Переваги та недоліки сімейної нерухомості SARL Serial Investisseur
Як ви, мабуть, знаєте, я щасливий менеджер Société Civile Immobilière. Однак, як я вже пояснював у цій статті, якщо ДКІ є дуже хорошим інструментом для управління та передачі своїх активів нерухомості, вона також має деякі недоліки, один із яких примітний: віртуальна неможливість оренди житла.
Коли я говорив, я помітив, що багато хто з вас також, здається, стикаються з цією перешкодою. Тому нам довелося відправитися на пошуки іншої структури з перевагами SCI, але без її недоліків.
Після деяких досліджень є кілька шляхів для вивчення. Сьогодні я пропоную вам вивчити Товариство з обмеженою відповідальністю "Сімейна нерухомість" (SARL). Ходімо !
Завантажте PDF
Сімейна нерухомість SARL
ТОВ "Сімейна нерухомість": що це ?
Особисто я вперше про це чув Нерухомість SARL це було під час спілкування з досвідченим інвестором, який щойно купив багато в тій самій будівлі, де я сам придбав F2 - для тих, хто хоче знати більше, стаття тут.
Коротше кажучи, під час обговорення цей джентльмен пояснює мені, що він є керівником Сімейний SARL, SARL, який вміщує сотню лотів! Трохи лякаючи, коли ти починаєш ... Я визнаю, що це мене особливо вразило 100 лотів. Насправді, те, що я повинен був пам’ятати, це Сімейний SARL.
Отже, це Товариство з обмеженою відповідальністю. Цей тип суспільства настільки розповсюджений, що його називають суспільством "піти куди завгодно". Він міститься в будівельних професіях, а також у фізичних магазинах або електронній комерції. Однак її багато менш відомі в галузі інвестицій у нерухомість. Неправильно, як ви побачите далі в цій статті.
Великий активу SARL полягає в тому, що це дозволяє обмежити відповідальність партнерів їх внесок у капітал компанії. Що ж, сказано, не мрійте, не створивши ТОВ з капіталом 2000 євро, ви можете запросити в банку позику в мільйон. Останній попросить вас або збільшити статутний капітал, або поручитися з компанією.
А як щодо товариства з обмеженою відповідальністю однієї особи ?
SARL формується принаймні з двома партнерами. Але якщо ви на самоті і хочете піти на цю дієту, то що ?
Річ можлива, лише в цьому випадку ви створите SARL на одну особу, іншими словами один EURL (для приватної власності з обмеженою відповідальністю).
Як випливає з назви, у цій структурі є лише один партнер.
Ви можете почати з ТОВ з однією особою, а потім перерости в сімейне ТОВ. Це може стосуватися інвестора, який їде один, але який хоче, щоб його діти вступили до капіталу компанії, коли вони стануть старшими.
Які умови для створення компанії з сімейної власності? ?
Як випливає з назви, ця компанія повинна бути сформована між членами однієї родини: батьки по прямій лінії (діти, батьки, бабусі та дідусі), брати і сестри, подружжя, люди, пов'язані PACS. Наприклад, можливий SARL нерухомості, сформований між дідом, його дочкою та його онукою.
Гаразд, але що, якщо ви хочете створити компанію зі своїми племінниками чи навіть друзями? У цьому випадку забудьте про Сімейний SARL і вибирають SCI або Компанія з колективними назвами (SNC). Останні також оподатковуються податком на прибуток, але відповідальність та солідарність партнерів є невизначеними та необмеженими. Різниця в розмірах, незважаючи ні на що ...
Щоб повернутися до нашого сімейного SARL, ми повинні потім написати статут, перш ніж подавати їх до секретаря Господарського суду та рекламувати в газетах із юридичними повідомленнями. Порахувати від 1000 € до 2000 €.
Операція сімейства SARL
Компанією керує один або кілька менеджерів, призначених з числа партнерів або поза ними. Вони повинні бути фізичними особами. Менеджер має повноваження, визначені статутом сім'ї SARL.
Партнери збираються принаймні раз на рік на звичайні загальні збори.
Рішення, що призводять до зміни статуту, приймаються на позачергових загальних зборах.
Сімейний SARL та мебльована оренда
величезний перевага з Сімейний SARL порівняно з SCI: його можна поєднати зі схемою непрофесійного мебльованого прокату. Тут, нагадую, ви можете поєднати SCI та мебльовану оренду, але вас змусять перейти на податок на прибуток підприємств - що не завжди є сприятливим (це слід вивчати в кожному конкретному випадку).
