Податкове оподаткування орендної плати в 2018 р

Орендодавець, який здає в оренду нерухоме майно, оподатковується за режимом доходу від землі. За замовчуванням і при річному доході менше 15 000 євро, він оподатковується у мікрофондері зі зниженням на 30%. За вибором або якщо квитанції перевищують 15 000 євро, власник оподатковується за реальним режимом із вирахуванням плати за оренду (витрати на управління, роботи, витрати на ОСББ, страхування тощо). Дефіцит вираховується із загального доходу до 10 700 євро на рік, а надлишок - з доходу на наступні 10 років.

Що таке оголена оренда

це оренда необмеженої нерухомості (квартири, будинку, приміщення, землі) на відміну від мебльованої оренди. Немебльована житлова нерухомість зазвичай включає раковину, ванну або душ та туалет.

Дохід від орендної плати оподатковується за прогресивною шкалою податку на прибуток та внесків на соціальне страхування відповідно до режиму мікроземелень чи реального режиму. Їх єдиний податок не стосується.

Мікроземля

Режим мікроземів стосується фіскальних домогосподарств, з яких дохід від орендної плати не перевищує 15 000 євро (орендна плата, субсидії, страхові відшкодування ...). Коли утримуються одиниці SCI, цей спрощений режим застосовується лише в тому випадку, якщо будівлі також утримуються безпосередньо.

Платник податку в режимі мікроземелля визначає свій оподатковуваний дохід шляхом вирахування з його доходу a Зниження на 30%, представник усіх платежів, пов’язаних із майном (податок на майно, збори за ОСББ, відсотки за позику тощо). Це накладається на 70% заявлених сум. Формальності декларації зменшуються: орендодавець згадує суму свого доходу у своїй декларації 2042 року, і адміністрація автоматично застосовує зниження на 30%.

Реальний режим

Фактичний режим застосовується, коли перевищено межу в 15 000 євро або якщо декларант обирає цей варіант шляхом здачі на зберігання Декларація SPE 2044 або 2044. Цей варіант діє протягом 3 років. Якщо щорічні витрати не перевищують 30% доходу (наприклад, якщо жодна позика не обтяжує майно), слід віддавати перевагу мікроземеллю. Фактична дозволяє вирахувати витрати, понесені за оренду:

плата за управління (агентська винагорода за пошук орендаря, гонорари з бухгалтерського обліку для складання декларації ...)
інші витрати на управління, що оцінюються у фіксованому розмірі 20 євро за номер
страхування відповідальності або неоплачена орендна плата
положення про сплату співвласників. Підлягають вирахуванню лише витрати, понесені власником, що виключає плату за оренду (вода, електроенергія тощо)
витрати на оренду, що стягуються з власника
фінансові витрати (відсотки за позику, банківські збори, несплачена страхова оренда тощо)
компенсація виселення, що дає можливість знайти нового орендаря
роботи з технічного обслуговування, ремонту або вдосконалення (облаштування обладнаної кухні, ремонт). З іншого боку, роботи з реконструкції, будівництва або розширення, що змінюють структуру будівлі, не підлягають франшизі
конкретні відрахування (закон Борло, проміжний Шкілер та ін.)
амортизація, пов’язана з колишньою системою звільнення від оподаткування, яка продовжує виробляти ефекти (Робієн, Періссоль, Бессон)

Ці витрати, перераховані вичерпно, повинні бути зазначені у конкретних графах декларації SPE 2044 або 2044 для кожного орендованого майна (неможливо встановити загальний облік). Зверніть увагу, що плата за будівлю ще не здані в оренду але призначені для здачі в оренду (поза планом, до оренди ...) підлягають франшизі. Частка доходу від напівпрозорого ДЗП спочатку повинна бути визначена за допомогою декларації 2072 року, а потім повідомляється у формі 2044. Вона збільшить (або зменшить у разі дефіциту) інші доходи від власності.

Дефіцит орендної плати

Загальний дефіцит майна (коли додається сума доходу від різних активів нерухомості, що перебувають у власності платника податку) віднесений до загального доходу до 10 700 євро. Вони зменшують базу за умови прогресивного масштабу податку на прибуток, а надлишок вираховує доходи від власності протягом наступних 10 років.

Приклад: орендодавець реалізував 20 000 дефіциту землі через великі роботи. Інший його дохід (заробітна плата, дохід від рухомого майна тощо) становить 100 000 євро. Його оподатковуваний дохід становитиме 100 000 - 10700 = 89 300 євро. Невикористаний дефіцит (тобто 9300 євро) може бути використаний на прибуток від власності протягом наступних 10 років. Він буде втрачений, якщо цього доходу буде недостатньо для його поглинання.

Нарахування доходу здійснюється за таких умов:

будівля повинна бути здана мінімум на 3 роки. Отже, коли власник нараховує дефіцит землі на загальний дохід за рік, будівля повинна бути передана в оренду до 31 грудня третього року після оподаткування,
оренда повинна бути ефективною і безперервною

Частка дефіциту, що відповідає позикові відсотки не можуть бути вирахувані із загального доходу. Однак ми вважаємо, що дефіцит породжується в основному за рахунок витрат, відмінних від позикових відсотків.

Приклад: Сума доходу становить 3000 євро. Сума зборів, крім відсотків за позику), становить 8000 євро. Розмір позики становить 7000 євро. Сума дефіциту становить 3000 - 8000 - 7000 = 12000 євро.

Лише 8000 євро, тобто сума витрат, крім відсотків за позику, може бути нарахована на загальний дохід. Решта 4000 євро може бути нарахована лише на майновий дохід протягом наступних 10 років.

Ця стаття написана онлайн-бухгалтерською фірмою L-Expert-comptable.com. Наша спеціальність: допомогти підприємцям розпочати роботу та заощадити їх складну бухгалтерію.

Наші маленькі додаткові послуги: інноваційні інструменти, доброзичливі ціни, постійні посмішки.