Податкові режими

Мікрорежим для мебльованої оренди

Ваш дохід за попередній або передостанній рік не перевищує 70 000 євро за класичну мебльовану оренду або 170 000 євро за класифіковані туристичні номери чи кімнати для гостей? Не хочете наймати бухгалтера? Використовуйте мікро-дієту.

Зниження на 50% для стандартно мебльованих приміщень (а також сільських житлових приміщень, не класифікованих як "мебльоване туристичне житло") або на 71% для класифікованих туристичних номерів та кімнат для гостей автоматично застосовується до доходу, отриманого від цієї оренди. Його мінімальна сума становить 305 €.

Ця стандартна надбавка відображає всі ваші витрати. Тому ви не можете вирахувати з цього доходу будь-які витрати. Ви повинні задекларувати загальну суму отриманої орендної плати, включаючи плату за оренду (тобто положення про збори, сплачені орендарем).

Дохід від цієї оренди оподатковується у категорії промислового та комерційного прибутку (BIC). Ваш оподатковуваний BIC відповідає розміру задекларованого доходу за мінусом надбавки (50% або 71%), автоматично розрахованої адміністрацією. Він додається до інших доходів вашого податкового домогосподарства для оподаткування податком на прибуток за прогресивною шкалою.

Якщо ваш дохід від меблевої оренди підлягає сплаті соціальних внесків соціальних організацій, відповідний дохід не буде сплачувати внески на соціальне страхування DGFiP. В іншому випадку ваш дохід буде сплачуватись із внесками на соціальне страхування в загальному розмірі 17,2%.

Люди, які здійснюють короткострокову мебльовану оренду (приміщення, орендоване для клієнтів, які перебувають там протягом дня, тижня чи місяця і не проживають там), дохід яких перевищує 23000 євро на рік, сплачується за внески на соціальне страхування та соціальні внески за діяльність соціальних організацій (Кодекс соціального страхування, ст. L. 611-1, 6 °).

Крім того, компанії, що орендують ліжко та сніданок, які отримують оподатковуваний дохід від цієї діяльності в 2019 році на суму понад 5268 євро, підлягають сплаті внесків на соціальне страхування та соціальних внесків соціальних організацій (Кодекс соціального страхування, ст. L. 611 -1, 5 °).

Крім того, фермери за реальною схемою отримання своїх сільськогосподарських пільг підлягають сплаті внесків на соціальне страхування та внесків MSA за свої доходи від орендної плати, пов’язаної із сільськогосподарською діяльністю.

Де звітувати про прибуток після повернення ?

Якщо ви є непрофесійною мебльованою орендою (LMNP), задекларуйте дохід, зібраний у додатковому звіті про прибутки та збитки (№ 2042 C PRO у контексті непрофесійної орендованої меблів).

Якщо ви професіонал, заявіть про свої доходи за рядком "професійний промисловий та комерційний дохід", режим мікро-BIC> оподатковуваний дохід ".

Увага: якщо у вас є житло або приміщення, що перебувають у спільній власності, ви не можете скористатися мікрорежимом. Ви повинні задекларувати свої доходи в реальному режимі.

Оренда в мебльованих непрофесійних або професійних ?

Здійснюється діяльність з оренди меблів на непрофесійній основі принаймні одна з наступних умов не виконано (стаття 155, IV загального податкового кодексу):

щорічні доходи, вилучені від цієї діяльності усіма членами податкового домогосподарства, перевищують 23000 €;
ці надходження перевищують дохід податкового домогосподарства, що підлягає оподаткуванню податком на прибуток, у категоріях заробітної плати у значенні статті 79 CGI (включаючи пенсії та довічні ренти, а також доходи керівників та партнерів, зазначені у статті 62 CGI), промислові та комерційні прибутки, крім прибутків від наданої орендованої діяльності, сільськогосподарських прибутків та некомерційних прибутків.

Професійний або непрофесійний характер мебльованої оренди оцінюється на рівні фіскального домогосподарства і застосовується до всіх мебльованих рентних платежів фіскального домогосподарства.

Реальний режим орендної плати за меблі та зменшення податку Ченсі-Буварда

Реальний режим застосовується, коли ваш дохід перевищує межі застосування режиму мікро BIC або коли ви хочете вирахувати точну суму своїх витрат або знецінити своє майно.

Фактичний режим оподаткування передбачає, що ви ведете облік. Це повинно відповідати Господарському кодексу та загальному плану рахунків. Для цього ви можете звернутися до дипломованого бухгалтера. Ви повинні подати звіт про доходи № 2031 та додатки (баланс, звіт про доходи тощо).

