Податок на прибуток 2020 року, як оподатковується прибуток від оренди Les Echos
Незалежно від того, чи це оренда голих приміщень або оренда меблів, можливо кілька режимів оподаткування. Який вибрати? Яких правил слід дотримуватися? А після “білого” 2018 року, яких підводних каменів слід уникати ?
Після основного року, відомого як "білий рік", та його конкретних правил, декларування доходу від оренди на 2019 рік має стати простішим цього року. Найвідоміший дохід від землі приносить оренда майна. Це може бути квартира, а також будинок, студія або професійна кімната, якщо це офіс, склад ... Дохід від власності може також мати форму доходу після інвестиції у власність компанії або у фінансовий засіб - SCI, ПІІ - мав намір інвестувати свої гроші в нерухомість.
Дохід від оренди оголеного нерухомого майна оподатковується у категорії доходу від землі. Отримані в результаті орендної плати орендуються як промисловий та комерційний прибуток (BIC).
Ці два типи орендних доходів підлягають поступовій шкалі податку на прибуток, а також підтримують внески на соціальне страхування за поточною ставкою 17,2%.
Система доходів від земель, подібна до системи BIC, пропонує можливість вибору між двома різними видами оподаткування: оподаткуванням на реальній основі або на основі фіксованої ставки, що називається мікро. Який найцікавіший і в яких випадках ?
1 Гола оренда: мікроземля чи реальна ?
Платники податків, розмір доходу від власності яких менший або дорівнює 15000 євро на рік, автоматично користуються спрощеною податковою системою, яка називається "мікрофончер". Потім вони мають право на фіксовану надбавку в розмірі 30% від їх оподатковуваної бази, решта 70% підлягають шкалі податку на прибуток. Цей режим не сумісний з різними юридичними заходами, від яких певна оренда житла (історичні пам’ятки, “закон Мальро”, Робен, Перісоль тощо). Це також не поширюється на платників податків, доходи від власності яких збираються через компанії, що не обкладаються податком на прибуток підприємств (наприклад, ДПП), з якими вони пов'язані.
Інший режим, відомий як реальний, стосується земельних доходів, що перевищують 15 000 євро на рік.
"Оскільки зниження на 30% становить фіксовану суму, що представляє усі витрати на майно, жодних інших зборів неможливо вирахувати", - пояснює Валері Монтел, керівник відділу інженерного управління в Lombard Odier. "У реальній податковій системі, навпаки, платник податків може вирахувати лише свої фактично понесені витрати (податки на майно, відсотки за позику, робота ...)", - додає вона.
Коли платник податку має право вибору, тобто менше 15 000 євро доходу від власності на рік, "краще залишатися на режимі мікроземелень, коли сума зборів низька", - підкреслює Маріон Капель, директор з питань спадщини в Natixis Wealth Management . "Як тільки видатки становлять більше 30% суми валового доходу, переважно вибрати реальний режим", - продовжує вона.
Знаючи, що необхідно мати довгострокове бачення своїх витрат, оскільки після реалізації варіант реального є загальним і є обов’язковим протягом трьох років. Конкретно, у разі застосування реальної податкової системи, необхідно встановити декларацію "n ° 2044", з відстеженням орендної плати, а також витрат і зборів. У контексті мікрофончера валовий дохід (до відрахування) безпосередньо вноситься до звіту про загальний дохід.
Читайте також:
Приклад: мікроземля чи реальна ?
Пан Х отримує щорічний валовий дохід у розмірі 14000 євро. Він виконує роботи на суму 3000 євро. його податок на майно становить 900 євро, а сума відсотків за позику - 500 євро. Отже, всі його звинувачення становлять 4400 євро. Застосовуючи реальний податковий режим, сума доходу, що підлягає оподаткуванню, становитиме 9600 євро (14000 - 3000 -900 - 500). У разі вибору режиму мікроземелень сума оподатковуваного доходу від землі становитиме 9800 євро. В цьому випадку краще вибрати справжній.
