Питання, які потрібно задати - від основного місця проживання до інвестиції в оренду
Ви придбали своє головне місце проживання кілька років тому і хочете його змінити. Тоді виникає питання, що робити зі своїм старим основним місцем проживання. Чи варто продавати його, щоб повернути гроші, або здавати в оренду для збору орендної плати? Це питання, на яке не так просто відповісти.
Є багато елементів, які слід взяти до уваги, і краще добре подумати, оскільки деякі зміни мають прямі наслідки. Тож як продати чи взяти в оренду основне місце проживання, як вибрати? Ось ряд питань, які слід задати собі, перш ніж приймати рішення про перетворення вашого поточного будинку чи квартири на інвестицію в оренду нерухомості.
Чи це житло вигідне ?
Ви вибрали це житло відповідно до свого бюджету на той час, ваших потреб, вашого смаку тощо. Залежно від особистості та вашого темпераменту, питання фінансової прибутковості цієї квартири чи будинку, безумовно, не був критерієм номер один у ваших дослідженнях.
Насправді ми не обираємо житло, щоб жити так само, або навіть будинок для інвестицій у нерухомість. У другому випадку, перш за все, має значення її прибутковість за рахунок орендної плати або потенціал для отримання прибутку. Або це дозволяє забезпечити хорошу віддачу між отриманою орендною платою і сплаченою ціною, або має великий потенціал для оцінки в найближчі роки.
Отже, ваше поточне основне місце проживання не обов'язково відповідає критеріям вибору, які ви мали б, якщо ви шукаєте нерухомість, щоб безпосередньо зробити інвестицію в оренду.
Маркетингове дослідження це перше, що потрібно зробити:
- скільки коштує ваше майно? Вам потрібно оцінити його продажну ціну якомога реалістичніше, щоб мати чітке уявлення про його продажну вартість на вашому поточному ринку нерухомості. Для цього ви можете, наприклад, скористатися нашим безкоштовним моделюванням вартості.
- На скільки я можу зняти це житло? Визначення орендної плати за винятком плати, яку ви могли б отримати, дозволить вам розрахувати рентабельність оренди цієї інвестиції. Для цього ви можете переглянути середню орендну плату за квадратний метр обсерваторії, такої як Clameur або LocService, або вивчити рекламу нерухомості, нерухомість якої здається швидко. подивіться, як виправити свою першу оренду.
- Як попит на оренду цього типу власності у вашому районі? Чи багато подібних в оренду? Які елементи дозволяють йому диференціюватися? І т. Д.
Усі ці елементи дозволять визначити валову рентабельність цього житла. Майте на увазі, що з цього нам доведеться вирахувати збори та збори, пов’язані з цією інвестицією, а також податок на отриману ренту (до цього ми повернемося нижче).
Для подальших розрахунків прибутковості, грошового потоку, IRR існують інструменти для вимірювання ступеня прибутковості орендованого майна.
Який потенціал розвитку вашого району, вашого міста ?
Ви прожили кілька років у цьому помешканні. Тому ви прекрасно знаєте про це, а також про навколишнє середовище. Ти знаєш:
- його якості та вади: він спокійний, світлий, добре обладнаний, у хорошому стані (та місця загального користування?) тощо. ?
- Сусідство: як ваша будівля чи ваш підрозділ ?
- Близькість магазинів, послуг або громадського транспорту. Проекти розвитку у вашому районі чи місті.
Ви в найкращому положенні, щоб мати можливість визначити, чи може цей тип власності в цьому конкретному місці збільшитися в ціні та забезпечити вам приріст капіталу через кілька років.
Це також порушує питання щодо розвитку орендного потенціалу в найближчі роки. Це житло старе? Чи буде це конкуренцією в найближчі роки з багатьма іншими новими об'єктами, що будуються? ?
Чи є у вас час і схильність керувати прокатом ?
Ми не повинні брехати одне одному. Догляд за нерухомістю вимагає часу та доступності. Якщо ви вже запускаєте час, який ви рідко можете зробити доступним, вам доведеться або відмовитися від додавання цих обмежень до себе, або знайти когось, хто впорається з усім цим.
Насправді є багато регулярних завдань для виконання:
- шукати орендаря (публікувати оголошення, відповідати на електронні листи або телефонні дзвінки, робити візити, вивчати профіль файлів потенційних орендарів ...) та керувати адміністративною стороною (підписувати орендну плату, робити інвентаризацію входу в приміщення тощо). ).
