Податки та інвестиції в нерухомість, чому краще вибирати мебльовану оренду - Податки
Якщо дохід від оренди за 2018 рік не буде оподатковуватися, завдяки білому році ви вже платите податки, утримані з податків за 2019 рік. Податок, який може бути особливо високим. Податок на прибуток від власності є справді найвищим податком у Франції і може становити більше 50% доходу! Але це зауваження особливо вірно, якщо ви здаєте своє оголене (порожнє) майно. Тому що якщо ви виберете мебльовану оренду, податковий рахунок, навпаки, наднизький. Пояснення.
Micro-foncier та Micro-BIC
«Порожня» або «гола» оренда - це просто житло, яке не включає меблі. Здається в оренду як є (у будь-якому випадку зі стінами!). І навпаки, оренда меблів передбачає відповідність мінімальним вимогам щодо обладнання. Він повинен бути обладнаний щонайменше наступними елементами: холодильником, духовкою, кухонним начинням тощо.
Основна відмінність між цими двома видами орендної плати полягає у податковій оплаті: порожня оренда підпадає під режим доходу від землі, тоді як мебльована оренда вважається комерційною діяльністю і відповідає режиму BIC (промисловий та комерційний прибуток). І в фінансовому плані це все змінює.
В обох випадках донори, дохід яких не перевищує певної суми, і які хочуть спростити адміністративні процедури, можуть отримати вигоду від режиму "мікро" (мікрофонсер або мікро-BIC). Цей режим дозволяє не враховувати реальні витрати на товар, а застосовувати замість цього зменшення, яке повинно представляти їх. Таким чином, декларація спрощена, оскільки достатньо декларувати отриманий дохід та отримувати допомогу.
Але зниження набагато цікавіше в мебльованій оренді: воно становить 50% у мікро-BIC, проти 30% у мікро-фонєрі.
Порогові показники також цікавіші у меблів: чи можна скористатися режимом мікро-BIC до 70 000? дохід від оренди, порівняно з 15000 євро в оренді. Зауважте, що в обох випадках власник завжди може вибрати реальний режим (і це в його інтересах зробити це, якщо комісія, що підлягає вирахуванню, перевищує стандартну допомогу). Цей варіант є безповоротним протягом 3 років для мікрофони, 2 роки для мікро BIC (ще одна перевага мебльованого) та мовчазно поновлюваний на рік.
Нестримна вигода від зносу
Хоча мікрорежим є більш гнучким та легшим для звітування, фактичний режим, як правило, набагато вигідніший. В оголеному вигляді, оскільки зменшення на 30% мікро-нерухомості є відносно низьким і не дуже репрезентативним для реальних навантажень, що підтримуються. Але це особливо цікаво в мебльованих приміщеннях, оскільки величина плати, яку ви можете вирахувати в реальному вираженні в мебльованій оренді, дуже важлива! По суті, це означає, що ми можемо вирахувати із зібраної орендної плати більшу частину сплачених платежів (наприклад, витрати на придбання будівель, витрати на бухгалтерський облік). І, перш за все, ми можемо знецінити як меблі, так і будівлі, коли ми підпорядковуємось реальному режиму BIC. Ця зареєстрована амортизація повинна матеріалізувати амортизацію товару з часом. Однак це де-факто відповідає несплаченому збору. І це все змінює, як показано на діаграмі нижче за ту саму оренду.
Таким чином, за однакової орендної плати база оподаткування орендованої компанії буде значно нижчою або навіть нульовою. Отже, для інвестора, який підпадає під 30-процентний коефіцієнт ПВ, це зменшення податку на 47,2% (TMI + PS) суми доходу від оренди, зменшеного за рахунок амортизації. Значне зменшення !>> Я хочу дізнатись більше про програми інвестування мебльованої оренди нерухомості
Проживання студентів: управління та гарантування орендної плати
У випадку порожньої оренди, оренда встановлюється мінімум на три роки. З іншого боку, оренда мебльованої оренди триває мінімум 1 рік, який може бути скорочений до 9 місяців, якщо орендар є студентом. Таким чином, управління мебльованим майном (пошук орендаря, проблема орендаря, придбання меблів, обслуговування, бухгалтерія тощо) може бути громіздким.
Звичайно, незалежно від того, чи здається в оренду порожня чи мебльована, нотаріус, агент з нерухомості або менеджер з нерухомості можуть звільнити вас від управління орендою, але вартість мандату на управління є важливою: близько 10% без урахування податку на суми, зібрані за рік ... Крім того, ця делегація не завжди звільняє вас від технічного обслуговування, ніколи від роботи та не гарантує відпустку.