Як перейти до справжньої дієти ?

На початку діяльності

Ви можете вказати свій вибір для оподаткування за реальним податковим режимом (спрощеним податковим режимом або реальним нормальним режимом) у декларації про існування P0i, поданій до вашого центру ділових формальностей (реєстру господарського суду для LMNP). У протилежному випадку ви вказуєте на свою готовність обрати реальний режим, подаючи своєчасно декларацію про результати № 2031 (та додатки до неї). Це повинно бути усунене безнадійно найпізніше до 2-го робочого дня травня.

Під час діяльності

Ви можете оподатковуватись в одному з реальних режимів (реальний нормальний режим або спрощений режим оподаткування), здійснивши свій варіант поштою до свого ДІВ до 1 лютого N до року N для подання декларації в N + 1.

У всіх випадках

Ваша опція діє щонайменше 2 роки і поновлюється автоматично.

Якщо ви хочете повернутися до мікрорежиму, ви повинні денонсувати цю опцію не пізніше наприкінці кожного періоду, надіславши лист до вашої податкової служби (SIE).

Якщо ваша орендна плата обкладається ПДВ, ви повинні задекларувати свою орендну плату та отриманий результат відповідно до одного з реальних податкових режимів у BIC.

Детальніше див. У розділі Професіонали> Створити мою компанію на цьому веб-сайті.

Списання нарахувань

Професійна або непрофесійна меблева орендна компанія, що оподатковується згідно з реальним режимом, може за певних умов вирахувати з орендної плати за свою мебльовану оренду певні витрати, які вона фактично понесла в інтересах своєї діяльності.

На відміну від правил, що застосовуються до доходів від власності, податкові збори не підпадають під будь-який орієнтовний перелік, але повинні відповідати загальним умовам відрахування плати за BIC. Вони повинні:

бути виставленими в безпосередньому інтересі операції або стосуватися звичайного управління бізнесом;
відповідати ефективному заряду і бути підтвердженим достатніми обґрунтуваннями;
бути включеними до витрат року, протягом якого вони були понесені.

Детальніше див. У розділі Професіонали> Створити мою компанію на цьому веб-сайті.

Відрахування амортизації

Орендодавець у мебльованому майні, що оподатковується відповідно до реального режиму, може також вирахувати амортизацію вартості придбання товарів (рухомих та нерухомих) за умови, що вони враховані в активах його балансу: ми говоримо про основні засоби.

З точки зору бухгалтерського обліку амортизація в принципі відповідає врахуванню втрат вартості активу внаслідок часу та його використання, що зазначаються щороку.

Але, у фінансовому плані, для мебльованої оренди відрахування амортизації обмежене. Частина амортизації, що підлягає вирахуванню, не може перевищувати суми, що дорівнює різниці між загальною сумою орендної плати та іншими платежами, сплаченими у відсотках від мебльованої орендної діяльності. Це означає, що амортизація не може породжувати дефіцит.

Увага: податкові відрахування підлягають лише амортизації, зафіксованій на рахунках, за умови, що вони відповідають загальним умовам вирахування витрат.

Приклад:

Основа амортизації вартості житла: 150 000 євро
Норма амортизації: 2%
Річна сума амортизації: 3000 євро
Загальна орендна плата, придбана протягом року: 10 000 євро
Загальна сума дозволу як відрахування: 8000 євро
Максимальна амортизація, дозволена як відрахування: загальна орендна плата - загальна вартість = 10000 € - 8000 € = 2000 €

Навіть якщо річна сума амортизації становить 3000 євро, ви зможете відняти лише 2000 євро. Решта 1000 євро буде вирахувана в наступні роки.

Якщо нарахування більше або дорівнюють рентній платі, результат є нульовим або дефіцитним. Тоді амортизація може бути відкладена без обмеження часу, до тих пір, поки надана орендована діяльність не має дефіциту, а потім буде нарахована. До звіту про прибутки та збитки слід додати таблицю подальших амортизаційних відрахувань, на яку відстрочено відрахування. Знайдіть модель в офіційному бюлетені з державних фінансів, на який посилається BOI-BIC-AMT-20-40-10-40

Отже, не вирахувана амортизація може бути перенесена на наступні роки без обмеження в часі. Однак відстрочка амортизації припиняється у разі продажу мебльованого орендованого житла або у випадку припинення оренди, якщо у вас немає іншої діяльності, що підлягає оподаткуванню, у категорії непрофесійних промислових та комерційних прибутків.