З іншого боку, наступного року, протягом якого більше не буде витрат на роботи, система мікроземельця буде цікавішою: 12 600 євро оподатковуваного доходу від власності шляхом застосування реального (з податком на майно та відсотками позику без змін) та 9800 євро застосовують мікрофонсер.
Тому необхідно міркувати протягом декількох років, перш ніж обрати той чи інший режим.
Джерело Управління багатством Natixis
Дефіцит землі: що можна вивести ?
«У мікрорежимі оподатковуваний дохід обов’язково позитивний. Тому необхідно бути в реальному режимі і нести витрати, які перевищують дохід, щоб генерувати дефіцит землі », - уточнює Валері Монтель. Це трапляється на практиці, якщо протягом року на майні проводяться значні роботи. Платник податку може “частково оподатковувати інші свої доходи за той самий рік. Дефіцит (за винятком тієї частини, яка відповідає позичковим відсоткам) зараховується із загального доходу платника податку до ліміту в 10 700 євро », - продовжує керівник відділу управління активами в« Ломбард Одьє ». Якщо є недоотриманий надлишок, то майновий дохід наступних років може бути звільнений від оподаткування, це перевищення вираховується з доходу від майна наступних 10 років.
Зверніть увагу, зарахування дефіциту земельної ділянки на загальний дохід підпорядковується умовам: "Платник податку повинен здати будівлю оголеною до 31 грудня третього року, наступного за тим, щодо якого було зроблено зарахування. Якщо ця умова не виконується, розподіл дефіциту на загальний дохід ставиться під сумнів податковою адміністрацією », - попереджає Маріон Капель. Однак дефіцит не для всіх втрачених: "він становить дефіцит землі, який можна віднести до доходу від власності протягом 10 років після визнання звинувачень", - продовжує вона.
Яких підводних каменів слід уникати ?
Цього року ми знову повинні звернути увагу на правила, встановлені для «білого» року. Щоб передбачити будь-яку відстрочку платежів, законодавець планував, крім екстрених робіт, які вирішив керуючий власністю, та будівель, придбаних у 2019 році, обмежити відрахування витрат на утримання та ремонт та поліпшення. Рік на 2019 рік середнім рівнем витрат виплачується у 2018 та 2019 роках.
З іншого боку, платник податків, який би виконав 10 000 євро робіт у 2018 році, може, навіть за відсутності роботи в 2019 році, відняти 5000 євро роботи з доходу від власності за 2019 рік.
«Щоб уникнути непередбачених наслідків, пов’язаних з білим роком, законодавець обмежив можливість відрахування роботи, яка може призвести до такого дефіциту, але станом на 2020 рік ці правила вже не застосовуються. Тому стає цікавим знову проводити роботи в 2020 році », - пояснює Валері Монтел.
2 Помешкання в оренду: мікробік або справжнє ?
Якщо річний дохід не перевищує 70 000 євро, орендодавець потрапляє під так званий режим "мікро-BIC", а його оподатковуваний дохід тоді зменшується на стандартну надбавку на витрати в 50% (без урахування класифікованих туристичних номерів та номерів для гостей, див. коробка). Або оподатковуваний прибуток лише до 50%. Натомість інші витрати не підлягають вирахуванню. Поріг 70 000 євро збільшиться до 72 600 євро для доходу 2020 року.
Понад 70 000 євро річного доходу або на вибір орендодавця, останній перебуває під фактичним режимом BIC. Це дозволяє йому вирахувати зі свого доходу всі свої витрати (включаючи відсотки за позику), а також амортизацію майна та меблів у межах певного ліміту.
"Таким чином, як тільки виплати, що підлягають франшизі, перевищують надбавку (що буде полегшено, враховуючи амортизацію серед витрат), меблева орендна компанія стане переможцем, вибравши реальний режим", - пояснює Валері Монтель.
Приклад: мікробік або реальний ?
За майно, яке оцінюється в 1 мільйон євро, з річним доходом 50 000 євро.