- Керуйте відносинами з цим орендарем: зателефонуйте за орендою, перевіряйте платежі, нагадування, генеруйте квитанції про оренду, переглядайте оренду, регулюйте збори тощо.
- Швидко реагуйте на проблеми, з якими стикається орендар: резервуар з гарячою водою, який виходить з ладу, обладнання, яке виходить з ладу тощо.
Звичайно, існує можливість делегувати всі ці завдання або частково ці завдання агентству з оренди нерухомості або посереднику. Але потрібен час, щоб вибрати хороший, перевірити його роботу час від часу, і вас все одно запитатимуть кілька разів. Крім того, це матиме вартість, яка вплине на вашу рентабельність оренди.
Не панікуйте: якщо ви не знаєте більшості справ, і ви новачок в інвестуванні в нерухомість. Ми пропонуємо безкоштовне навчання, щоб навчитися інвестувати в оренду нерухомості за 12 ключових кроків.
Ви все ще маєте житловий кредит? Який вплив на ваш борг ?
Якщо ви думаєте, що робити зі своїм старим основним місцем проживання, вам знадобиться нове. Залежно від вашого нового проекту, ви повинні подумати, чи утримання цієї квартири чи будинку не обмежить вас у вашому бюджеті для нового основного місця проживання.
Якщо ви хочете здати в оренду свою наступну основну резиденцію, найважливіших мінусів здавати в оренду стару, а не продавати, не буде. З іншого боку, якщо ви хочете придбати нову нерухомість, вам доведеться вивчити фінансову сторону старої.
Основне питання, яке слід задати: чи все ще ви виплачуєте іпотеку для цього будинку? Якщо так, то який видатний капітал? Скільки складають щомісячні платежі? Яка різниця, позитивна чи негативна, між вашою щомісячною виплатою за цим кредитом та орендною платою, за винятком витрат, які ви отримаєте за оренду? ?
Дійсно, якщо вам потрібно подати заявку на іпотеку, щоб придбати новий будинок або нову квартиру, ця стара позика не повинна надто сильно зменшити ваш бюджет.
Банк розрахує коефіцієнт вашої заборгованості перед тим, як надати вам новий кредит. Для цього вона розгляне ваші виплати всіх ваших кредитів порівняно з вашим сукупним доходом. Якщо ви орендуєте своє старе основне місце проживання, це може враховувати частку орендної плати без урахування платежів як додатковий дохід (зазвичай близько 70% орендної плати без урахування плати).
Ви можете зробити оцінку самостійно за допомогою нашого калькулятора ставки боргу. Будьте обережні, щоб не перевищити 33% з вашим новим іпотечним кредитом, якщо у вас немає значного доходу, який залишає вам достатньо для життя.
Крім того, якщо ваш щомісячний платіж за давньою заставою перевищує орендну плату без урахування стягнених платежів, вам доведеться мати фінансові можливості для поповнення цієї різниці щомісяця. Щоб зменшити цей ризик, перевірте, чи відповідає вам інтерес придбати житлову позику та скористайтеся новим законом, який дозволяє легко змінити страхування житлової позики на дешевше.
Чи розрахували Ви вартість податків на зібраний дохід від власності ?
Орендна плата, за винятком плати, яку ваш орендар заплатить вам, не потрапить прямо до вашої кишені. Частина буде використана для оплати різних витрат і зборів (відсотків та страхування можливої іпотечної позики, страхування житла нежитлового власника, іншого страхування, адміністративних витрат на управління, робіт з технічного обслуговування та ремонту, зборів, що не підлягають стягненню з орендаря тощо).
З цього земельного доходу також доведеться сплачувати податки та внески на соціальне страхування. Щоб знати все про цю тему, ви можете дізнатись, як декларувати орендну плату за оренду до податків.
У вас буде вибір між двома податковими режимами для орендної плати:
- реальний план, де ви можете вирахувати всі свої збори та збори з точними цифрами.
- Режим мікрофінансування, при якому зберігається фіксоване зниження на 30% на всі ваші витрати та витрати на цей дохід від оренди. Ця можливість обмежується певною межею земельного доходу на рік.
