенної повноваження суд цілком справедливо визнав, що після того, як усний договір оренди був укладений, відсутність написання не робить його нульовим (Кас. 3e цив., 7 лютого 1990 р .: JurisData n ° 1990-000361).
Отже, прецедентна практика визнає дійсністю усного договору оренди: орендар не може посилатися на його нікчемність, щоб ухилитися від сплати орендної плати або відмовитись від строку попередження (CA Bourges, 1-й розділ, 29 серпня 1996 р.: JurisData № 1996-044376).
II - Усний режим оренди
- Підтвердження усної оренди:
Підтвердження усної оренди приймається будь-якими способами (CA Paris, 6e ch. C, 11 березня 1997 р .: JurisData n ° 1997-020564).
Таким чином, лист, направлений орендодавцем орендарю із зазначенням того, що квартира йому призначена, із зазначенням суми орендної плати, права оренди та плати містить основні елементи оренди.
Однак стаття 3 закону від 6 липня 1989 р., Яка вимагає оформлення письмового письма, наказує орендодавцю та орендарю підписати письмовий договір оренди, приймаючи знову положення первинної усної оренди (CA Екс-ан-Прованс, 11e ch. A, 26 січня 2005 р .: JurisData n ° 2005-271347).
- Застосування закону від 6 липня 1989 року:
Усна оренда підпорядковується положенням закону від 6 липня 1989 р. Відсутність письмової форми не може мати наслідком виключення застосування цього закону про громадський порядок.
Таким чином, було вирішено, що існування усного договору оренди не звільняє орендаря, який дає відпустку, щодо дотримання тримісячного сповіщення (CA Reims, цивільна держава, 12 листопада 1998 р.: JurisData n ° 1998-047519).
У випадку орендодавця фізичної особи тривалість оренди не може бути менше трьох років через відсутність письмової згоди, включаючи інформацію, передбачену статтею 11 (CA Bordeaux, 5th ch., 26 червня 1997 р.: JurisData n ° 1997-042867).
Орендна плата не може підлягати будь-якій індексації, яка не є автоматичною і повинна бути чітко визначена.
Але деякі рішення визнавали, що коли орендар платив за дуже тривалий період (15, 20 років), вимагали підвищення, таке ставлення було варте мовчазного прийняття за принципом перегляду, який виключав будь-яку реституцію на його користь (CA Limoges, 13 вересня 2006 р.: JurisData n ° 2006-329095).
- Резолютивне застереження:
Стаття 24 закону від 6 липня 1989 року передбачає, що: "Будь-яка стаття, що передбачає автоматичне розірвання договору оренди за невиплату орендної плати або зборів на узгоджених умовах або за несплату застави, не має наслідком що два місяці після наказу про виплату залишалися безуспішними ".
У контексті рішення від 23 вересня 2013 р. Постало питання, чи може ця стаття застосовуватися за наявності усного договору оренди (Cass. 3e civ., 23 вересня 2014 р., № 13 -15,713, F.- DX).
У цьому випадку орендодавець дав усну оренду орендарям, а згодом призначив орендарям розірвати оренду.
Апеляційний суд прийняв цей запит, постановивши, що через відсутність регуляризації заборгованості за оренду протягом двох місяців після вручення розпорядження про виплату, що стосується статті 24 закону від 6 липня 1989 року, оренда була визнана автоматично припиненою.
Касаційний суд осуджує візу статті 1134 Цивільного кодексу, постановляючи, що: "Зазначивши, що підписана між сторонами оренда є усною, Апеляційний суд, який не виніс правових наслідків з власних висновків, з яких випливає, що сторони в оренді не передбачали жодної умови припинення, порушив вищезгаданий текст ".
Дійсно, постановляючий пункт, оформлений законом, не може діяти настільки, наскільки це передбачено договором, який, очевидно, вимагає письмового.
III - Узаконення усної оренди
Стаття 3 закону 1989 року визнає право кожної сторони вимагати в будь-який час укладення письмового договору.
Якщо одна зі сторін відмовляється це зробити, проект договору оренди може бути переданий судді; останній тоді може вирішити, що його рішення буде дійсним як оренда (Cass. 3e civ., 29 листопада 2000 р .: Loyers et copr. 2001).
Рішення може також вимагати від сторони, яка не упокорюється, укласти письмову оренду.
Він може також проголосити розірвання договору оренди у разі неодноразової відмови орендаря підписати контракт (CA Nîmes, 2e ch., 20 вересня 2001 р .: JurisData n ° 2001-158530).
Що стосується призначення предмета оренди, було вирішено, що послідовність орендованих приміщень повинна відповідати тій, що випливає з усної оренди, укладеної раніше.
Що стосується визначення орендної плати, було вирішено, що оспорюване приміщення було зайняте орендарем лише за усною домовленістю, тому суд, до якого звертаються, приніс положення закону від 6 липня 1989 р., Який складав принцип оренда.
Отже, усно надана сума не мала характеру орендної плати, суд міг встановити орендну плату, беручи до уваги, за відсутності згоди сторін, всі елементи оцінки справи (CA Pau, 3rd ch., 10 травня 1994 р.: JurisData n ° 1994-044725).
Усний договір оренди зрештою не має переваг для сторін, котрі мають усі інтереси впорядкувати своє становище та підписати письмовий договір оренди.
Я у вашому розпорядженні для будь-якої інформації та суперечок.