Сімейний механізм SARL/LMNP є особливо вигідним, можливо, навіть більше, ніж Непрофесійна оренда меблів (LMNP) здійснюється від власного імені.
Дійсно, як приватний LMNP, дохід від оренди повинен бути меншим або рівним 23000 євро на рік. Крім цього, вам доведеться сплачувати соціальні внески.
Справді, як тільки ви отримуєте більше 23 000 євро доходу на рік за допомогою мебльованої оренди, ви повинні сплачувати соціальні внески, навіть якщо ця діяльність є допоміжною і у вас є основна робота ..., за яку ви вже сплачуєте зазначені соціальні внески . Аберрантний, ні ?
Для обійти цей поріг, можна створити сімейство LMNP SARL, корпоративне призначення якого полягає у здійсненні непрофесійних меблів.
Чому? Ну, просто тому, що поріг оцінений співробітником. Отже, якщо ви 3 партнери і кожен має 33,33% акцій, кожен з партнерів може отримати максимум 23 000 євро, або загалом 69 000 євро для сімейної SARL.
Оподаткування сім'ї SARL
Після соціальних внесків ще одна радість: оподаткування 😉 .
Оподаткування доходу від оренди
ТОВ "класичне" оподатковується податком на прибуток підприємств. Пам’ятайте, що в цьому випадку податок складає 15% з перших 38 120 євро, потім 28%. Я наголошую, що мова йде про оподаткування компанії. Як і у випадку з бритвою, це перший "удар". По-друге, ви маєте на це право, якщо ТОВ роздає дивіденди партнерам. У цьому випадку податкові органи вважають, що ви маєте винагороду, і ви оподатковуєтесь по черзі: до вашого граничного податкового рівня після стандартного відрахування у розмірі 40%.
Але не панікуйте! Сімейний SARL може опт для дієти'податок на прибуток без обмеження за часом.
Щоб скористатися нею, ви повинні зробити свій вибір відомим податковій службі. Цей запит супроводжується підтвердженням згоди всіх партнерів. Достатньо протоколу загальних зборів.
Необхідно буде переконатись, що сімейний SARL не приймає нових партнерів, які не належать до вашої родини, оскільки в цьому випадку це буде накладено на ІС.
Крім того, ви можете використовувати ІЧ-параметр лише один раз. Якщо ви зіграли в ІЧ-варіант, а потім передумали віддавати перевагу ІС, - готово! Ви більше не можете повернутися до податку на прибуток.
Податкова система IR дозволяє кожному партнеру стягувати пропорційно до відсотка акцій, які він має у ТОВ, дефіцит, зазнаний компанією при оподаткуванні фізичних осіб.
Зверніть увагу, цей варіант ІЧ не є для вас НЕОБХІДНО вигідним. Тут вам знову доведеться вивчати свою ситуацію в кожному конкретному випадку. Потім необхідно порівняти ставки корпоративного податку (15% або 33,3%) із тими ставками податків, які застосовуються до вас.
Оподаткування приросту капіталу від нерухомості
Приріст капіталу від нерухомості потрапляє під режим Росії професійна додана вартість оскільки діяльність компанії є комерційною.
Цей метод розрахунку повністю відрізняється від методу приросту капіталу фізичних осіб. Ви можете звернутися до цієї довідкової статті.
Цікаво відзначити, що довгострокові прибутки від капіталу від нерухомості виграють завдяки зменшенню на 10% на рік власності понад п’яте. Іншими словами, приріст капіталу повністю звільняється через 15 років (проти 22 років для фізичних осіб і навіть 30 років на частину внесків на соціальне страхування).
Сімейний SARL та оптимізація податків
Увага. Ось, почекай, там стає трохи складніше !
Як і SCI, сімейство SARL дозволяє розчленування акцій.
Розчленування соціальних акцій, kézako? Кожна акція складається з голого права власності (розпоряджатися майном, продавати його, наприклад) та користування (користування майном та/або його доходом). Коли ці два елементи поєднуються, ми говоримо про повну власність.
Тому можна розділити ці два. Який інтерес ти мені скажеш? Що ж, якщо ви збережете плод користування (ви продовжуєте збирати орендну плату) і передасте голі права власності своїм дітям, сума податок на спадщину загалом буде дуже не висока оскільки обчислюється на одноразову суму залежно від віку, в якому ви робите пожертву.
