Оренда меблів Привабливий режим оподаткування LMNP, але зверніть увагу на коригування податку на випадок
Оренда меблів - це вичерпне меблювання помешкань !
Перша форма зловживань стосується реальності меблевого орендного бізнесу. Щоб претендувати на статус орендованої меблів, недостатньо поставити два стільці та ліжко у своєму помешканні. У дусі законодавця, щоб орендувати меблі, житло повинно бути достатньо мебльованим, щоб орендар мав лише внести свої особисті речі в житло, щоб там жити.
Закон ALUR від 2014 року навіть передбачає вичерпний перелік меблів, які повинні знаходитись у помешканні, щоб отримати статус "мебльована оренда" - (див. "Які меблі потрібні для мебльованої оренди (LMNP або LMP)?"):
Меблі мебльованих помешкань, згадані у статті 25-4 вищезазначеного закону від 6 липня 1989 року, включають щонайменше такі елементи:
- Постільні приналежності, включаючи ковдру або ковдру;
- Пристрій блокування вікон у приміщеннях, призначених для використання в якості спальні;
- Конфорки;
- Духовка або мікрохвильова піч;
- Холодильник і морозильна камера, або, принаймні, холодильник із відсіком, що забезпечує температуру нижче або рівну - 6 ° C;
- Посуд, необхідний для прийому їжі;
- Інструменти для приготування їжі;
- Стіл і сидіння;
- Полиці для зберігання;
- Світильники;
- Обладнання для побутового обслуговування, адаптоване до особливостей помешкання.
Як бачите, список дуже точний. Будинок, який не включає, як мінімум, усі ці меблі не може відповідати вимогам режиму мебльованої оренди, і тоді його дохід оподатковуватиметься податком на прибуток у категорії доходів від майна.
Сьогодні мало хто з орендованих меблів поважає цей вичерпний перелік меблів! Це підроблена мебльована оренда, яка не повинна оподатковуватися в категорії доходу від землі.
Тому що, треба визнати, що оренда меблів має головний недолік: Ринок орендарів, які не мають меблів, невеликий і обмежений молодими робітниками та студентами; Люди, які просунулись у житті, рідко залишаються без меблів і не цікавляться меблевою орендою. (див. "Оренда нерухомості: перетворення порожньої оренди в мебльовані квартири є масовим! Чи достатній попит на оренду?").
А "розумні хлопці", які купують меблі своїх орендарів, щоб перетворити їхні голі помешкання на мебльовану оренду, мають великий ризик перекваліфікації! Як ми пояснюємо вам у цій статті "Мебльована оренда: який ризик перекваліфікації податків при перетворенні орендної плати на орендовану оренду", це явне порушення законодавства.
Знос майна - це врахування реальної деградації майна, що амортизується! Остерігайтеся надмірно швидкої амортизації та зниження ціни землі, що не підлягає амортизації.
1 - базуватися в основному на порівняннях на основі операцій, здійснених на оголеній землі та на дати, близькі до дати внесення цього майна на баланс платника податків; що ці ділянки повинні знаходитися в тому ж географічному районі, що і цей товар, і мати подібні права на будівництво;
2 - що, якщо цього не відбудеться, адміністрація може оцінити вартість споруди з вартості її реконструкції на дату входження її на баланс, застосовуючи, за необхідності, надбавки, необхідні для врахування її застарілості та стану технічного обслуговування;
3- Враховуючи, що, коли він не може застосувати жоден з попередніх двох методів, зокрема для найстаріших будівель, адміністрація може покладатися на дані бухгалтерського балансу інших платників податків для визначення середніх ставок, що стосуються відповідних часток землі та будівництва та потім застосувати їх до загальної вартості майна, що спіриться на дату його внесення до балансу; що в останньому випадку він повинен базуватися на відповідному зразку, що базується на значній кількості даних, що стосуються будівель із порівнянними характеристиками щодо розташування, типу будівлі, стану обслуговування та можливих можливостей розширення; що лише будинки, що внесені на баланс, можуть бути обрані з компаній, що служать умовами порівняння на дати, близькі до дати запису на баланс спорної будівлі;
Простіше кажучи: якщо вартість відновлення будівлі складає 2500 євро/м2, а платна вартість становить 4000 євро/м2, то лише 35% вартості будівлі може амортизуватися протягом 35 років !Тож остерігайтеся зловживань, які полягали б у зменшенні вартості землі, щоб мати можливість прискорити норму амортизації! Це стосується переважно великих мегаполісів та міст з дуже високими цінами на нерухомість. Рівень цін виправдовується не високою вартістю будівництва, а астрономічною ціною землі ...
Податкова відрахування робіт! Не плутайте франшизні витрати та амортизуються основні засоби
Коли мебльована оренда, професійна чи непрофесійна, виконує роботи в помешканні, вони не підлягають франшизі, вони в більшості випадків повинні розглядатися як амортизовані основні засоби відповідно до передбачуваної тривалості використання, як зазначено вище.
Ми не повинні плутати франшизи, що підлягають сплаті, та основні засоби, що амортизуються. Підлягають вирахуванню лише витрати, тобто витрати на придбання товарів чи послуг, які швидко споживаються і не становлять стійку інвестицію для компанії, а також усі витрати менше 500 євро.
Податкова доктрина визначає, що "витрати, що мають наслідком збільшення активів компанії, не відразу вираховуються з оподатковуваного доходу". Це основні засоби, що амортизуються.
З статей 211-1 та 311-1 загального плану рахунків (PCG) випливає, що актив повинен бути визнаний, коли одночасно виконуються наступні чотири умови:
- актив повинен бути ідентифікованим;
- він повинен мати позитивну економічну цінність, що відображається на майбутніх економічних вигодах, очікуваних компанією
- вона повинна контролюватися компанією;
- його можна оцінити з достатньою надійністю.
Тож у цьому контексті, податкова відрахування зборів та робіт іноді є більш цікавою для доходу від землі від орендної плати в порівнянні з BIC ! У певній кількості випадків податковий режим для дефіциту власності є вигіднішим, ніж режим BIC, особливо у випадку капітального ремонту.