Оподаткування SCI IS, IR та єдиного податку
Фіксований податок, введений на початку 2018 року, полегшує оподаткування прибутку від капіталу, обкладаючи їх єдиним податком у розмірі 30%, включаючи соціальні збори та податки на прибуток.
Ця новинка розгойдує Арбітраж IS/IR на користь IS якщо ви хочете зберегти свої орендні інвестиції на довгий термін або якщо у вас високий граничний рівень оподаткування. Пояснення на конкретному прикладі.
Зменшення половини податку на ДКІ з ІС із фіксованим податком та нижчим ІС. Професійні інвестори = SCI IS.
- Олександр Ерве (@malnoir) 29 жовтня 2017 р
Резюме
Оподаткування SCI для IR
IR ставка податку SCI
Оподаткування доходу від оренди до Інтернету (податок на прибуток) для партнерів SCI є режимом за замовчуванням для порожньої оренди (у мебльованій оренді ви автоматично знаходитесь в ІС).
У цьому випадку SCI прозорий, Це означає, що весь дохід від власності автоматично передається без оподаткування партнерам, які будуть сплачувати внески на соціальне страхування, та їх граничний податок на прибуток, якщо це застосовно. Тому дохід не оподатковується на рівні компанії.
Збори такі:
- соціальні збори: 17,2% (CSG 9,9%, CRDS 0,5%, соціальний збір 4,5%, додатковий внесок 0,3% та збір солідарності 2%).
- граничний податок на прибуток: від 14% до 45% для останнього граничного траншу в розмірі 153000 євро
Визначення оподатковуваного доходу
Партнери отримують дохід SCI пропорційно своїм часткам, якщо не домовлено про інше. Розподілений дохід обчислюється способом, еквівалентним доходу незалежного орендодавця при порожній оренді:
- або ДЗП обирає режим мікроземелля та його фіксоване зниження на 30% для доходу від землі менше 15 000 євро
- або SCI обчислює свій дохід, який буде розподілено після вирахування фактичних витрат (див. наш аркуш про відрахування фактичних витрат при порожній оренді)
Останній варіант дозволяє, зокрема, вирахувати позичкові відсотки, використані для придбання акцій SCI.
Управління дефіцитом ДЗЗ при ІР
Якщо SCI передає асоційованим компаніям дефіцит, цей дефіцит пояснюється оподатковуваним доходом партнерів в межах 10 700 євро. Тому це реальна можливість зменшити ваші податки, якщо ви інвестуєте, наприклад, у проект реконструкції із серйозними роботами.
Дефіцит, що перевищує цей поріг, може переноситися протягом наступних 10 фінансових років SCI.
Як ми бачили, відсотки за позику вираховуються з орендної плати, отриманої за фактичним планом, але вони не можуть бути використані для створення дефіциту, що вираховується з податкових доходів партнера; якщо застосовно частина дефіциту, створеного за рахунок позичкових відсотків, може бути перенесена на наступні 10 років SCI.
Податок на приріст капіталу
Партнери SCI в IR класично оподатковуються з приросту капіталу від перепродажу нерухомості (див. Наш аркуш з розрахунку приросту капіталу від нерухомості).
Фіксована ставка ІК у розмірі 18% в поєднанні з соціальними зборами в розмірі 17% застосовується до приросту капіталу, розрахованого "стандартним" способом (грубо кажучи, ціна продажу - ціна закупівлі) з одноразова допомога залежно від тривалості тримання під вартою, але що стає дуже цікавим з 5 років власності до моменту скасування будь-якого податку приблизно за 25 років (див. наш аркуш з розрахунку приросту капіталу від нерухомості, щоб ознайомитися зі ставками зниження).
Накладення SCI на ІС
Ставка податку
У випадку SCI з IS (корпоративний податок), SCI буде оподатковуватися де-факто як традиційна компанія, тобто, підлягаючи корпоративний податок на його чистий прибуток, хто врешті буде перерозподіляється серед партнерів у вигляді дивідендів яка буде нав'язана на рівні партнера.
Нещодавня реформа щодо оподаткування прибутку з капіталу запроваджує єдиний податок, який дозволяє (на прохання відповідного платника податків) замінити соціальні збори + податок на прибуток на 30% єдиного податку.
Цей єдиний податок є варіантом, завдяки якому платник податку може зберегти попередній режим, що може бути вигідним, якщо він має низький граничний рівень оподаткування.
Таким чином, податкові ставки стосуються орендної плати від SCI до IS:
- корпоративний податок
- 15% на частку чистого доходу (орендна плата - менше 38120 євро
- 28% на частку чистого доходу (орендна плата - менше 500 000 євро
- На 33% більше
- оподаткування дивідендів, що розподіляються акціонерам
- 30%, якщо він обрав єдиний податок
- 17% соціального збору + його граничний рівень оподаткування, якщо він вважає за краще залишатися на прогресивній шкалі
Введення єдиного податку та зниження ставки ІС до 15% створило податкову можливість для платників податків з високим оподатковуваним доходом та низьким доходом від власності.
