Нормативи, що застосовуються до розвитку ОСББ
Проживання у спільній власності дає вам права на приватні частини вашої ділянки, а також частку загальних частин. За умов, передбачених законодавцем та визначених судовою практикою, ви маєте можливість обладнати горище.
З огляду на фінансові проблеми та очевидний вплив на збільшення житлової площі, важливо забезпечити кожному співвласнику його можливі права на горищі.
Можливість облаштування вашого горища передбачена у ваших договірних документах:
Перший рефлекс, який потрібно мати, - це визначити, чи передбачала будівля, де знаходиться ваша ділянка, такий розвиток подій, метою якої є інтеграція горища в приватні частини вашої ділянки.
Відповідь можна знайти в документі на право власності (1) описовий стан поділу (2) або правила співвласництва (3).
1) Титульний документ
Право власності - це нотаріальний акт, що передбачає місце розташування та площу проданого майна, а також обсяг прав співвласника на його ділянку. Як тільки мансарда чітко включена до приватних частин вашої ділянки, ви можете влаштувати їх.
2) Описове твердження про поділ
Те саме зауваження можна зробити щодо опису підрозділу, який є технічним документом, написаним землевпорядником, і який, як правило, міститься в правилах співвласності.
3) Положення про співвласність
Норми співвласності перелічують частини будівлі, які можна кваліфікувати як приватні частини та загальні частини. Необхідно виділити 3 випадки фігур:
Мансарда кваліфікується як приватна частина згідно з нормами співвласництва:
Якщо горище явно кваліфіковано як приватні частини, ви можете вільно облаштувати їх, як вважаєте за потрібне, в межах, передбачених законодавством.
Мансарда кваліфікується як загальна частина згідно з нормами співвласництва:
Якщо мансарда прямо визначена як зона загального користування, в принципі, ви не зможете вільно прибудувати мансарду під страхом за вчинення нападу, що виправдовує відновлення приміщення.
Мовчання або суперечливість титулів щодо правової кваліфікації горища:
Іноді трапляється, що положення правовстановлюючого документа, стан опису поділу та правила співвласності суперечать.
Хоча контрактний документ зберігає кваліфікацію приватної частини, інший контрактний документ може забезпечити якість загальної частини.
Ця ситуація викликає плутанину та двозначність для співвласників. Те саме стосується випадків, коли жоден договірний документ не виніс рішення щодо правової кваліфікації горища.
У такому випадку доцільно звернути увагу на положення закону № 65-557 від 10 липня 1965 р., Доповненого юриспруденцією.
Юридичні та юридичні критерії облаштування вашого горища:
Юридичні критерії облаштування вашого горища: виключне використання горища.
Ви можете вільно облаштувати свої горища, якщо вони є приватними частинами у значенні статті 2 Закону від 10 липня 1965 року: "Частини будівель [...], зарезервовані для виключного використання конкретного співвласника, є приватними".
Іншими словами, коли доступ до горища представляє інтерес для ОСББ, що розуміється в загальному розумінні (наприклад: доступ на дах можливий лише з горища), горище буде розглядатися як зона загального користування. Як результат, ви в принципі не зможете облаштувати своє горище.
Юридичні критерії облаштування вашого мансарди: доступ, використання та корисність мансарди
Набір підказок використовується, щоб визначити, чи і коли співвласник може обладнати горище.
На додаток до можливості доступу на горище виключно через приватні частини співвласника, судді скористаються послугами та/або виключним використанням горища співвласником. Ці критерії передбачені постійною судовою практикою.
Таким чином, Касаційний суд нещодавно скасував рішення, винесене суддями, які не проводили розслідування "Доступ до горища та купола не був необхідним для доступу до загальної частини будівлі, а саме даху" [1] .
З іншого боку, Касаційний суд ухвалив рішення на користь співвласника, який бажає облаштувати горище, коли було надано доказ наступних елементів [2]:
Доступ на горище лише з приватних частин,
На горищі не було жодного колективного елемента,
Мансарда не використовувалася для виходу на дах,
Люк, розташований у місцях загального користування, дозволив би цей доступ.
З цього слід зробити висновок, що доступ на горище через приватні частини вашої ділянки (наприклад: люкові двері в квартирі) на відміну від загальних приміщень (наприклад: люкові двері в коридорі сходової клітки) є важливим елементом для враховуйте у своєму клопотанні про анексію мансарди. Однак для задоволення цього прохання повинні бути надані інші докази.