Оподатковуваний дохід становить 25 000 євро, якщо обрано режим мікро-BIC. Це 20 000 у випадку реального режиму.
Детальніше: нарахування (податок на майно, відсотки за позику) складають 10 000 євро, амортизація 20 000 євро. З урахуванням того, що актив знецінюється протягом 40 років на основі 80% від його вартості (1 млн. Євро х 80%/40 = 20 000 євро). Тому справжнє є вигіднішим.
"З іншого боку, коли закінчиться період амортизації (через 40 років у прикладі), амортизація, що підлягає вирахуванню, більше не буде, і тому оподатковуваний дохід, обчислений за постійними нарахуваннями відповідно до реального режиму, збільшиться до 40000 євро, тоді вигідніше залишатися на режимі мікро-BIC », - попереджає Валері Монтел.
Джерело Управління багатством Natixis
На відміну від орендної плати, правила, що обмежують відрахування від роботи, не застосовуються до мебльованої оренди. Роботи окупаються нормально.
"З іншого боку, якщо дохід на 2019 рік перевищує дохід на 2018 рік, це може спричинити додатковий CIMR (модернізація податкового кредиту) у 2020 році, якщо дохід 2018 року перевищив би дохід від одного з три попередні роки, і що їх оподаткування не було повністю нейтралізоване через правила проти зловживань, що стосуються BIC », - пояснює Валері Монтел.
LMP або LMNP ?
Що стосується мебльованої орендної плати, системи дефіцитів та приросту капіталу різняться залежно від того, чи є орендодавець професійним (LMP) чи непрофесійним (LMNP). Щоб отримати право на професійний статус, мають сукупно виконуватися дві умови.
- Професійна компанія з оренди меблів повинна зняти більше 23 000 євро щорічних доходів від своєї діяльності з оренди меблів.
- Ці надходження повинні бути переважними порівняно з іншими доходами від діяльності його податкового домогосподарства.
Дефіцити, які зазнали ЛМП, безпосередньо відносяться до їх загального доходу за той самий рік і, якщо останнього недостатньо, переносяться до їх загального доходу на наступні шість років.
З іншого боку, дефіцит, який зазнав LMNP, пов’язаний виключно з прибутком, отриманим від їх діяльності з надання в оренду непрофесійних мебльованих квартир на наступні десять років.
оренда класифікованого туристичного житла та кімнат для гостей
Коли діяльність не приносить більше 170 000 євро (поріг зросте до 176 200 для доходу 2020 року) на рік доходів, це потрапляє під мікрорежим і отримує вигоду від зменшення на 71%. Крім цього, діяльність підпадає під реальний режим.
Можливість звільнення
До 31 грудня 2023 року люди, які орендують або здають в оренду частину свого головного будинку, можуть бути звільнені від податку на прибуток від цієї оренди. Щоб скористатися цим положенням, помешкання, де знаходиться мебльована квартира, має бути основним помешканням власника (орендовані кімнати не повинні утворювати незалежне житло від основного житла). Меблі також повинні становити основне місце проживання орендаря. Нарешті, ціна оренди повинна бути встановлена в "розумних" межах.
Переоцінювані щороку, ці «розумні» обмеження відповідають платі оренди за квадратний метр житлової площі (плата не включає), встановленій у 187 євро в 2019 році (190 євро в 2020 році) Іль-де-Франс та 130 євро в інших регіонах (140 євро в 2020 році).
Розшифруй світ згідно
Щодня написання Les Echos приносить вам достовірну інформацію в режимі реального часу. Це дає вам ключі до розшифровки новин та передбачення наслідків поточної кризи для бізнесу та ринків. Як розвивається ситуація зі здоров’ям? Які нові заходи готує уряд? Чи покращується діловий клімат у Франції та за кордоном ?
Ви можете розраховувати на те, що наші 200 журналістів дадуть відповідь на ці запитання, а також на аналізі наших найкращих підписів та відомих авторів, які повідомлять ваші думки.