Крім того, поєднання амортизаційних відрахувань із зменшенням за Сенсі-Бувардом відповідає певним правилам.

Скорочення "Censi-Bouvard"

Система Censi-Bouvard дозволяє вам скористатися зниженням податку у разі мебльованих орендних інвестицій у певні структури.

Умови такі:

Дата інвестицій: з 01.01.2009 по 31.12.2021 .

Форма можливих інвестицій:

придбання нового житла;
придбання житла в майбутньому стані добудови (VEFA);
придбання житла, закінченого щонайменше п’ятнадцять років, яке було предметом реабілітації або реконструкції або яке є предметом робіт з його реабілітації чи реконструкції.

Виділення житла:

До 31 грудня 2021 року інвестиції повинні здійснюватися в одну з таких структур:

соціальна або медико-соціальна установа, що вміщує людей похилого віку або дорослих з обмеженими можливостями (Кодекс соціальних дій та сімей (CASF), 6 ° та 7 ° I статті L. 312-1);
заклад, що забезпечує довготривалий догляд - включаючи житло - людям, які не ведуть самостійного життя, стан яких вимагає постійного медичного нагляду та підтримуючого лікування (Кодекс охорони здоров'я, 3 ° статті L. 6143-5);
проживання з послугами для людей похилого віку або інвалідів, які отримали затвердження "якості", зазначене у статті L. 7232-1 трудового кодексу, або дозвіл, передбачений у статті L 313-1 CASF на їх обслуговування. опора, що падає під 6 ° та 7 ° I статті L. 312-1 того ж коду;
житловий комплекс, керований групою соціального або медико-соціального співробітництва і призначений для оплачуваного сімейного догляду за людьми похилого віку або інвалідами (CASF, ст. L. 444-1 - L. 444-9);
проживання зі послугами для студентів;

Прийнятні інвестиції також можна робити в класифіковані туристичні резиденції до 31.12.2016. Однак придбання житла, здійснене з 1 січня по 31 березня 2017 року, залишається придатним для зниження податку «Censi-Bouvard», за умови, що було здійснено:

стосовно придбання житла в майбутньому стані добудови, за попереднім договором бронювання, зазначеним у статті L. 261-15 Будівельно-житлового кодексу, підписаним та поданим із нотаріальним протоколом або зареєстрованим у податковій обслуговування не пізніше 31.12.2016;

в інших випадках обіцянкою придбання або синалагматичною обіцянкою продажу, підписаною не пізніше 31.12.2016.

Прихильність (тривалість): 9 років непрофесійної мебльованої оренди (LMNP) протягом одного місяця після її завершення або придбання, якщо пізніше.
Форма податкової пільги: зниження податку.
Основа вигоди: придбання або собівартість житла, вибраного до загальної межі 300 000 євро за той самий податковий рік.
Породжуючий факт: залежно від форми інвестиції оперативним заходом є рік придбання будинку або рік завершення робіт або рік завершення будівництва (BOI-IR-RICI-220-30 n ° 1).
Ставка вигоди: зниження податку: від 25 до 11%. Для здійснених інвестицій:

у 2009 та 2010 роках: BOFiP-IR-RICI-220-30 n ° 140;
у 2011 році: BOFiP-IR-RICI-220-30 n ° 210;
у 2012 році: BOFiP-IR-RICI-220-30 n ° 290;
з 2013 року: BOFiP-IR-RICI-220-30 n ° 300.

Посилання на документацію: BOI-IR-RICI-220.

Орендовані компанії, які підписалися на схему "Censi-Bouvard", щоб скористатися зниженням податку, повинні забезпечити спеціальну амортизацію для своїх приміщень, якщо вони оподатковуються в BIC за реального режиму.
Це зниження податку розраховується на собівартості житла до межі 300 000 євро.
Тому з оподатковуваного результату ви можете лише вирахувати амортизацію вартості будівлі, яка не буде врахована при розрахунку зменшення податку.

Приклад: Ви купуєте житло і хочете скористатися зниженням податку за програмою Censi-Bouvard. Ви також хочете амортизувати це майно.
Вартість житла - 420 000 €.
Зниження податку буде розраховано на суму 300 000 євро (максимальна межа).
Амортизаційні відрахування будуть розраховані на основі 420 000 €, але частка франшизи, що підлягає вирахуванню (оподатковується BIC), буде розрахована на 120 000 €, тобто 420 000 € (вартість житла) - 300 000 € (зменшення базового податку).

