Податкова декларація про доходи від власності 2020 р. Режим d; повна робота за порожню оренду
Резюме
- Реальний режим або режим мікроземів
- Відмінності між двома режимами
- Умови прийнятності
- Які навантаження утримувати в реальному режимі ?
- Адміністративні, адміністративні та управлінські витрати
- Роботи та заряди
- Страхування
- Позика на нерухомість
- Податок на власність
- Регуляризація платежів за сумісну власність
- Як декларувати прибуток від нерухомого майна (cerfa 2044)
Реальний режим або режим мікроземів ?
Відмінності між двома режимами
Коли ви берете в оренду порожнє майно в оренду, можливі два режими декларування вашого чистого доходу від власності, тобто різниця між отриманою орендною платою та сплаченими витратами: реальний режим або режим мікроземів (фіксований).
У випадку з реальним режимом Ви заявляєте про свої витрати, що стосуються фактичної оренди, тобто вирахувавши з орендної плати отриману плату, яку ви заплатили за житло, відповідно до їх фактичної суми.
В рамках режиму мікроземів, вам пропонується декларативне спрощення, оскільки вам не доведеться декларувати свої реальні витрати, ви зможете безпосередньо вирахувати фіксоване зменшення на 30% доходу від власності.
Отже, ця система мікроземелю вигідна з точки зору процедур, але їй слід віддати перевагу лише тоді, коли ваші фактичні витрати складають менше 30% від орендної плати. Якби це було не так, то вам краще вибрати реальний.
Ми побачимо, які умови прийнятності для двох схем.
Умови прийнятності
| Менше 15000 євро | Можливий за запитом | Автоматичний |
| Понад 15000 євро | Обов’язково | Неможливо |
Якщо ваш річний дохід від власності становить менше 15 000 євро (орендна плата, без урахування щомісячних платежів у 1250 євро), ви автоматично перебуваєте в режимі мікрофінанси з фіксованим зниженням на 30%.
Ви можете вибрати реальний режим, але вам доведеться заявляти за цим режимом протягом 3 років (зокрема, щоб уникнути оптимізації податків у разі великих орендних платежів лише протягом одного року).
Якщо ваш річний дохід від власності перевищує 15 000 євро, ви автоматично перебуваєте в реальному.
Які навантаження утримувати в реальному режимі ?
Розрахунок оподатковуваного доходу від власності є дуже простим у мікровласності (70% зібраної орендної плати), тут ми детально розберемо метод розрахунку зборів у реальному режимі.
Очевидно, що вирішальним моментом є визначення того, які витрати підлягають франшизі та на якому рівні. Податковий кодекс детально описує кілька категорій франшизних платежів за оренду.
Витрати на адміністрування та управління
поле 221 повернення
Ця категорія підпадає під реальні франшизні витрати згідно з податковим сайтом:
- заробітна плата та натуральні виплати охоронцям та двірникам
- плата за оренду житла
- агентські збори за пошук орендаря та підписання договору оренди
- гонорари бухгалтера
- різноманітні витрати, що сплачуються третім особам за управління її майном та секретаріатом (це стосується наших комісій за управління орендою в Інтернеті)
- витрати на судовий процес (адвокати, судові пристави)
- інші різні витрати на управління, такі як кореспонденція, реклама, канцтовари тощо.
В останньому випадку різні витрати на управління, витрати підлягають вирахуванню за одноразова сума в розмірі 20 євро на рік за власність.
Особливі випадки оплати довіреної особи
Витрати на управління, що покриваються резервом за плату за ОСББ, не підлягають безпосередній франшизі; вони здійснюються шляхом надання плати за ОСББ за допомогою окремого розрахунку.
Це примітно справа про довірену особу, яка, таким чином, повністю підлягає франшизі.
Працює
поле 224 повернення
Робота, виконана власником, вираховується з доходу від власності, коли мова йде про неї технічне обслуговування або ремонтні роботи.
Роботи з благоустрою, реконструкції та розширення не приймаються.
Як визначити вид роботи ?
Оскільки вид роботи є вирішальним для визначення того, чи підлягають вони франшизі, податкова адміністрація деталізувала визначення кожної категорії.
