Оподаткування, термін оренди ... Все, що вам потрібно знати про непрофесійну мебльовану оренду
Ось все, що вам потрібно знати про оренду меблів. Статус, який часто недостатньо зрозумілий і в той же час дуже вигідний.
Мебльована оренда як основна резиденція пережила вражаючий розвиток за останні сорок років. У 2013 році 5,4% домогосподарств, що винаймають житло, мешкали в мебльованих помешканнях, порівняно з лише 3,3% у 1973 році, згідно з даними INSEE.
Хоча цей вид оренди має репутацію більш гнучкого та менш обмежувального, ніж порожня оренда, насправді багато зобов’язань передбачені законом та нормативними актами. Крім того, статус непрофесійної орендованої меблів (LMNP) є вигіднішим, ніж звичайна оренда голих приміщень.
Визначення мебльованого житла
Читайте також
Форум нерухомості
Визначення мебльованого житла було додано до закону № 89-462 від 6 липня 1989 р., Коли було прийнято закон Алур (закон № 2014–366 від 24 березня 2014 р.). "Мебльоване житло - це гідне житло, забезпечене достатньою кількістю та якістю меблів, щоб орендар міг там гідно спати, харчуватися та жити з урахуванням вимог повсякденного життя", вказується у статті 25-4 закону від 6 липня 1989 р. Перелік меблів, якими обладнано житло, визначається указом (див. Нижче).
Отже, орендодавець повинен орендувати пристойне житло у значенні указу № 2002-120 від 30 січня 2002 року, що стосується характеристик гідного житла. Таким чином, житлові приміщення повинні, зокрема, мати головне приміщення площею не менше 9 м2, висотою стель не менше 2,20 метрів або житловим об’ємом не менше 20 кубічних метрів. Звичайно, як і будь-яке житло, орендоване як основне помешкання, мебльована квартира також повинна відповідати нормам безпеки (огородження на вікнах, електричні та газові мережі, опалювальне обладнання тощо в належному робочому стані) та діючим гігієнам. Якщо помешкання не відповідає умовам пристойності, наймач може вимагати його відповідності власнику, не ставлячи під сумнів дійсність та умови поточної оренди.
Статус LMNP
Статус непрофесійної компанії з надання меблів (LMNP) застосовується за замовчуванням до всіх орендодавців. Але власник переходить під статус професійної компанії з оренди меблів (LMP) з різними правами та обов’язками, якщо виконуються наступні дві умови:
- сукупно, сума доходу від орендної плати не повинна перевищувати 23000 євро на рік для всього податкового домогосподарства
- дохід від орендної плати не повинен перевищувати інших доходів від податкового домогосподарства
Слід зазначити, що якщо орендодавець поважає лише одного, він дотримується режиму LMNP (наприклад, якщо його дохід від орендної плати перевищує 23000 євро, але залишається нижчим за дохід від інших видів діяльності).
Зниження податку LMNP та Censi-Bouvard
Зниження податку за програмою Ченсі-Бувар є податковою перевагою, пов’язаною з орендними інвестиціями в певні резиденції (пансіонати, будинки для студентів тощо). Це покупки в новобудовах, забудованих (продаж у майбутньому стані добудови) або як частина реконструкції старого житла.
Ставка зниження податку становить 11% від суми інвестиції, в межах 300 000 євро.
Довідкові тексти
Мебльована оренда, якщо вона служить основним помешканням для своїх орендарів, регулюється законом № 89-462 від 6 липня 1989 р. (Зокрема статтями 25-3 - 25-11).
Перелік обов'язкових предметів меблів встановлений Указом No 2015-981 від 31 липня 2015 року.
Стандартний договір оренди визначений Указом No 2015-587 від 29 травня 2015 року.
Перелік обов’язкових меблів
Щоб вважатись "мебльованим", житло має бути ... мебльованим. Те, що здається очевидним на перший погляд, може бути не таким простим, як здається, і додавання кількох розкиданих меблів до порожньої кімнати недостатньо, щоб безкарно здавати його в оренду.
Указом No 2015-981 від 31 липня 2015 року визначено перелік предметів меблів, необхідних для мебльованого житла. Для будь-якої оренди, підписаної з 1 вересня 2015 року, мебльоване житло повинно містити щонайменше такі елементи:
- Постільні приналежності, включаючи ковдру або ковдру;
- Пристрій для приховування вікон у приміщеннях, призначених для використання в якості спалень;
- Конфорки;
- Духовка або мікрохвильова піч;
- Холодильник і морозильник або, принаймні, холодильник, обладнаний відсіком, що забезпечує температуру нижче або рівну - 6 ° C;
- Посуд, необхідний для прийому їжі;
- Інструменти для приготування їжі;
- Стіл і сидіння;
- Полиці для зберігання;
- Світильники;
- Обладнання для побутового обслуговування, адаптоване до характеристик житла.
Крім того, "інвентар та детальний стан меблів складаються в однакових формах і в тій кількості копій, скільки є деталей під час доставки та повернення ключів", вказується у статті 25-5 закону від 6 липня, 1989. Потім ці документи повинні бути додані до договору оренди. Підписаний двома сторонами опис - це документ, який описує орендоване житло та дозволяє, за необхідності, власнику помешкання вимагати від орендаря компенсації за будь-яку шкоду, яку він міг зробити, сума ремонту може бути вираховується із застави (що становить максимум 2 місяці). Як і у випадку з порожньою орендою, орендодавець та орендар можуть прийняти рішення про доручення третій стороні створити інвентаризацію.
Якщо власник не поважає перелік обов’язкових елементів, його орендар може отримати від судів перекваліфікацію його договору оренди на договір з урахуванням положень закону від 6 липня 1989 року про порожню оренду, що забезпечує йому більший захист.