Наслідки різниці між професійними та непрофесійними орендованими компаніями (LMNP)

Про дефіцит

Для непрофесійних компаній з оренди меблів (LMNP)

Дефіцит, знятий з непрофесійної мебльованої оренди, може бути перенесений протягом 10 років виключно на дохід від непрофесійної мебльованої оренди.

Приклад: у вас є реміснича діяльність, призначена в професійному BIC, і ви знімаєте мебльоване житло. Після роботи ваша непрофесійна оренда меблів втрачає 1000 євро в рік N, тоді як результат вашої ремісничої діяльності становить 2000 євро. Ваш оподатковуваний прибуток з податку на прибуток за рік N становитиме 2000 євро. Ви не можете вирахувати свій дефіцит від непрофесійної мебльованої оренди з результату вашої ремісничої діяльності.

У N + 1 ваша непрофесійна оренда меблів приносить вам 300 євро, а ваша реміснича діяльність - 20 000 євро. Ваш оподатковуваний прибуток з податку на прибуток становитиме 20 000 євро, а ваші перенесені збитки від непрофесійної мебльованої оренди зменшаться до 700 євро (1 000 - 300 євро). Ви можете відкласти його до N + 9 на будь-який прибуток, отриманий за ці роки.

Для професійних орендних компаній

Дефіцити, вилучені з меблевої орендної діяльності, яка здійснюється професійно, вираховуються із загального доходу платника податку без обмеження суми. Якщо загальний дохід є недостатнім, загальний дефіцит, що утворюється таким чином, може переноситися на 6 років.

Визначення цих дефіцитів, звичайно, повинно відповідати правилам загального податкового кодексу щодо відрахування зборів. Так, наприклад, дефіцит не повинен виникати внаслідок амортизації, вилученої з відрахувань.

Приклад: Ви професійно орендуєте меблі, а ваш чоловік - працівник. У Північній Америці ваш бізнес як професійної компанії, що орендує меблі, створює дефіцит у розмірі 10 000 євро, тоді як заробітна плата вашого чоловіка, що підлягає оподаткуванню, становить 40 000 євро. Тоді оподатковуваний дохід вашого домогосподарства становитиме 30000 євро (40000 - 10000). Жоден дефіцит не можна перенести на N + 1.

У N + 1 ваш бізнес як професійної меблевої орендної компанії приносить дефіцит у розмірі 20 000 євро, тоді як заробітна плата вашого чоловіка становить 10 000 євро. За N + 1 оподатковуваний дохід вашого домогосподарства тоді буде нульовим. Створюється глобальний дефіцит у розмірі 10 000 євро (10 000 - 20 000). Цей загальний дефіцит буде списаний на загальний дохід наступних років, неможливо перенести на наступні шість років.

Щодо нерухомості прирост капіталу

Для непрофесійних компаній з оренди меблів (LMNP)

Приріст капіталу, реалізований від продажу ваших мебльованих житлових приміщень, оподатковується як приватний приріст капіталу. Тому вони не підпадають під режим професійного приросту капіталу.

Отже, якщо ви скористалися зниженням податку за програмою Сенсі-Бувард та обмежили суму своєї амортизації, це не впливає на розрахунок приросту капіталу.

Знайдіть податкові правила для приватного приросту капіталу в розділі «Індивід»> «Управління моїми активами, мій дім».

Для професійних орендних компаній

Професійні мебльовані орендні компанії підпадають під режим професійного збільшення капіталу при продажу орендованих приміщень.

Якщо ви скористалися зменшенням податку за допомогою Ценсі-Бувара, для визначення вашого приросту капіталу потрібен конкретний розрахунок, як це пояснюється в офіційному бюлетені з державних фінансів, на який посилається BOI-BIC-CHAMP-40-20 n ° 340.

Прибуток від капіталу професійних орендних компаній отримує вигоду за умови, що діяльність здійснюється принаймні п’ять років від повного звільнення, коли середній дохід від оренди за фінансовий рік закінчився протягом двох попередніх календарних років, що закінчуються датою фінансового року для реалізації приросту капіталу не перевищує порогу в 90 000 євро без податку та часткового звільнення, якщо ці самі доходи становлять між 90 000 євро без податку та 126 000 євро без податку (ст. 151 сек. CGI).

Якщо одна з цих умов не виконується, на них поширюється режим професійних прибутків та збитків у короткостроковій або довгостроковій перспективі (стаття 39 - дуоденції CGI).

Зверніться до офіційного бюлетеня з державних фінансів, зазначеного BOI-BIC-CHAMP-40-20 n ° 400 і далі, щоб дізнатися більше.