Перемогти підводні камені сімейного будинку, що перебуває у спільному володінні - L Express Your Money
Правовий режим, який застосовується, режим спільної власності є досить обмежувальним. Це вимагає доброго взаєморозуміння між нерозділеними власниками.
Володіти будинком у спільному володінні з братами та сестрами не так просто, як здається. Наша порада, щоб ваші дитячі спогади не переростали в кошмар.
Будинок на дереві, спогади дитинства, варення з ожини, приготоване наприкінці літа: місцями більше, ніж заміські будинки. Їх історія роками, навіть кількома поколіннями, перепліталася з історією сім’ї. Настільки, що діти до цього дуже прив’язані. Коли батьки помирають, усі погоджуються зберегти це місце сповненим спогадів у родині. Але це побожне бажання не завжди легко поважати. Оскільки утримувати майно разом непросто. Навіть з родиною. Навіть особливо з родиною.
У разі раніше існуючих конфліктів слід уникати спільної власності
Правовий режим, який застосовується, режим спільної власності є досить обмежувальним. Це вимагає доброго взаєморозуміння між нерозділеними власниками. В іншому випадку краще уникати утримання будинку у спільному володінні. Нотаріус, який відповідає за правонаступництво, є привілейованим співрозмовником для пошуку дітьми найкращого рішення з урахуванням історії сім’ї. У контексті спільної власності права та обов'язки кожної особи залежать від майнових прав. Частка кожного з дітей у спільній власності залежить від поділу, здійсненого під час правонаступництва, і тому систематично не рівна. Таким чином, якщо є троє дітей, кожна в принципі успадковує третину сімейного будинку. Але якщо старшому призначити інші активи померлого (наприклад, фондовий ринок), можливо, сімейний будинок належить лише 20%, а його двом братам і сестрам - 40%. У цьому прикладі старшому доведеться платити 20% щоденних поточних витрат, таких як електроенергія, ремонтні роботи або податок на майно, тоді як його брати та сестри платитимуть по 40%.
Щоб уникнути переслідування чеків один одного, рекомендується відкрити банківський рахунок на ім’я спільної власності. Кожен з неподільних власників фінансуватиме це шляхом прямого вкладу пропорційно своїм майновим правам.
У спільній власності більшість рішень щодо будинку повинні прийматися більшістю у дві третини. Особливо це стосується адміністративних актів, що стосуються повсякденного управління та ініціювання незначних робіт. Зверніть увагу, це справді дві третини прав, а не кількість власників. Однак кожен співвласник може, за необхідності, приймати рішення самостійно в рамках акта консерваторії, тобто прийнятого з метою охорони власності. Наприклад, якщо необхідно терміново відремонтувати дах, ризикуючи побачити будинок, залитий черговою бурею. Директор може здійснити нерозділені кошти або самостійно авансувати витрати до відшкодування.
Нерозділений власник не може продавати свої акції, як йому заманеться
Деякі рішення вимагають одностайності власників. Це стосується актів розпорядження у юридичному розумінні цього поняття, таких як продаж майна. Якщо всі брати і сестри погоджуються, будинок виставляється на продаж і сума розподіляється між ними відповідно до їхніх майнових прав. Ситуація ускладнюється, коли не всі погоджуються. Таким чином, якщо лише один із дітей хоче залишити спільне володіння, найпростіший спосіб - викупити його паї його братам і сестрам. Ми ще повинні домовитись про ціну.
Але також може трапитися так, що ніхто з інших неподільних власників не бажає або не може викупити права того, хто хоче залишити спільне володіння. Вихід ще є. Дійсно, "нікого не можна примусити залишатися у спільному володінні, і розділ завжди можна здійснити", вказує стаття 815 Цивільного кодексу. "Власник, який бажає продати свою частку, може розпочати процедуру, яка призведе до судового продажу майна", вказує Жером Барре, юрист адвокатської фірми Франкліна. Процедура може зайняти кілька років, у цей час майно, як правило, відмовляються, і ніхто не бажає інвестувати в нього, враховуючи неминучий результат. Досить сказати, що, прибувши до цього моменту, брати та сестри лопнули.
Угода про спільну власність: індивідуальні рішення
Тому краще заздалегідь вжити необхідних запобіжних заходів, щоб уникнути того, щоб прекрасна сімейна історія закінчилася в суді. Одне з рішень - скласти угоду про поділ, свого роду modus vivendi будинку. "Угода про спільну власність, складена нотаріусом, дозволяє, зокрема, визначити правила експлуатації, такі як періоди окупації, і призначити менеджера, який матиме підпис на банківському рахунку", пояснює Арлет Дармон, нотаріус Monassier & Associés.
Також можна вказати долю акцій на випадок смерті одного з власників, способи фіксації ціни у разі продажу тощо. Ми можемо піти ще далі, призначивши в угоді агента з нерухомості, який буде відповідати за оцінку майна з метою встановлення ціни продажу, та передбачаючи знижку у разі передачі братам і сестрам. "Складання проекту угоди дає змогу нагадати всім про діючі правила спільної власності, які прагнуть уникнути конфліктів", підтверджує Жером Барре. Триває максимум п’ять років, які можуть мовчки поновлюватися, угода про спільну власність фіксує індивідуальні рішення для сім’ї. Таким чином, можна очікувати, що хтось із дітей не оплатить свою частку витрат на утримання, але він відшкодує братам та сестрам при продажі будинку. Ідеально, якщо хтось із дітей не має коштів для фінансування повсякденного управління, але тим не менш бажає скористатися сімейним будинком, залишившись власником.
Оскільки володіти майном разом, коли всі не мають однакових фінансових можливостей, непросто. Спадкоємці, які мають комфортну професійну ситуацію, можуть побажати провести багато робіт з технічного обслуговування, навіть будівництво басейну, тоді як ті, хто має більш скромний бюджет, вважають за краще обмежувати витрати строго необхідним.
Прості та точні правила для запобігання суперечкам
Зверніть увагу, що можна підписати угоду про поділ на невизначений термін. Але це рішення не призначене для дітей, які бажають зберегти заміський будинок батьків у сім'ї. Дійсно, тоді залишається можливим вимагати спільного користування майном у будь-який час, тоді як таке розподіл можна вимагати лише в кінці угоди, коли це встановлено на певний термін.
Складання угоди про поділ не виключає ризику розбіжностей, але допомагає сім'ї знайти правильний баланс між інтересами один одного, щоб будинок продовжував зберігати загальні спогади. Ще одна перевага: простий факт письмового написання простих правил, що стосуються, наприклад, окупації майна, допомагає запобігти суперечкам. Необхідний запобіжний захід навіть у сім’ї.
Батьки, передбачте !
Ви переживаєте, що ваші діти будуть хвилюватися про сімейний будинок, коли вас більше не буде? Рішення існує: ми повинні передбачити. Наприклад, ви можете розмістити це майно в компанії з нерухомості, в якій ви будете володіти акціями. Після вашої смерті діти успадковують частки SCI, а не спільного будинку.
Прочитайте наш повний файл
Статут ДКІ, звичайно, не вирішує всіх проблем, пов'язаних з правом власності на майно з кількома людьми, але він дозволяє більш гнучке управління. Таким чином, можна встановити умови продажу майна, дозволивши його більшістю у дві третини голосів, або організувати управління вище за течією. Але якщо ваші діти погано уживаються, краще взяти на себе ініціативу, організувавши передачу сімейного будинку лише деяким вашим нащадкам, компенсуючи іншим.