Особливість місяця - жовтень 2019 - L; діяльність купця товарів 12 - октава

Опублікував Дамієн ГІРАРД Октавний сімейний офіс 30 вересня 2019 р. 30 вересня 2019 р

Діяльність продавця нерухомості: частина 1

Цей технічний файл складається з 2 частин. Частина 2 була опублікована у досьє наступного місяця (листопад 2019 р.).

Діяльність продавця майна полягає у придбанні майна або прав на нерухомість з метою їх перепродажу. Це можуть бути будівлі, або земля, яка підлягає будівництву чи ні. Це також можуть бути акції компаній з нерухомості. Проведення робіт у придбаній будівлі не є необхідною чи достатньою умовою діяльності торговця майном. Перепродаж є важливим елементом, оскільки відсутність перепродажу породжує певні податкові наслідки.

Отже, придбане майно або право на нерухомість повинно проходити через активи продавця нерухомості, незалежно від того, здійснює він свою діяльність "безпосередньо" або через соціальну структуру (SAS, SARL тощо). Зазначимо тут важливу особливість: будівля, придбана для перепродажу, не відображається як основний засіб, а на складі.

Діяльність продавця нерухомості не регулюється. Необов’язково отримувати картку "Т", видану торговою палатою, що передбачає дотримання важливих правил, включаючи квоти на обов'язкові години навчання. Однак ця діяльність передбачає підписку на різні страховки (професійна відповідальність тощо).

Ми підходитимемо до діяльності торговця майном з трьох сторін: права реєстрації (права на передачу за цінову винагороду або DMTO), що виплачуються при придбанні нерухомості, податковий режим прибутку, отриманого від діяльності продавця товарів та, у другій статті, що настане, податок на додану вартість (ПДВ).

На перший погляд необхідно уточнити кілька моментів:

1 - як ми побачимо, торговець нерухомістю не реагує на унікальний режим оподаткування, характерний для його статусу.

2 - купець товарів підлягає обов'язковому оподаткуванню ПДВ (остерігайтеся цього терміна, оскільки підлягає оподаткуванню не означає, що він завжди відповідає за цей податок, і якщо він є, він може не "діяти як такий", все залежить від обставини).

3 - фізична особа, яка продає майно нерухомого характеру, ніколи не обкладається ПДВ [1].

4 - важливо оволодіти поняттям "новобудова", яке є не таким очевидним, як здається, ми повернемось до нього.

5 - Продавець нерухомості може здати придбане майно в очікуванні перепродажу (або навіть ніколи його не перепродати) з урахуванням можливих наслідків (коригування податків) у деяких випадках.

I/Передача прав: придбання

Як і будь-яке придбання нерухомості, дилер має сплатити реєстраційний збір. Таким чином, придбання передбачає виплату покупцем права у розмірі 5,09% [2] (5% для придбання акцій переважно нерухомої компанії [3]).

Як і будь-який покупець, він може скористатися зниженими правами при придбанні:

Земельна ділянка під будівництво для придбання у податкової особи, коли продаж обкладається ПДВ із загальної ціни [4]
Побудовані будівлі, добудовані максимум на 5 років, для придбання, здійсненого у платника податку, незалежно від кількості передач такого характеру, що відбулися протягом цього періоду

Дійсно, у цих двох випадках податок на передачу становить 0,715% [5].

Однак торговець нерухомістю (або будь-яка інша податкова особа) має можливість взяти на себе певні зобов'язання, що дозволяють йому сплачувати менше реєстраційних зборів під час придбання, особливо у випадках, коли норма, яка зазвичай застосовується, становить 5,09%:

Пообіцяйте перепродати протягом 5 років після придбання: у цьому випадку стаття 1115 CGI передбачає звільнення. Сплачуватиметься лише податок за реєстрацію земельної ділянки (0,715%).
Пообіцяйте виконати роботи протягом чотирьох років, що ведуть до виробництва нової будівлі, або необхідної для добудови недобудованої будівлі. У цьому випадку стаття 1594-0 G CGI передбачає звільнення від реєстраційного збору та податку на реєстрацію землі [6]. Буде сплачено лише фіксований внесок у розмірі 125 €.

