Паради купувати в середині розлучення
Вирватися з уза шлюбу непросто. І купувати до розлучення явно виражений ризик принести користь подружжю, якого ви хочете залишити. Уникнути цієї помилки можна за умови, що ви вибрали рішення, яке найкраще відповідає вашій родині та родовій ситуації.
Процедура розлучення може зайняти багато часу. Однак часто поділ передбачає переїзд одного чи іншого та зобов’язання того, хто виїжджає, переїхати. Чи мусить він весь цей час залишатися орендарем? Як і коли він може придбати, самостійно або зі своїм майбутнім подружжям, не ризикуючи поділитися придбаним майном з тим, хто залишається одруженим? "Ми стикаємось із цими питаннями, які вивчаються майже раз на тиждень", - говорить Наталі Кузігу-Сухас, нотаріус Парижа. Іноді ситуація нерозривна, тому що вона дуже напружена, і шлюборозлучні справи затягуються на кілька років ". Найпростішим рішенням є розлучення якомога швидше. З огляду на це, нове розлучення за взаємною згодою виявилося більш ніж своєчасним. Але те, що все-таки можливо, коли угода хороша, це не так, якщо розлучення є конфронтаційним. На щастя, рішення існують; ви все одно повинні їх знати і знати, як поставити їх на місце.
Для подружніх пар шлюбний режим має велике значення
Якщо ви одружені за режимом поділу майна, під час розірвання шлюбу буде мало перешкод для вашого плану придбання (або навіть запозичення). Навпаки, за режиму громади товари, придбані під час об’єднання, є загальними. Як і борги, підписані протягом цього періоду (ст. 1401 Цивільного кодексу). Як результат, квартира, яку ви купили під час розлучення, також може вважатися спільною власністю для вас та вашого майбутнього чоловіка.
Підписанти PACS захищені поділом власності
Якщо немає спеціального підходу, партнери приймають так званий правовий режим, що передбачає поділ власності. У цьому випадку житло, придбане до або під час PACS, залишається особистим, і кожен несе відповідальність за свої борги, укладені до або під час угоди. Тоді не проблема. "Тут ще раз будьте обережні, щоб зберігати докази права власності на майно та/або походження коштів, що дозволили придбати його", зазначає Дені Талон, адвокат у Парижі.
Труднощі виникають, коли партнери у первісній або внесеній до Угоди про PACS програмі вибрали режим, відмінний від правового. Особливо спільної власності. У цьому випадку товари, придбані під час PACS, разом або окремо, можна вважати неподільними наполовину, і це, навіть якщо фінансовий внесок під час придбання є нерівним, або навіть якщо це факт лише одного з партнери. Користування цілісним майном та управління ним є загальним явищем. Більше того, підписанти PACS солідарні з боргами, укладеними навіть одним із партнерів за збереження та управління майном.
Позитивним моментом є те, що PACS можна зламати швидко і легко. Потім повідомлення про припинення встановлюється перед покупкою шляхом надсилання рекомендованого листа до районного суду або до нотаріуса, який його зареєстрував. Клієнт реєструє декларації про цивільне партнерство, і розпуск набирає чинності з дня цієї реєстрації. "У випадку, якщо лише один із партнерів вимагає розпуску PACS, цей самий лист надсилається судовому службовцю, який буде виконувати це рішення з іншого боку", - уточнює м. Джульєтта Доде, юрист. Як результат, можна придбати в особистому порядку дуже швидко після рішення про розлуку.
Вихід із режиму громади
З іншого боку, припинення шлюбу, ймовірно, буде довгим, іноді триватиме кілька років, коли обидві сторони не можуть знайти мирового рішення. Наприклад, у разі розбіжностей щодо опіки над дітьми. Зіткнувшись з такою перспективою, деякі пари розглядають можливість переходу від режиму громади до режиму поділу власності. "Цей процес може бути доброзичливим і здійснений перед нотаріусом", - говорить пан Талон. У разі розбіжностей зміну можна отримати в судовому порядку. Заявник повинен вказати причини, з яких необхідна зміна режиму. Але це прохання рідко вдається ". Законна розлука також може звільнити подружжя від спільного впливу шлюбу, оскільки це призводить до розлучення щодо власності (ст. 302 Цивільного кодексу). Однак це не є символічним еквівалентом розлучення. Насправді, як зазначає M eCouzigou-Suhas, «Подання клопотання про розлучення часто є таким же простим, швидким та ефективним, як і законна розлука. Як тільки буде проголошено наказ про примирення, подружжя фактично повинні бути об'єднані в режимі поділу власності ". Це буде зафіксовано лише тоді, коли буде оголошено про розірвання шлюбу, і воно набуде чинності зворотною силою з дати прийняття рішення про непримирення.