Роботи з технічного обслуговування та ремонту франшиза
Витрати на ремонт та обслуговування означають ті, що відповідають роботам, призначеним для підтримання або відновлення будівлі в належному стані та для нормального використання відповідно до її цільового призначення, без зміни його консистенції, планування чи початкового обладнання.
Витрати на технічне обслуговування, як правило, подібні до витрат на підтримку будівлі в належному стані, а витрати на ремонт до тих, що перевищують поточні операції з технічного обслуговування, і які складаються з ремонту, ремонту або заміни будівлі ''. Основне обладнання для підтримання будівлі в експлуатації за призначенням.
Кілька прикладів також наводяться для ілюстрації цих робіт з технічного обслуговування та ремонту на податковому веб-сайті:
- Ремонт даху
- Модернізація ліфта
- Реставрація фасаду
Роботи з благоустрою франшиза
Витрати на благоустрій віднімаються лише для житлових приміщень (джерело BOFIP).
Нові приклади представлені на веб-сайті податкової служби:
- Встановлення автоматичних дверей ліфта
- Заміна свинцевих труб
- Відновлення фундаментів будівлі
Дано більш загальне визначення, яке дає змогу диференціювати ці вдосконалювані роботи, що підлягають франшизі, від невід’ємних робіт з реконструкції чи розширення, які ми побачимо нижче:
Витрати на вдосконалення розуміються загалом для тих, хто прагне забезпечити будівлю обладнанням або новим елементом комфорту або краще пристосованим до сучасних умов життя, не змінюючи, однак, структури цієї будівлі.
Завдання полягає зокрема в забезпеченні житлового приміщення обладнанням або елементом комфорту, який є новим або краще підходить для сучасних умов життя, без зміни структури будівлі, первинного монтажу або заміни обладнанням, що більше відповідає сучасним умовам життя: Центральне опалення; ванна кімната; кухня; з каналізації; ліфт; колективної телевізійної антени.
Роботи з реконструкції або розширення не підлягає вирахуванню
Це будівництво або повний знос/реконструкція, збільшення житлової площі нерухомості (перетворення гаража чи мансарди), або повна реконструкція внутрішніх робіт.
Ось кілька прикладів розширення роботи:
- Трансформація підлоги старої будівлі, яка вимагала знесення та реконструкції двох основних двоповерхових стін та мансарди, партійних стін та нещодавно відремонтованого першого поверху вдалося лише зберегти
- Знесення та ремонт дахів, підлоги, стелі, суттєві модифікації існуючих отворів, а також розвиток приміщень за абсолютно іншим розташуванням, що призвело до зміщення всіх перегородок і призвело до створення 47 житлових кімнат у будинках, які раніше їх було лише 26
- Роботи, проведені в житловому будинку, що полягали в повному ремонті підлог, підлоги та стелі, у внутрішній реструктуризації будинку, шляхом збільшення кількості кімнат з 4 до 6, що призвело до реорганізації внутрішніх перегородок та свердління ряду зовнішніх отворів
Як оцінювати франшизну роботу ?
Як ми бачили в попередньому розділі підлягають франшизі лише технічне обслуговування та ремонт.
Робота підлягає франшизі пропорційно фактично сплаченим витратам за фінансовий рік - тому посиланням є платіж, а не виставлення рахунка. Вся робота та гонорари, пов’язані з роботою, підлягають франшизі. Депозити, виплачені у даному фінансовому році, також підлягають франшизі, навіть якщо робота оплачується наступного року.
Особливі випадки витрат на оренду житла
Витрати на оренду, тобто покладаються на орендаря (безпосередньо або що вам слід перерахувати їх), в принципі не підлягають вирахуванню. На практиці це передбачає планове технічне обслуговування корпусу, наприклад, заміну ущільнювачів у ванній або спорожнення септика .
Ці витрати на оренду можуть стосуватися або витрат на оренду (див. Повний перелік), або ремонту оренди (див. Повний список).
Тим не менше, податкова адміністрація запровадила три винятки, щоб вважати, що орендний ремонт може бути вирахуваний із доходу від вашого майна:
- роботи, пов’язані з будівельними дефектами, поганою обробкою або форс-мажорними обставинами
- витрати на полегшення переоренди майна: якщо ви вирішите витрифувати паркет, пошкоджений попереднім орендодавцем, щоб покращити шанси на пошук нового, ці витрати підлягають франшизі
- Витрати на оренду (збори або ремонт, визначені двома попередніми списками), сплачені орендодавцем і не відшкодовані неточним орендарем, підлягають вирахуванню 31 грудня року його від’їзду (графа 225 декларації)
Особливі випадки робіт, що входять у співвласність
Загалом, попередні параграфи стосувались роботи, яку ви б виконували індивідуально, або у своєму будинку, або у своїй приватній частині, якщо ви перебуваєте у співвласництві.