Слід мати на увазі, що ці правила, ймовірно, застосовуватимуться згодом на благо "замовника" продавця нерухомості. Дійсно, майно буде перепродано продавцем нерухомості, і кінцевий покупець може або не може скористатися зниженою ставкою або пільгою. Тому важливо пам’ятати, здійснюючи операцію з продажу нерухомості, про потенційні податкові наслідки для кінцевого покупця. Залежно від ситуації може бути кращим зробити певний вибір, а не інші під час здійснення операції ... Дійсно, будь то витрати на придбання або ПДВ, це може вплинути на економічність операції (ціна вища ніж ринкова вартість і, отже, менш приваблива для покупця та/або зменшена націнка для продавця товарів).

Допит: якщо вказаний термін перепродажу не дотриманий, має бути здійснено коригування (коригування реєстраційних внесків за умови відсутності зобов'язання із запізненням).

-> це може бути, зокрема, у випадку, коли майно, щодо якого було прийнято зобов'язання перепродати протягом 5 років, передається в оренду продавцем нерухомості в очікуванні перепродажу, а останнє відбувається після 5-річного періоду.[7].

II/Бухгалтерський облік та оподаткування

Як ми вже вказували на початку цієї статті, придбана будівля реєструється на складі, а не як актив, якщо тільки її призначення не буде змінено і будівля остаточно збережена, що означає це з точки зору податку на передачу та ПДВ.

В результаті того, що будівля перелічена на складі:

Будівля не може бути амортизована
Продаж будівлі не може спричинити застосування зниженої ставки довгострокового приросту капіталу
Якщо це корпоративні цінні папери, вони не розглядаються як пайові цінні папери, і тому їх розпорядження не може отримати вигоди від режиму квазізвільнення приросту капіталу, за винятком квоти на витрати та збори в розмірі 12%. Крім того, не можна застосовувати режим оподаткування матері та дочки.

Прибуток, отриманий (без ПДВ) товароділером, оподатковується як BIC, якщо він здійснюється як ФОП або напівпрозора компанія. Вони оподатковуються корпоративним податком у випадку компанії, яка підлягає цьому податку.

Тимчасова оренда також підлягає BIC або IS, залежно від обставин, але не доходу від власності у разі оподаткування прибутку від даної діяльності (принаймні, доки майно не зазнає постійного впливу на оголену оренду).

Друга частина, яка буде прочитана у наступному досьє місяця (листопад 2019 р.), Конкретно стосуватиметься питань, що стосуються ПДВ.

У цій першій частині ми побачили, що продавець майна підпорядковується різним податковим правилам, часто залежать один від одного. У другій частині ми побачимо, що режим ПДВ на нерухомість, який застосовується до продавця нерухомості, є складним і залежить від численних та різноманітних практичних міркувань.

Крім того, ми побачимо, що ПДВ може вплинути на інші податкові режими (наприклад, податкові трансферти) та на загальну економіку операції.

Зв'яжіться з нами

[4] На відміну від ПДВ на націнку

[5] Стаття 1594 F quinquies du CGI - BOI-ENR-DMTOI-10-40 n ° 90

[6] Ст. 1594-0 G III CGI: стан поверхні: "Це звільнення застосовується лише до земель, призначених для будівництва односімейних будинків площею 2500 квадратних метрів на будинок, або мінімальної площі, передбаченої положенням про дозвіл на будівництво, якщо він вищий. Це дає перевагу, не обмежуючи площу, землею, призначеною для будівництва багатоквартирних будинків, за умови, що споруджувані споруди охоплюють разом із внутрішніми двориками та садами всю придбану землю. Для земель, призначених для будівництва будівель, не відведених під житло, принаймні на три чверті їх загальної площі, це застосовується в межах площі, зайнятої будівлями, що будуються, та господарськими будівлями, необхідними для будівництва. ці конструкції ".

[7] Див. Ст. 1594-0 G IV та IV біс та ст. 266а Додатку III