Наприклад, якщо ви передасте голі права власності своїм дітям у віці 55 років, податкові органи враховуватимуть лише 40% вартості голого права власності.
Найкраще - навіть передати власне право власності на свої акції, поки компанія має борги. І тоді ти кажеш собі ", але він впав на голову, даючи частки в компанії-боржнику. "
Ми візьмемо приклад.
Отже, вам 55 років і ви є партнером у ТОВ, яке володіє будівлею в 1 мільйон євро, що фінансується в кредит. Ви володієте 50% акцій компанії. Видатний капітал становить 600 000 євро. Отже, вартість ваших акцій становить 200 000 євро (50% від 400 000). Ви передаєте голі права власності своїй єдиній дитині (тобто 200 000 х 40% = 80 000 євро). оподатковувана база тому є нічого завдяки зменшенню на 100 000 € безпосередньо.
"Гаразд, але що мені робити зі своїм SCI, перетворити його на сімейне ТОВ? "
Це, мабуть, скажуть мені деякі з вас.
Перетворення SCI в сімейний SARL цілком можливо. Трохи складний, але можливий. Запрошую вас зайти на цей сайт, щоб вирішити питання. Не потрібно грати у вчену мавпу 🙂 .
Як бачите, можна перейти від SCI до сімейного SARL.
Прийти до висновку
Сімейний SARL має великі переваги перед SCI: ви можете орендувати меблі, залишаючи податок на прибуток, і розрахунок приросту капіталу є вигіднішим
Звичайно, є деякі обмеження, які слід поважати: формалізм та вартість створення ТОВ, а також суворі умови для отримання вигоди від цього статусу.
Немає часу все читати ?
Отримайте найнеобхідніше зараз у ТОВ з питань сімейної нерухомості.
81 Коментарі
Якщо я не помиляюся, ПРОФЕСІЙНІ компанії з прокату меблів підлягають RSI, а непрофесійні компанії з оренди меблів, що здають в оренду за допомогою "airbnb".
традиційна оренда меблів це не впливає
з іншого боку, існує опечатка щодо ставки ІС: вона становить 15% (а не 15,5%) до 38 120 € і 28% далі (ставка IS знизиться до 25% з роками) до € 500 000 прибутку (є націнка 😉), а якщо це МСП (менше 7630 000 обороту та володіє принаймні 75% фізичними особами)
дивіденди обкладаються ПФУ (єдиний податок) з 2018 року: тобто 30% загалом все включено (податкові та соціальні збори)
У 2018 році ми все ще можемо проводити арбітраж між єдиним податком або введенням ПД зі зменшенням на 40%, але CSG + CRDS на 17,2% (+ 1,7% на 01.01.2018) ==> це насправді залежить від граничної ставки податку податкове домогосподарство (його слід добре розрахувати раніше).
а на ТОВ зверніть увагу на RSI. для менеджерів та на дивіденди, виплачені понад 10% статутного капіталу. Якщо ви перебуваєте в SARL в ІР, це не дивіденди, тож не проблема.
Привіт, маю ТОВ в ІР.
І будучи мажоритарним менеджером, я підпадаю під дію RSI або TNS ?
Я читав, що RSI був досить високим (понад 4000), тому я можу уникнути оплати, будучи в 2 рівних менеджера ?
доброго ранку Павло,
Дякую за всі ваші надзвичайно цікаві статті.
Я повертаюся до сімейного сарла.
На даний момент я маю основне місце проживання з особистим кредитом та мебльовану оренду нерухомості з особистим кредитом. (Дохід від оренди квартири 8,5 тис. Євро/рік)
Чи є для мене сенсом створити сімейний сарл для квартири лока (вартість 100 тис. Євро) ?
Моя мета - мати інші орендні об'єкти, якщо я "принесу" свою основну резиденцію та свою першу орендовану нерухомість до sarl ?
Дякую
Дуже цікава стаття, яка відкриває перспективи ...
Чи можете ви вказати, чи відповідають вказані пороги 23 тис. Та 38,5 тис. Прибутку за вирахуванням усіх нарахувань (амортизаційні відрахування ...) чи це досягнутий оборот (загальна отримана орендна плата).
Дякуємо за цей відгук.
сердечно.
Привіт Ізабель,
мова йде про товарообіг.
До задоволення.
Здравствуйте,
Я дозволю собі лише невелике роз'яснення щодо Вашої відповіді. Поріг 38 120 євро - це чистий прибуток, а не оборот.
