Нерухомість, що потрібно знати з 2020 року
Не потрібно шукати у Законі про фінанси 2020 основних новинок щодо нерухомості. Закон вносить мало змін щодо цього питання. По суті, існуючі режими звільнення від сплати податків (Денормандія, Мальро, Коссе, Пінель тощо) розширені та розширені.
Щоб виміряти основні зміни, які можуть вплинути на нерухомість у найближчі роки, слід скоріше розглянути Закон про енергетику та клімат від 11.08.2019. Пояснення.
розширені та розширені податкові механізми
Основні режими звільнення від сплати податку на нерухомість, що діють у 2019 році, розширені та здебільшого полегшені у застосуванні.
денормандія
Створено 01.01.2019, план Денормандії продовжується до 31.12.2022.
Цей пристрій стосується реабілітації старих об'єктів нерухомості, які не відповідають критеріям так званого пристойного житла та розташованих у самому центрі певних міських центрів, які цього потребують (перелік встановлений указом 245 муніципалітетів під назвою "Дія серце міста" або підписав з державою угоди про операцію з територіального відродження (ОРТ).
В умовах проведення робіт, що становлять щонайменше 25% від загальної суми операції (інвестиції + роботи) і в межах загальної межі € 300000 та € 5500/м2, інвестор отримує вигоду від зниження податку на 12%, 18% або 21%, залежно від тривалості зобов'язання з оренди майна як основне місце проживання протягом 6, 9 або 12 років, а також щодо ресурсів та орендної плати.
Можна взяти в оренду вищим або нащадкам, які не є частиною податкового домогосподарства.
Роботи, враховані при розрахунку зменшення податку, не можуть бути вирахувані з доходу від власності для створення дефіциту.
У 2019 році можуть бути враховані лише роботи, що покращують енергетичні показники щонайменше на 30% (20% для колективного житла).
З 01.01.2020 року вдосконалення працює (модернізація, санітарія, освоєння житлової площі, створення додаткової житлової площі) також включаються в розрахунок.
Більше того, інвестиційна зона поширюється на всю територію відповідних міст.
мальро
Пропонуючи зниження податку на 22% до 30% від суми роботи, пристрій Malraux продовжено до 31.12.2022.
- Інвестиції у старе житло, розташоване на визначному об’єкті спадщини з Планом захисту та вдосконалення (PSMV) або в старих деградованих районах (QAD) та старих охоронюваних районах: зниження податку на 30%
- Інвестиції у визначний об’єкт спадщини з архітектурним планом та планом валоризації спадщини (PVAP) або колишньою міською або ландшафтною архітектурною зоною захисту (ZPPAUP): зниження на 22%
- Зниження податку, розраховане на обсяг роботи, до обмеження в 400 000 євро протягом 4 років
- Голі умови оренди як основного місця проживання терміном на 9 років протягом 12 місяців після завершення роботи
стручок
Заміна старого режиму Бессона та старого Борло і спрямований на заохочення практики так звана "доступна" орендна плата, система Cosse дозволяє отримати вигоду від конкретного зниження доходу від землі на 15% і до 85% залежно від географічного району, рівня орендної плати, ресурсів орендарів і того, чи звертаються вони до державного чи приватного сектору чи ні орган оренди.
У той же час, обмеження дефіциту власності, що переноситься на загальний дохід, підвищено до 15 300 євро за режиму Коссе порівняно з 10 700 євро, як правило.
Умови
- гола оренда як основне місце проживання на 6 років (9 років, якщо робота субсидується Аною (Національне житлове агентство)).
- житло, розташоване в зонах А, Абіс, В1 і В2 та С за умови домовленості з Аною та роботи
- дотримання плати оренди та ресурсів орендаря
- можливість субсидії на роботи, якщо угода з Аною укладена із зобов'язанням здати в оренду на 9 років
Цей план продовжено до 31.12.2022. Зверніть увагу, однак, що житло повинно відповідати межі енергетичних показників з 1 липня 2020 року.
ценсі-бувар
Стосується пристрою Censi-Bouvard мебльована оренда в резиденціях, що обслуговуються і пропонує зниження інвестицій на 11%, що обмежується на 300 000 євро без урахування.
Цей план продовжено до 31.12.2021.
Майно повинно бути предметом договору найму меблів на користь оператора мінімум на 9 років. Щоб скористатися зниженням, інвестор повинен мати статус непрофесійної меблевої орендної компанії (LMNP).
Здача в оренду професійному оператору, що пропонує принаймні три послуги, пов’язані з орендою, дозволяє вам відшкодувати 20% ПДВ від вартості покупки за умови 20-річного зобов’язання з оренди.
пінель
В обмін на зобов’язання з оренди на 6, 9 або 12 років та з урахуванням рівня орендної плати, ресурсів орендарів та географічних зон (зони A, A bis та B1, що називаються «напруженими»), інвестиція Pinel пропонує зниження податку на 12%, 18% та 21% відповідно розрахована на ціну власності, яка обмежена 300 000 євро на рік (максимум дві одиниці на рік) та 5500 євро/м2.
Система Pinel оновлюється до 31.12.2021 але з 01.01.2021 він більше не зможе мати відношення до одного будинку. Лише житла, розташовані в багатоквартирних будинках, зможуть скористатися цим режимом з цієї дати.
частина допомоги збережена, інші відгуки
ptz підтримується
Позика з нульовою ставкою (PTZ), або безвідсоткова, є державною допомогою, яка може бути надана для першого придбання основного місця проживання за умови доходу.
PTZ повинен був закінчитися 31.12.2019 для так званих "розслаблених" зон B2 і C. Він зберігається до 31.12.2021.