Термін оренди
На відміну від порожньої оренди, оренда якої становить мінімум 3 роки, мінімальна тривалість орендованої орендної плати встановлюється в один рік. Це може бути навіть зменшено до 9 місяців, якщо майно здається в оренду студенту, але в цьому випадку мовчазне продовження договору оренди не застосовується. Крім того, у цьому контексті можна запропонувати оренду мобільності на термін від 1 до 10 місяців. Ця оренда мобільності передбачає досить суворі умови і призначена лише для певних орендарів (студентів, людей, які проходять професійне навчання, за контрактом на навчання, стажуванням, професійним переходом тощо). Ви можете дізнатись більше про цю оренду мобільності на цій сторінці веб-сайту service-public.fr.
Ви можете переглянути таблицю щодо різниці в оренді між порожньою або мебльованою орендою на цій сторінці сайту service-public.fr.
Договір оренди
Стандартний договір оренди повинен бути укладений у письмовій формі і визначений Указом No 2015-587 від 29 травня 2015 р., За винятком "спільних наймів, оформлених укладанням декількох договорів між орендарями та орендодавцем" та "оренди житла, що належить до житлової організації з низькою орендною платою і на яку поширюється угода ".
У договорі оренди повинні бути зазначені, зокрема:
- розмір щомісячної орендної плати (а також її розмір на м2 житлової площі);
- спосіб сплати відшкодуваних платежів (резерви щодо зборів із щорічним коригуванням або фіксованою ставкою);
- розмір застави;
- деталі та розподіл зборів (інвентаризація, організація відвідувань тощо);
- дата набрання чинності контрактом та його тривалість;
- місце розташування помешкання (адреса, будівля, поверх, двері тощо);
- тип житла (колективна або індивідуальна будівля);
- правовий режим будівлі: (одиничне майно або співвласник);
- період будівництва;
- житлова зона;
- кількість основних кімнат;
- де це можливо, інші частини житла (наприклад, мансарда, тераса, балкон, сад тощо);
- де це можливо, обладнання приміщення (обладнана кухня, санітарні приміщення тощо);
- спосіб виробництва опалення (індивідуальний або колективний);
- режим виробництва гарячої води для побуту (індивідуальний або колективний).
Заставу
Попереднє повідомлення
Орендар може розірвати договір оренди в будь-який час, якщо він поважає одномісячне попередження. Знову ж таки, це відступ від повідомлення, що застосовується до порожньої оренди (яка становить не менше 3 місяців).
Власник-орендодавець повинен, зі свого боку, дотримуватись тримісячного строку попередження, щоб дати відпустку своєму орендарю (проти 6 місяців у разі порожнього житла). Орендодавець повинен "обґрунтувати свою відмову в поновленні договору оренди або своїм рішенням забрати або продати житло, або законною та серйозною причиною, зокрема невиконанням орендарем одного з покладених на нього зобов'язань", визначає статтю 25-8 закону від 6 липня 1989 року.
Що стосується оренди мобільності, наймач повинен повідомити про це один місяць. Для орендодавця можна розірвати договір, але лише з поважної причини (з вини орендаря).
Нагляд і стеля орендної плати
На відміну від Pinel (тут безкоштовно завантажте наш Посібник із законодавства Pinel), обмежень оренди, встановлених законом про закон проживання, немає, в тому числі в Сенсі-Бувар. З іншого боку, власник-орендодавець покладається на ті самі зобов’язання, що й інші орендодавці. Однак деякі міста експериментують із орендною стелею та/або вимагають дозволу на оренду.
Наприклад, у Парижі встановлено обмеження орендної плати. Слід зазначити, що у світі межі мебльованих квартир на 10% вищі, ніж ті, що регулюють порожню оренду. Ця стеля (в євро за квадратний метр) варіюється залежно від типу оренди (відповідно, мебльована чи гола), а також від кількості кімнат, району та часу будівництва. Ви можете переглянути цю інтерактивну карту Дрі (регіональне та міжвідомче управління проживанням та житлом Іль-де-Франс), щоб дізнатись стелі оренди.
Крім того, орендодавці також підлягають іншим формам контролю за орендною платою (під час здачі в оренду, у разі продовження оренди та під час оренди). Щоб дізнатись більше, дивіться наш спеціальний звіт тут.
Оподаткування
Дохід від мебльованої квартири прирівнюється до промислового та комерційного прибутку (BIC). У вас є вибір між двома різними податковими режимами: мікро-BIC (зі стандартними надбавками) або фактичним податковим режимом.
Мікро-BIC:
Режим мікро-BIC застосовується за замовчуванням до орендодавця мебльованого житла, якщо дохід від цієї діяльності не перевищує 72 600 євро на рік (або 176 200 євро для класифікованого туристичного проживання або номерів для гостей). Ця схема породжує право на фіксовану надбавку на витрати в розмірі 50% доходу. Це зниження навіть досягає 71% для класифікованих мебльованих туристичних закладів та номерів.
Реальний режим:
Цей режим застосовується автоматично, якщо ви перевищуєте межу в 72 600 євро доходу від мебльованої оренди (або 176 200 євро для класифікованого туристичного розміщення або номерів для гостей). Також цілком можливо звернутися до податкових органів, якщо ваш дохід нижче цих меж. У реальному режимі ви можете вирахувати всі свої витрати зі свого доходу.
Крім того, ви маєте право врахувати зменшення вартості придбання нерухомості та меблів, що в деяких випадках дозволяє зменшити ваш оподатковуваний дохід від оренди LMNP до нуля. Знос майна неможливий при класичній оренді.