Само собою зрозуміло робота, проведена довіреною особою, яка стосується робіт з технічного обслуговування або ремонту, також підлягає відрахуванню пропорційно гонорару ваших директорів. Розрахунок, тим не менш, набагато простіший, оскільки довірена особа вказує вам наприкінці річного звіту про нарахування суму франшизи (див. Збір заяви про нарахування вище).
Особливі випадки робіт, проведених власником
У тому конкретному випадку, коли власник виконує власну роботу, підлягає відрахуванню лише вартість обладнання та витратних матеріалів (умивальник, фарба, захист тощо), не можна вирахувати працю власника або родичів, які йому допомогли (крім наприклад, якщо вони виставили йому рахунок іншим способом через окрему організацію або службу самозайнятої особи).
Страхування
поле 223 повернення
Неоплачена страховка орендної плати
Неоплачені страхові внески за оренду (див. Нашу гарантію у розмірі лише 2%), які ви сплачуєте, щоб гарантувати, що ваша орендна плата підлягають франшизі, а також допоміжні витрати, пов’язані з цими контрактами та виставлені рахунком страховику або брокеру: адміністративні збори, перевірка записів витрат.
Апріорі мають право бракувати гарантії вакансій, які ви могли б отримати через менеджера нерухомості (див. Нашу думку щодо цих продуктів).
Страхування нежитлових власників (PNO)
Страхування власника, що не займає (див. Наш PNO за 63 євро на рік), охоплює як цивільно-правову відповідальність вашого орендодавця, так і збитки вашому майну, які не покриваються страхованням багатоквартирної ОСББ чи орендаря. Ці страхові внески підлягають франшизі.
Страхування позичальника
Страхові внески за погашення вашої можливої іпотеки підлягають вирахуванню. Проте вони розглядаються як допоміжні витрати на відсотки за позику, і тому їх потрібно декларувати однаково (див. Наш параграф про відсотки за позику нижче).
Позика на нерухомість
поле 225 повернення
Відсотки за позикою
Відсотки за позики, використані для придбання майна, підлягають відрахуванню. Позики також використовуються для фінансування розширення, реконструкції або поліпшення роботи орендованого майна (хоча самі роботи з благоустрою не підлягають франшизі).
Також можна вирахувати відсотки за позику, коли спочатку майно було придбано, щоб стати основним місцем проживання орендодавця, який потім вирішив його орендувати.
Додаткові витрати
Також правом відрахування іпотечних витрат є допоміжні витрати, що виставляються банком, і зокрема:
- адміністративні збори
- збори банківських гарантій
- іпотечні страхові внески
З іншого боку, штрафи за дострокове погашення позики або штрафи за несвоєчасне погашення строків позики не підлягають вирахуванню.
Податок на власність
поле 227 повернення
Податок на майно, очевидно, підлягає вирахуванню з вашого доходу від власності.
Регуляризація платежів за сумісну власність
графи 229 та 230 декларації
У співвласництві загальні загальні збори часто сплачуються резервами, а потім регулюються в наступному році.
Отже, можливо, у квітні 2020 року ви ще не знаєте фактичних витрат за фінансовий рік 2019. Під час подання декларації вам буде запропоновано заповнити витрати, сплачені у 2019 році за допомогою резервів, та коригування витрат на '2018 фінансовий рік, коригування, яке може бути позитивним або негативним.
Тому декларація про доходи від власності працює із затримкою на рік стосовно положень щодо нарахувань.
Як декларувати доходи від власності до 2044 року ?
Ця форма декларації 2044 року також доступна безпосередньо на податковому веб-сайті, але зазвичай онлайн-декларація автоматично заповнює поля.
Під час складання звітності ви знайдете різні збори, які ми докладно описали в попередньому розділі, наприклад, положення щодо платежів, сплачених у 2019 році, у графі 230 та коригування зборів за 2018 фінансовий рік у графі 231.