Визначення оподатковуваного доходу
Однією з історичних переваг SCI перед ІС є можливість вирахування орендної плати, крім фактичних витрат, облікова амортизація які зменшують чистий оподатковуваний дохід для ІС.
Це облікова амортизація, еквівалентна тій, що використовується на реальному LMNP: амортизація оболонки, арматури, обладнання відповідно до різної тривалості, яку вам надасть ваш бухгалтер.
Оскільки це не реальні витрати (на практиці ви не платите облікову амортизацію даху), цей механізм дає змогу значно зменшити оподатковуваний дохід від SCI до IS, особливо в районах, де орендна віддача слабка; насправді, з валовою орендною рентабельністю 3% в середньому в Парижі, знецінення близько 2% вартості майна майже повністю скасовує оподатковувану ренту.
Насправді розподіл амортизації дозволяє лише відкласти сплату податків, оскільки, як ми побачимо ці амортизаційні відрахування інтегруються у розрахунок приросту капіталу.
Управління дефіцитами від SCI до IS
Знос іноді може бути настільки високим, що SCI опиняється в дефіциті бухгалтерського обліку наприкінці року. У цьому випадку партнери не отримують жодного доходу, але вони також не можуть зарахувати його дефіцит на свій особистий оподатковуваний дохід.
Як і будь-яка компанія, збитки просто перенесуться на найближчі кілька років.
Оподаткування прибутку на капітал SCI з IS
Це велика чорна пляма SCI для IS: прибуток від капіталу при вибутті обчислюється з початкової вартості придбання, після вирахування бухгалтерської амортизації.
На відміну від приросту капіталу в LMNP, ви, таким чином, можете закінчити податком на прибуток від капіталу, якщо ви амортизували своє майно порядку 3% на рік протягом 10 років, оскільки приріст капіталу буде обчислюватися на початковій вартості майно зі знижкою на 30%. На практиці це не більше ні менше, ніж амортизація, яку ви нарахували протягом 10 років і яка з’являється знову, коли майно продається. Тому ми можемо говорити про просту податкову зміну.
Приріст капіталу від продажу потрапляє в баланс ДКІ як класичний дохід, тому він проходить через ІС та єдиний податок, про які ми детально розповідали раніше.
Моделювання SCI на IS
безкоштовно без зобов'язань
Якщо ви хочете просунутися в проекті SCI в IS, наш бухгалтер-партнер може запропонувати вам безкоштовне моделювання без зобов’язань .
Конкретні випадки вибору між IS/IR для SCI
Вибір режимів IS/IR для SCI
Як ми бачили на нашому зведеному аркуші, що стосується SCI, вибір режиму оподаткування повинен бути зроблений під час створення компанії; він також невідкличний, тому необхідно повністю зрозуміти фінансові наслідки такого вибору.
Крім того, оподаткування SCI до IS є вибором доходу від порожньої оренди; воно стає автоматичним, якщо більше 10% доходу від оренди надходить від довгострокової орендної плати.
Як тільки ці обмеження будуть встановлені, давайте узагальнимо переваги/недоліки двох режимів IR та IS для SCI:
SCI IR
вирахування позикових відсотків, вигідний приріст капіталу у разі тривалого тримання, обумовлений дефіцит
оподаткування граничної частини партнера
SCI IS
облікова амортизація доходу від оренди, можливий єдиний податок
відсоткові позики, що не підлягають відшкодуванню, дефіцит, який не можна віднести, приріст капіталу при вибутті без відрахування
Після узагальнення переваг та недоліків кожного режиму ми можемо визначити типові профілі інвесторів.
- Ви хочете інвестувати в кілька операцій з нерухомістю, продаючи купівлю житла на коротких циклах: IS
- Ви оподатковуєтесь гранично гранично, і вам не обов’язково потрібен дохід від землі, щоб жити: ІС
- Ви багато працюєте над власністю для реконструкції, яку купуєте в кредит: IR
- Вам потрібні періодичні доходи від орендних інвестицій: IR
- Ваша гранична ставка податку низька: IR
- Ви бажаєте передати свої активи нерухомості: IS
Щодо цього останнього пункту, про який ми поговоримо в іншій статті, SCI для ІС є кращим у контексті передачі активів. Це дозволяє надати голим право власності на SCI своїм дітям і зменшити розподілений дохід узуфруктуаріям через гру обліку амортизації та рішень акціонерів. Це ще цікавіший механізм, коли інвестиції фінансуються за рахунок боргу, про що слід дізнатись більше деталей.
Моделювання SCI на IS
безкоштовно без зобов'язань
Якщо ви хочете прогресувати проект SCI в IS, наш бухгалтер-партнер може запропонувати вам безкоштовне моделювання без зобов’язань .