Попросіть про розлучення майбутньої колишньої дружини
Якщо взаєморозуміння між подружжям зберігається в достатній мірі, покупець має можливість попросити у іншого документ, в якому зазначається, що він відмовляється від усіх подружніх переваг перед придбаним майном. У цьому документі обов’язково слід зазначити, що придбане таким чином майно буде особистим майном набуваючого чоловіка на момент розлучення. "Чесно кажучи, це буде предметом пункту угоди про розлучення", - радить Талон. Нарешті, важливо, щоб колишній/її подружжя був присутній під час підписання договору купівлі-продажу та під час остаточного підписання договору. "Ми також повинні подумати про те, щоб передбачити скасування цього механізму на випадок, якщо розлучення не відбудеться", - каже наш адвокат. Прецедент умови у справах може містити розумний термін, щоб не послабити прихильність покупця ... та продавця ".
Прослідкуйте наслідки розлучення до дати, що виникла
Інше рішення - простежити наслідки розлучення до дати, до якої було оголошено розлучення. "У разі розлучення за взаємною згодою, що вимагає проходження в суді, майнові наслідки цього розлучення можуть набути чинності з дати угоди, а не з дати гомологації розлучення суддями", підтверджує -на дослідження М е Стефана. Що стосується розлучення, яке переходить до судового процесу, ми з поважної причини запам'ятаємо дату наказу про непримирення ". Крім того, за їх взаємним проханням подружжя може мати наслідки розлучення із зворотною силою до дати, коли вони припинили “співжиття та співпрацю” (ст. 262-1 Цивільного кодексу). Як результат, з вищезазначених дат можна, будучи ще одруженим, придбати нерухомість на своє особисте ім’я, без великого ризику побачити, як вона потрапляє до громади.
Однак дорога залишається усипаною підводними каменями. По-перше, "наказ про примирення діє протягом тридцяти місяців. Через цей проміжок часу, якщо подружжя не уклало шлюбний договір, майно, придбане особисто, повертається до громади. Якщо тим часом не було нового виклику ", - попереджає мі-м Джульєтта Доде.
Так само, якщо розлучення не відбудеться або якщо хтось із подружжя помер, наприклад, майно, набуте в особистій якості, залишається загальним. "Це може дуже ускладнитися, коли є діти від першого шлюбу", - попереджає Кузігу-Сухас. В одному випадку, з яким стикався цей нотаріус, дружина померла між виданням наказу про непримирення та розлученням. "Майно, яке вона думала придбати самостійно, потім знову потрапило в громаду, і її колишній чоловік зіткнувся з тим, щоб поділитися цим майном з дочкою, яку вона мала від попередньої спілки", - пояснює наш співрозмовник.
Більше того, зворотні наслідки розлучення спрацьовують між подружжям, але вони не мають значення в очах третіх осіб. "Щодо останнього, громада існує до тих пір, поки розлучення не буде оприлюднено в реєстрах актів цивільного стану", - підтверджує дослідження пан Стефан. Це має суттєві наслідки у разі заборгованості одного з подружжя. Оскільки кредитори можуть заволодіти, крім майна громади, житлом, придбаним нещодавно іншим. "У цьому випадку, попереджає М. е-Кузігу-Сухас, будь-яке звернення є ілюзорним".
Допомагайте один одному тимчасовим договором позики
Оскільки ціни на нерухомість є такими, якими вони є, часто потрібне використання позики. Але банки рідко погоджуються позичати гроші подружжю, що розлучається. Крім того, згідно зі статтею 1415 Цивільного кодексу, кожен із подружжя може здійснювати власне майно та доходи лише шляхом облігації або позики; Отже, банкір не зможе, логічно, врахувати загальні товари при розрахунку боргової спроможності.