Ось і все !
Дякую за цю дуже повну статтю.
доброго ранку Павло,
точність важливості справді, дякую !
Цікава стаття, але у мене є кілька питань.
На даний момент у мене є 3 квартири, які я здаю в оренду на сезонній основі. Я купив їх від свого імені, і я оголошений в LMNP.
Чи можу я створити сімейне ТОВ для включення моєї 11-річної доньки? ?
Чи можу я також розмістити свої 3 квартири там і продовжувати декларувати свої доходи від оренди у спрощеному реальному BIC, як я це роблю зараз? ?
Щомісяця я перераховую 300 євро доходу від оренди на власний розрахунковий рахунок, чи міг би я продовжувати це робити ?
Дякую за відповіді.
Привіт Марі Крістін,
Ви можете створити сімейне ТОВ з дочкою, навіть якщо вона неповнолітня.
Теоретично так, ви можете помістити свої поточні квартири в SARL і продовжувати декларувати у справжньому спрощеному BIC, але SARL повинен був би «купити» вам товар, і там вам доведеться повернутися до нотаріуса з витратами на передачу, що відповідають це ...
Для 300 євро доходів від оренди, що перераховуються щомісяця, так це було б можливо, вони будуть розглядатися або як зарплата менеджера, або як дивіденд акціонерів.
До задоволення.
Здравствуйте,
Ось мій внесок у дебати:
1- Ви можете створити сімейний SARL зі своєю дочкою, навіть якщо вона неповнолітня:
Так, за умови, що інший батько дозволить це (крім сироти), оскільки в статутах необхідний спільний підпис обох батьків (неповнолітня особа не має дієздатності). Якби тільки один з батьків, JAF дозволив би це на запит.
2- Теоретично так, ви можете розмістити свої поточні квартири в SARL і продовжувати декларувати в реальному спрощеному BIC, але SARL повинен був би "викупити" товар у вас, і там, вам доведеться повернутися до нотаріуса з передачею витрати, які будуть пов'язані з ...:
Так для внесків на нерухомість, але з фіксованим митом 328 € (з пам’яті) за нерухоме майно, підтверджене ПВ ВІК (для запису в податки та додавання до прав власності).
Ні, відсутній податок на переказ у розмірі 9 або 10%, який називається "нотаріальний збір".
3- Для доходу від оренди € 300, що перераховується щомісяця:
Так, це можливо, вони будуть розглядатися як зарплата менеджера у 2 можливих випадках A або B нижче:
A - Ви менеджер меншості в соціальних акціях (від 1 до 49,99%) або рівний менеджер (50%). У цих 2 випадках 300 євро розглядаються як чиста заробітна плата, що підлягає виплаті (із розрахунковою карткою) та підлягає сплаті внесків URSSAF (загальна схема).
Б - Ви є менеджером більшості (від 50,01% до 99,99%, оскільки сімейний SARL повинен мати принаймні 2 партнерів і ніколи не одного партнера), а ваша винагорода в розмірі 300 євро (тут ми вже не говоримо про зарплату) Внески RSI (а також погашення поточного рахунку).
Зверніть увагу, в обох випадках A & B ці суми не підлягають вирахуванню з результату, тобто відновлення до розподілу прибутку партнерам відповідно до їх кількості акцій. Оскільки, крім того, що ці зарплати/винагороди вважаються авансом, що підлягає розподілу, вони зазнають подвійного штрафу: CSG + соціальні збори, як тільки вони виплачуються, а потім знову для податкових цілей (30%) у цілому розподілених.
3-й спосіб: призначити менеджера, який не є партнером (виконавчий працівник ІС), який має обмежені управлінські повноваження та контролюється партнерами. У цьому випадку відновлення податків не відбуватиметься.
3 - ... або як асоційований дивіденд: дивідендів тут немає, але ми говоримо про розподіл доходу.
З податкової точки зору ці авансові внески можна вважати зловживанням законом (крім випадків відшкодування кредитного поточного рахунку), на додаток до заборонених дебетових поточних рахунків ...
Моя порада: бути рівноправним менеджером і не платити собі зарплату = не платити соціальні збори. Але нести неминучий єдиний податок у розмірі 30% у 2018 році (17,20% від CSDS CRDS = відсутність забезпечення чи виходу на пенсію) та 12,80% податку на прибуток), що є вигіднішим, ніж прогресивний податок. 😛 😛
сердечно.