Ось чому багато людей вважають за краще купувати кімнату в службовій резиденції, особливо в студентських будинках. Завдяки цьому типу власності ви гарантуєте, що у вас ніколи не буде вакансії для оренди: ваша оренда буде у оператора резиденції, який гарантує вам щомісячний дохід, навіть якщо є вільна вакансія. Ще однією перевагою цієї системи є те, що у вас немає управління: немає пошуку орендаря, складання актів, інвентаризації в'їзду та виїзду або обслуговування майна. Ці завдання належать оператору, який повинен забезпечити заповнення будівлі для збору орендної плати і, отже, її націнки.
Тому у вас немає управління та гарантованого доходу. Вкладаючи кошти в студентську резиденцію, ви можете розраховувати в середньому на 4% або 4,5% * рентабельності за вирахуванням плати за управління. І в вигідній податковій системі LMNP.
Цей тип інвестицій доступний від 80 000 євро. Але стережіться місця! Поки попит справді зростає, необхідно вживати певних запобіжних заходів. Перш за все, переважно віддавати перевагу резиденції поблизу великого університетського центру, громадському транспорту, що обслуговує його, та "зручностям" (супермаркети, місця відпочинку). На додаток до місця розташування, якість студентської резиденції та керівника є критеріями, які слід враховувати.
Колокація, прибутковість тощо
Сьогодні дедалі більше компаній підтримують інвесторів у спільних інвестиційних операціях: операція полягає у придбанні нерухомості, реабілітації з метою пристосування до спільної орендної плати та зборі декількох орендних платежів для вищої прибутковості, якби майно було здане в оренду одному сім'я.
Група Colocatère, партнер MonFinancier, пропонує унікальну у Франції концепцію "під ключ" - від пошуку власності, включаючи фінансування, плани будівництва та робіт, і, нарешті, управління орендою, яке включає технічне управління (технічне обслуговування, управління претензіями, пошкодження структури тощо), юридичний менеджмент (видача повідомлень та квитанцій, ведення бухгалтерії, інкасація, судовий розгляд тощо) та фінансовий менеджмент (інвентаризація, регулювання звинувачень тощо). Вам потрібно буде лише зібрати орендну плату. Виходячи з ідеї, що спільне житло стало способом життя багатьох молодих робітників, але житло не підходить для життя громади, компанія Лілль пропонує людям, які хочуть інвестувати, від знайденого майна, будинків чи квартир, які вони перетворять в розкішні, дуже привабливі та дуже вигідні спільні квартири.
Підприємство бере 10% валової орендної плати. Збори за управління, подібні до тих, які ви платите, якщо делегуєте управління майном агенції.
Власність, яка здається в спільну оренду, як правило, вигідніше. Візьміть Т4 вартістю 250 000? що ви можете орендувати 950? на місяць родині. З 60000? працює, ви перетворюєте власність на спільну квартиру на 3 особи. У кожному номері буде орендовано 450? на місяць, або 1350 ?. У Colocatère, вибравши делеговане управління, оголошена прибутковість за вирахуванням витрат становить близько 5,5% або навіть 6% *.
Податкова система дуже вигідна, оскільки це знову ж таки мебльована оренда: Завдяки статусу LMNP (непрофесійна мебльована орендна компанія) інвестор зможе скористатися вигідним податковим режимом, що дозволяє отримувати неоподатковуваний дохід від оренди протягом довгих років, зокрема завдяки можливості відрахування амортизації майна, набутого з орендних доходів.
Позадоговірне спілкування з рекламною метою * Минуле виконання не є гарантією майбутнього результату. Інвестиції в нерухомість слід розглядати на довгострокову перспективу. Як і будь-яка інвестиція, нерухомість представляє ризики: - Падіння вартості інвестиції. Вкладений капітал не гарантується. Вартість власності змінюється з часом, у тісному відношенні до стану економіки нерухомості. Ця ситуація слідує за послідовними циклами, з фазами зростання та зниження - Зменшення доходу від оренди. У менш сприятливому економічному контексті падіння доходу від оренди, що виплачується партнерам, зумовлене зменшенням рівня фінансової заповнюваності та/або зменшенням загальної суми орендної плати, сплачуваної орендарями - ліквідністю. Нерухомість має нижчу ліквідність порівняно з фінансовими активами. Умови продажу (терміни, ціни) можуть, таким чином, змінюватися залежно від розвитку ринку нерухомості.