Є кілька обхідних шляхів. "Якщо у нього є власний капітал, той із подружжя, який перебуває у спільному житлі, може укласти тимчасову угоду про позику для від'їжджаючого. Позика, яку останній відшкодує компенсацією, як тільки він отримає від іншої виплату залишку, що відноситься до загального блага, говорить пан Кузігу-Сухас. Щоб задовольнити очікування банків, яким потрібні підписи обох подружжя, навіть розлучених, на договорах позики, чоловік, який не позичається, може погодитися підписати договір позики. І це лише для того, щоб можна було взяти іпотеку на загальне благо ". З метою захисту своїх активів він дасть зрозуміти, що банк не зможе арештувати його доходи, зарплати та особисте майно.
Нарешті, якщо подружжя, яке хоче придбати власність, має власний капітал, в його інтересах використати їх до 51%, а решту придбання фінансувати за рахунок позики, яка буде погашена за рахунок загального доходу. Використання власного капіталу більше, ніж інвестиції громади, придбане майно буде чистим. За, звичайно, компенсацію для свого колишнього чоловіка. Конкретно, під час ліквідації шлюбного режиму громада матиме право на відшкодування (називається винагородою), розраховане на вартість майна на момент операції з ліквідації, а не на ту, яку вона мала на момент ліквідації придбання. «За майно, придбане 200 000 євро, але вартістю 250 000 євро на момент проведення рахунків, ліквідації та розподілу громади, громада має право на компенсацію в 122 500 євро (або 49% від 250 000 євро), навіть якщо спільні інвестиції становили 98 000 євро при купівлі », - ілюструє М-й Стефан.
Покупка через SCI
Перехід через компанію з продажу нерухомості (SCI) для придбання майна під час розлучення не дуже спрощує процедури. Дійсно, за відсутності конкретних домовленостей, частки SCI залишаються власністю обох подружжя, поки вони залишаються одруженими. З іншого боку, створення SCI може допомогти захистити нового партнера, також кандидата на придбання майна. "Потім мова йде про обмін акціями, розчленованими в узуфрукті та без права власності між колишнім чоловіком та його новим партнером. У разі передчасного зникнення першого, другий негайно стає власником його акцій, які були обтяжені узуфруктом, зберігаючи при цьому узуфрукт акцій, що належать колишньому чоловікові, який зник. Таким чином, він переконуєсь у тому, щоб забезпечити повне користування власністю ", - підсумовує пан Стефан.
На кілька років відокремившись від чоловіка, я знову розпочала своє життя з людиною, яка сама була розлучена. Ми вирішили інвестувати в нормандську власність для реконструкції. Ми домовились про ціну цього майна, і угода загрожувала вислизнути, якщо ми зачекаємо занадто довго. Не маючи проблем з моїм колишнім чоловіком, ми не вважали необхідним офіційно оформити розрив шлюбу шляхом розлучення. Перспектива покупки викликала велике значення. Дійсно, мій нотаріус сказав мені, що у випадку покупки, здійсненої самостійно або з третьою особою, мій чоловік автоматично стане власником половини мого придбання, оскільки ми не мали шлюбного договору ... За його порадою, я попросив мого чоловіка написати документ про те, що він відмовився від усіх подружніх благ на нормандське майно. Цей документ дозволив нам підписати угоду про продаж у наступний тиждень із повним спокоєм ».
Переповнені суди, складні провадження ... Це все фактори, які означають, що навіть у випадку домовленості між подружжям про умови розлучення, підписання самого акта може зайняти багато часу. Ризикуючи поставити під сумнів покупку, яку ви хотіли б зробити самостійно або разом із новим партнером. Реформа процедури розлучення, яка діяла з січня 2017 року, повинна змінити ситуацію. Дійсно, пари, які бажають розлучитися за взаємною згодою, більше не будуть зобов’язані затверджувати свою угоду перед суддею. Потім ця угода набуде форми приватного акту, підписаного двома адвокатами сторін під наглядом нотаріуса. Проте слухання справи з питань гомологації буде продовжено в певних випадках (зокрема, присутність неповнолітньої особи, яка бажає бути заслуханою суддею). "Насправді, і якщо все піде добре, розлучення за взаємною згодою може бути завершено за кілька тижнів", - уточнює пан Денис Талон, адвокат паризької адвокатської колегії.