Оренда, збори, оподаткування
Безоплатна оренда укладається на три роки з мовчазним продовженням на той самий період.
Оренда старих помешкань за традиційною орендою забезпечує постійний дохід, одночасно гарантуючи стабільність ваших активів.
З огляду на історично низькі процентні ставки, володіння будинком і оренда його житла доступні багатьом людям. Але, щоб ці інвестиції стали стійкими, ми не повинні брати в оренду будь-який старий спосіб.
1. Перевірте "оренду" вашого житла
За десять років орендна плата зросла у всіх містах. Тому орендарі сьогодні більш вимогливі. Щоб здати в оренду, закон передбачає дотримання жорстких критеріїв порядності - мінімальна поверхня тощо.
Щоб залучити найкращих орендарів і швидко орендувати житло, краще оновити свій будинок. "Сьогодні орендарі більше не хочуть напівзруйнованої ванної кімнати зі старою завісою та неоновою смугою для усього освітлення, вони також цінують кухні, обладнані шафами", - радить Наталі Наккаче, директор агентства Century21-Fortis Immo у центрі Парижа. Утримуючи свій будинок, ви зменшите кількість вакансій в оренді та збільшите річну прибутковість. Додаткова перевага: робота вираховується з доходу від вашої власності, і ви оподатковуєтесь менше.
2. Поважати термін оренди
Безоплатна оренда укладається на три роки з мовчазним продовженням на той самий період. Увага, "якщо орендодавцем є компанія з сімейної нерухомості (SCI), тривалість оренди буде поновлюватися на той самий період за мовчазною згодою на шість років", попереджає Філіп Дескампійо, директор агентств Дескампійо-Дудікур, у Ліллі.
3. Знати строк попередження
Якщо голий прокат здається, наймач повинен повідомити про це за три місяці, якщо покине житло. Протягом цього періоду він повинен сплачувати оренду житла, навіть якщо він переїхав, доки помешкання не здається повторно. Єдиний виняток: у так званих "тісних" районах, тобто там, де пропозиція оренди нижча за попит, попередження орендаря скорочується до одного місяця. Щоб дізнатись, чи відповідає ваше житло, скористайтеся цим онлайн-симулятором.
Якщо ви хочете повідомити свого орендаря, ви повинні зробити це принаймні за шість місяців до закінчення терміну оренди. Зверніть увагу, ця офіційна форма повинна дотримуватися дуже важкого формалізму - лист, зокрема, повинен містити витяги із закону та вказувати причину закінчення оренди, можливої у трьох випадках: орендар не поважає своїх законних зобов’язань (неодноразові порушення сусідства), система оплати пізньої орендної плати), ви хочете жити в помешканні або влаштувати асцендента (батька, бабусю чи дідуся.) або нащадка (дитину, онука.) або плануєте продати майно. В останньому випадку ваш орендар має право повідомлення про його придбання.
Зверніть увагу, деякі орендарі захищені та можуть бути вилучені лише за умови дотримання спеціальних умов. Це має місце, наприклад, якщо вони уклали договір оренди відповідно до закону 1948 року або якщо їм більше 65 років, а їх ресурси нижче певних меж.
4. Запитуйте правильний заставу
Застава за порожнє орендоване житло не повинна перевищувати місячної орендної плати без комісії. Закон Алур (закон про доступ до житла та оновлене містобудування) також вимагає від орендодавця повернути цю заставу протягом одного місяця після від'їзду орендаря або протягом двох місяців, якщо житло вимагає ремонтних робіт. В останньому випадку ви повинні обґрунтувати кошторис або рахунок-фактуру, щоб зберегти частину застави.
5. Подбайте про вхідний та вихідний інвентар
Інвентаризація приладів є обов’язковою при вході та виїзді з приміщення та протистоянні орендодавцю або його представнику та його орендарю. Щоб уникнути труднощів або нескінченних дискусій, ви можете доручити ці формальності судовому приставу. Ніхто не може виступити проти висновків цього професіонала, нейтрального, гонорар якого розділений наполовину між вами та орендарем.
6. Виставляйте рахунки правильного рівня нарахувань
Як і в орендованій квартирі, у вас є два варіанти: ви можете попросити свого орендаря проживання (холодна вода, ліфт, доглядач.) Щомісяця та регулювати їхню суму щороку. Або ж виставляйте рахунок для фіксованих платежів, без можливого коригування з часом. "Тому небезпечно використовувати цю формулу для оренди житла, яка триває більше двох років, тому що, оскільки плата за ОСББ має тенденцію до зростання, власник з часом втратить гроші", попереджає Філіп Дескампійо. В останньому випадку закон передбачає, що звинувачення повинні відповідати дійсності, тобто не бути явно непропорційними. Щоб переконатися, орендар може попросити у вас підтверджуючі документи.
7. Оптимізуйте своє оподаткування
За умови збору орендної плати на суму менше 15 000 євро на рік (без урахування зборів), ви можете обрати "мікрофончик", що дозволить вам скористатися зниженням цього доходу на 30%. Решта 70% включається у ваш дохід та оподатковується за граничною ставкою податку.
В іншому випадку ви можете обрати реальний режим, який дозволяє вам відняти всі збори за оренду із зібраної орендної плати - роботи, відсотки за позику, страхування, податок на майно, плату за управління.
Прочитайте наш повний файл
Якщо ви генеруєте дефіцит, тобто якщо ваші витрати перевищують ваші доходи, останні можуть бути перенесені на ваш інший дохід від власності. Якщо вони недостатньо великі, дефіцит власності (за винятком тієї частини, яка пов’язана з вирахуванням відсотків за позику) зараховується до вашого загального доходу в межах 10 700 євро на рік. Поза цим обмеженням надлишок може бути перенесений на ваш майбутній прибуток від власності протягом десяти років.