котирування трансформується у фіксовану премію
Станом на 01.01.2020 р одноразова сума, сплачена Аною та обмежена в 20 000 євро протягом 5 років, замінила податковий кредит на перехід енергії.
Цей бонус має особливість бути залежно від доходу платника податків, що не було у випадку з CITE.
Тим не менше, CITE все ще існує цього року для певних платників податків, чий оподаткований податковий дохід перевищує перевірені середні умови одноразової премії та нижче певної межі.
Винятки: 2 види витрат дають право на бонус без перевірки коштів:
- зарядне обладнання для електромобілів
- теплоізоляційні матеріали непрозорих стін
до скасування житлового податку, але перегляду вартості оренди
поступове скасування житлового податку
Цей рік стане роком скасування житлового податку для 80% платників податків. Люди, які вже скористались податковою пільгою у 2018 та 2019 роках, більше не будуть оподатковуватися в 2020 році.
Інші платники податків отримають знижку 30% у 2021 році, 65% у 2022 році і будуть остаточно звільнений у 2023 році.
переоцінка вартості оренди
Закон про фінанси 2020 р. Започаткував програму перегляду вартості орендної плати, яка є основою для розрахунку податку на майно. Ці кадастрові значення не переглядались з 1970 року.
Розклад передбачає капітальний ремонт вартості оренди на 01.01.2026.
Щоб визначити нові значення, орендодавцям доведеться надіслати податкову владу на початку 2023 року суми орендної плати. Ці елементи послужать основою для звіту, який буде представлений до 09.09.2024.
Збільшення або зменшення вартості оренди, у всіх випадках певно, що коливання, ймовірно, будуть значними з часу останніх розрахунків у 1970 р.
велика реформа, пороги споживання енергії
Тоді як закон про фінанси 2020 року не суттєво змінює ландшафт французької нерухомості, a нові правила повідомляють про набагато більш значні потрясіння.
Закон про енергетику та клімат від 11.08.2019, пройдений відносно непоміченим оголошеннями на кінець року, встановлює для старого житла, тобто більшої частини ринку, порогові умови споживання енергії для:
переоцінка орендної плати з 2021 року
В даний час переоцінка орендної плати з нагоди підписання нового договору оренди регулюється лише для 28 агломерацій, розташованих у напружених районах. Для того, щоб збільшити орендну плату, у цих містах необхідно проводити роботи з поліпшення житла, включаючи енергоефективні роботи, але не тільки.
З 01.01.2021 р. Підвищення орендної плати буде неможливим за умови, що межі споживання енергії вдома досягнуто менше 331 кіловат-годин на м2 на рік.
Товари, класифіковані F та G у відомому DPE (Діагностика енергоефективності), не відповідають цьому мінімальному пороговому значенню, тому відповідна рента не може бути переоцінена.
А з 2020 року роботи з благоустрою, які були враховані для того, щоб мати змогу збільшити орендну плату, більше не зберігатимуться якщо після роботи споживання енергії залишається вище 330 кВт-год/м2/рік.
оголошення про оренду та оренду
Наразі в оголошеннях про оренду повинен бути вказаний "бал" DPE майна, але штраф не передбачений у разі невідповідності.
З 01.01.2022 р. Оголошення також повинно містити суму витрат на опалення майна та води. За відсутності інформації з цього питання, спеціаліст з нерухомості стягуватиме штраф у розмірі 15 000 євро. Ця сума також повинна бути вказана на оренда.
Якщо DPE показує поріг споживання енергії більше 330 кВт-год/м2/рік, потрібно буде взяти на себе зобов'язання щодо оголошення та оренди, досягти цього порогу до 01.01.2028 р.
Якщо до цієї дати поріг не буде дотриманий, на даний момент санкцій не передбачається, але оголошення та оренда повинні включати цю інформацію, передбачається, що орендарів буде менше, або що орендну плату доведеться переглянути вниз.
Станом на 01.01.2023, умови стануть жорсткішими: товар, чиє споживання енергії перевищує певний поріг (ще не визначений), не можна здавати в оренду.
Гнучкість буде забезпечена, якщо об'єкт нерухомості знаходиться в кондомініумі, а запити на роботу не змогли зменшити поріг.
продаж нерухомості
Так само, як оголошення про оренду, з 01.01.2022 р. в оголошеннях про продаж має бути вказана вартість плати за опалення. Якщо застосовується, професіонали підлягають штрафу в розмірі 15 000 євро.
Якщо поріг споживання енергії перевищує 330 кВт-год/м2/рік, реклама та акт продажу повинні містити це та вкажіть, що цей поріг буде дотримано до 01.01.2028.
З 01.01.2028 року дотримання цього порогу стане обов’язковим. Якщо майно не поважає його, санкція на сьогодні не передбачається, але документи повинні вказувати на те, що майно не відповідає енергетичному порогу.
Для того, щоб допомогти привести товари у відповідність, DPE (діагностика енергоефективності) повинна розвиватися, і коли перевищується поріг споживання, повинна включати аудит, що містить перелік рекомендацій щодо роботи та їх вартість.
Тут ще раз такий тип інформації, швидше за все, відмовить покупців або знецінить майно.
Отже, Закон про енергетику та клімат має значний вплив на розвиток ринку нерухомості.
Житло, яке, можливо, більше не буде відповідати новим енергетичним умовам (класифіковані F та G), становить близько 20% французького ринку нерухомості.
Отже, це нове регулювання вплине на ринок оренди та угод, і консультанти можуть лише заохотити своїх клієнтів передбачити модернізацію їх власності до енергетичних стандартів з метою, якщо не екологічною, збереження цінності їх спадщини.