Вибір цього податкового режиму дозволить вам розрахувати ваш чистий оподатковуваний прибуток від майна після вирахування (фактичного чи фіксованого) ваших витрат. Цей додатковий дохід буде доданий до інших ваших оподатковуваних доходів і, отже, оподатковуватиметься як такий відповідно до вашого граничного податкового рівня (від 0 до 45%).
Окрім того, ЦДВ ЦСГ доведеться виплачувати з цього доходу за вирахуванням зборів. У 2018 році він зріс до 17,2%. Отже, це має значні витрати, оскільки залежно від вашого іншого доходу та складу вашої податкової домогосподарства ваша чиста орендна плата буде оподатковуватися в діапазоні від 17,2 до 62,2%).
Чи знали ви, що з 1-го дня ви будете оподатковуватись прибутком на капітал ?
Ще один дуже важливий елемент, який слід врахувати перед здачею в оренду колишнього основного місця проживання. Як тільки буде підписаний договір оренди, ваше майно більше не буде вважатися вашим основним місцем проживання (див. Визначення основного місця проживання та його привілеї).
Таким чином, якщо ви вирішите остаточно продати це житло через кілька днів, місяців або років оренди, ви будете нести відповідальність за податок на прибуток від капіталу. Якщо ти зробиш. Тоді як у випадку продажу як вашого колишнього основного місця проживання (до 1 року після виходу з приміщення) ви були б повністю звільнені від цього податку.
Тож ви повинні бути впевнені, що не хочете продавати цей будинок чи квартиру досить швидко після того, як здасте їх в оренду. Крім того, цей податок досить високий: 19% від усіх ваших доходів та внесків на соціальне страхування. Існують надбавки за тривалість тримання під вартою, але ви повинні були володіти цим майном більше 30 років, щоб отримати повне звільнення від проживання, яке вважається другим будинком. Щоб дізнатись більше з цього питання, проконсультуйтесь із оподаткуванням приросту капіталу від нерухомості у 2021 році.
Чи знаєте ви обмеження для майбутнього продажу ?
Оренда вашого колишнього головного місця проживання також матиме наслідки для ваших можливостей легко продати це житло.
Сьогодні, якщо ви продаєте це майно безпосередньо, у вас є лише одне обмеження. Що стосується переїзду та здійснення переходу між двома основними резиденціями (купуйте перед продажем або навпаки, величезне питання).
Завтра, якщо ви підпишете договір оренди, ви будете зв’язані за контрактом зі своїм орендарем. На один рік може поновлюватися за мовчазною домовленістю для мебльованої оренди та на 3 роки - з можливістю поновлення на голу оренду. Якщо ви вирішите продати, цей договір оренди буде мати велике значення. Ти повинен:
- або продайте це майно за поточною орендною орендою: це часто означає необхідність продавати зі знижкою на порожню вартість близько 10-20% та труднощі, незважаючи на все у пошуку покупця, який погоджується взяти на проживання ваше житло за цією угодою оренди.
- Або дотримуйтесь суворої процедури розірвання договору оренди на продаж. Це можливо, але потрібен час і потрібен час, щоб виконати всі кроки в процесі, щоб зробити це належним чином. Або почекайте, поки ваш орендар повідомить його, оскільки він хоче залишити це житло.
Коротше кажучи, якщо орендар житла буде продавати це майно згодом буде більш обмежено. Краще знати це перед підписанням договору оренди та зобов’язанням взяти на себе довгострокові зобов’язання.
Чи поінформовані ви про ризики та як їх зменшити ?
Нарешті, інвестиції в нерухомість не позбавлені ризику. Тут багато. Є способи обмежити небезпеку та спробувати захиститися від них. Ось неповний список:
Список ризиків довгий. Ми могли б додати ризик значної втрати вартості будинку, значного збільшення зборів або податків тощо. Але перші 3 - найважливіші. Дізнайтеся більше в нашому аналізі ризиків оренди майна.
Прийти до висновку: Ви бачите, що прийняти рішення про оренду чи продаж будинку не так просто. Ви добре вивчили цю тему і готові перетворити цю колишню головну резиденцію на оренду? Отже, відкрийте для себе 6 кроків для оренди нерухомості. В іншому випадку, дотримуйтесь нашої поради, щоб добре продати свій будинок або квартиру.