Обмеження продажу земель сільськогосподарського призначення - корисні наслідки та побічні ефекти
Автор: Богдан Унгуряну/Дата публікації: 11-09-2020 13:09
Продаж земель сільськогосподарського призначення, розташованих за межами забудованої території, буде здійснюватися, починаючи з 13 жовтня 2020 року, за новими правилами. Серед новинок, внесених Законом 175/2020, - право переважного права, надане декільком категоріям потенційних покупців - від найближчих родичів, орендарів, власників сільськогосподарських інвестицій, сусідів, молодих фермерів до державних установ.
Ще однією новинкою є застосування значного податку на прибуток, отриманий від продажу землі, якщо відчуження відбувається менш ніж через вісім років після придбання. На додаток до позитивних наслідків цих норм, таких як сприяння консолідації земель та консолідації ферм, існують і негативні наслідки, такі як стримування інвестицій в інші райони, що потребують значних земельних ділянок.
Зокрема, закон передбачає, що при продажу земельної ділянки перше право переважного придбання належить співвласникам та родичам, а наступні два - власникам сільськогосподарських інвестицій, здійснених на цій землі або на сусідніх землях або орендарів, за певних умов. Молоді фермери користуються четвертим правом переважного викупу, за яким слідують наукові інститути, сусіди та інші державні установи.
Якщо власники переважного права не висловлять намір придбати земельну ділянку протягом законного строку 45 робочих днів з моменту виставлення пропозиції про продаж, вона може бути продана іншому покупцеві (фізичній або юридичній особі), переважно тим, хто поважає кілька кумулятивні умови (наприклад, що потенційний покупець здійснював сільськогосподарську діяльність на національній території протягом принаймні п’яти років до реєстрації пропозиції про продаж відповідної земельної ділянки) і, нарешті, будь-якій іншій фізичній або юридичній особі.
Додатковий податок опосередковано впливає на всіх покупців, з правом переважного викупу або без нього
Крім обмежень, накладених на вибір покупця, нормативний акт також передбачає "штраф" за перепродаж земельної ділянки менш ніж за вісім років після придбання, відповідно податок у розмірі 80% з прибутку (різниця між ціною продажу та початковою ціною придбання). Така ж ставка податку застосовується у разі прямого або непрямого відчуження до віку восьми років з моменту придбання контрольного пакету компаній, які мають у власності сільськогосподарські землі, розташовані за межами забудованої території та які становлять понад 25% їх активів. . Закон також передбачає, що податок на прибуток, який підлягає продажу, повинен бути скоригований таким чином, щоб не призвести до подвійного оподаткування прибутку.
Однак деякі незрозумілі питання залишаються. Наприклад, що станеться, якщо компанія з іншої країни продає компанію, в якій понад 25% її активів представляє сільськогосподарські землі в Румунії? Буде сплачено податок у розмірі 80%, або можна буде застосувати угоду про подвійне оподаткування між Румунією та державою проживання компанії, що продає, зменшивши або скасувавши цей податок.?
Для деяких інвесторів придбання сільськогосподарської землі стає загалом складнішим та надзвичайно складним інвестори в несільськогосподарські галузі який має намір розпочати або розширити певні інвестиції. Серед найбільш постраждалих є виробники відновлюваної енергії які після набрання чинності законом матимуть труднощі з придбанням або забезпеченням будь-яким іншим законним способом земельної ділянки, розташованої за межами забудованої території для розвитку енергетичних проектів. Загальний страх полягає в тому, що правоохоронні органи змусять інвесторів стримувати нові виробничі потужності з відновлюваної енергії в інвестиційному році 2020-2030. Як прямий наслідок, Румунія, можливо, не зможе досягти своїх цілей для європейських установ щодо виробництва енергії з відновлюваних джерел.
Звичайно, є й інші сфери, на які це вплине, наприклад забудовники індустріального парку, логістика або будь-яка фізична або юридична особа, яка зацікавлена побудувати склад за містом.
Таким чином, на власників права переважного викупу та інвесторів у цих районах впливають не лише обмеження, накладені на покупця - це, що в кращому випадку призводить до затримки придбання відповідної земельної ділянки, - але і податок, що стягується з продавців., який неминуче призведе до подорожчання придбаної землі.
Тому ми знову спостерігаємо акт законодавства, який, хоча і базується на добрих намірах, таких як стимулювання вітчизняного сільськогосподарського виробництва, також призводить до побічних жертв. У будь-якому випадку, можна сказати одне: усі сторони, які зацікавлені та постраждали від набрання чинності Законом 175/2020, з нетерпінням чекають публікації правил імплементації, в надії, що принаймні деякі їхні питання будуть з’ясовані.