Крім того, як тільки горище надає доступ до загального обладнання (наприклад: ліфт, системи опалення або кондиціонування, колективні антени), ви ризикуєте побачити відмову у вашій заявці на приєднання мансарди.
Як отримати дозвіл на придбання та/або облаштування горища ?
Якщо ваша мансарда може бути кваліфікована як приватна частина згідно з вашими договірними документами або відповідно до проектів законодавця або навіть судової практики, порядок облаштування мансарди буде відносно легким. Якщо потрібно, ви можете подати запит, але за більш жорстких умов.
1-а гіпотеза: Мансарда кваліфікована як приватна частина
Освоєння горища - кваліфіковане як приватна частина - може здійснюватися вільно в межах, встановлених законодавцем.
Коли будівельні роботи, які ви розглядаєте, можуть вплинути на загальні частини вашої будівлі, необхідно буде отримати голос вашого проекту відповідно до правил більшості, встановлених статтею 25 закону від 10 липня 1965 р. Перед загальним збори співвласників. Тоді ваш проект повинен набрати більшість голосів усіх співвласників, які були присутні на загальних зборах співвласників чи ні.
2-а гіпотеза: Мансарда кваліфікована як загальна частина
Розвиток мансарди - іменований загальними зонами - можливий лише в тому випадку, якщо передбачена в цьому напрямку резолюція буде прийнята більшістю статті 25 Закону від 10 липня 1965 року загальними зборами співвласників. Щоб ця резолюція була проголосована, вона повинна набрати більшість голосів усіх співвласників, присутніх чи не на загальних зборах співвласників.
Коли розвиток горищного простору, який ви розглядаєте, може вплинути на задоволення, використання та управління загальними частинами, резолюція повинна прийняти більшість статті 26 закону від 10 липня 1965 року. Іншими словами, резолюція повинні проголосувати більшістю членів профспілки, що представляють принаймні дві третини голосів.
Якщо ваш план придбання мансарди стосується місць загального користування, консервація яких необхідна для дотримання призначення будівлі, де знаходиться ваша ділянка, резолюція цього разу повинна отримати одностайні голоси співвласників загальних зборів.
Якщо ви хочете придбати право власності на горище, вам потрібно буде надати загальним зборам певну кількість інформації:
Оцінка експертного інспектора приєднаної території
Опис проекту та запланованих робіт
Презентація проекту поправки до регламенту співвласництва та опис поділу
Новий розподіл плати за будівництво призвів до нового розподілу зборів
Ви можете встановити ціну продажу мансарди, але про анексію мансарди, яка проголосується на загальних зборах співвласників, і про ціну продажу, яка їм сплачується, важливо добре обговорити це.
Щоб піти далі/Джерела:
КАПУЛАД П'єр, "Чи є горища приватними чи загальними частинами", RDI, Даллоз, 1999
КАПУЛАД П'єр, “Кваліфікуючі елементи для мансард”, RDI, Даллоз, 2000, с.234
КАПУЛАДА П'єр, "Спільний або приватний характер горища", AJDI, Даллоз, 2007, с.843
КАПУЛАД П'єр, "Природа дозволу на використання горища, загальних приміщень", AJDI, Даллоз, 2010, стор. 896
"Приглушити правила співвласництва на горищі: співвласник верхнього поверху не може призначити їх собі - Cour de cassation, 3rd civ.; 7 вересня 2017 року ”, AJDI, 2017, с.682
“Мансарда: зони загального користування чи приватні зони? », La Revue des Loyers, n ° 859, Lamaline, 2005
"Приватна частина або загальна частина для приватного використання, Експрес-документація, № 2017-05, Ламалін, 2017
“Приватні зони. Зони загального користування - Кваліфікація горищ та купола, Орендна плата та співвласність № 4, Lexis Nexis, 2007
Примітки:
[1] Касаційний суд, 3-а палата цивільних справ, 26 січня 2017 р. (N ° 15-25,859).
[2] Касаційний суд, 3-а цивільна палата, 22 березня 2000 р. (Синдікат, 70, вулиця Франції в Ніцці c/М. Кавус Дейбахш)