Поради та підказки - 11 правил та 8 пасток для іпотечного кредитування
11 золотих правил іпотечного кредитування
Забезпечте достатній капітал
Побудова фінансів без власного капіталу корисна і здійсненна лише у виняткових випадках. Якщо власного капіталу немає, позичальник повинен мати хороший до дуже хороший стан доходів і, можливо, мати можливість забезпечити додаткове забезпечення. Страхування життя та інше нерухоме майно з безкоштовною платою за землю зараховуються як такі. По суті, до теми власного капіталу застосовується наступне правило: Ви повинні мати можливість самостійно нести додаткові витрати на придбання - придбання землі, а також нотаріальну та брокерську винагороду; Додатковий коефіцієнт власного капіталу 10% до 20% є оптимальним для кредиторів. Чим більше власного капіталу буде залучено, тим нижча процентна ставка.
Розрахувати відсотки та погашення
Емпіричне правило в цій галузі полягає в наступному: номінальна процентна ставка + мінімум 1,5% (початкове) погашення, розділене на 12 місяців. Приклад розрахунку: номінальний відсоток 3%, (початкове) погашення 1,5%, загальний дебет: 4,5%, сума позики: 100 000, 4,5% від 100 000 = 4500/12 місяців = 375 євро дебет на місяць. Таким чином, щомісячна абсолютна винагорода за відсотками та погашенням становить 375 євро.
У часи низьких процентних ставок ми рекомендуємо вищий початковий виплат.
Розглянемо державне фінансування
Девізом CE-Baufinanz є: ніяке фінансування без державних субсидій. Навіть сьогодні процентні ставки за кредитами від Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) часто нижчі, ніж за звичайними банківськими позиками. Однак багато банківських радників ухиляються від вирішення цього комплексу тем, оскільки обробка вимагає досвіду в цій галузі і дуже трудомістка. Ми рекомендуємо наступне: Активно поговоріть зі своїм іпотечним консультантом щодо даної теми і нехай він дасть вам детальну пораду. Якщо вас не влаштовує ваш іпотечний або банківський радник, скористайтеся можливістю та подайте необмежувальний та безкоштовний запит про іпотечний кредит через наш веб-сайт.
Не забувайте про додаткові витрати на придбання
Додаткові витрати на придбання складаються з податку на передачу нерухомості, нотаріального збору та гонорару брокеру. Ставки податку на передачу нерухомості різняться залежно від федеральної штату, федеральна держава, нотаріальні збори регулюються графіком гонорарів нотаріуса та не підлягають обговоренню, а референтні значення, встановлені на рівні штату, застосовуються до брокерського збору. До кількох років тому епізодом було те, що допоміжні витрати на придбання становитимуть близько 10% від ціни придбання, якщо ви купуєте нерухомість через агента з нерухомості. Сьогодні ми рекомендуємо вам: Розрахуйте фіксовану ставку від 12% до 15%, оскільки витрати на допоміжні придбання зросли за останні роки.
Врахувати резерви
Ми рекомендуємо не вносити всі свої грошові кошти та їх еквіваленти до домашньої позики як власний капітал - навіть якщо ви як позичальник отримуєте нижчу номінальну процентну ставку. Наш досвід показав, що при такому великому проекті, як придбання нерухомості чи будівництво будинку, майже завжди виникають додаткові витрати, які важко підрахувати заздалегідь. З цієї причини CE-Baufinanz рекомендує: Не вносити всі свої ліквідні кошти у структуру фінансування.
Взяти до уваги додаткові витрати та допомогу на житло
При придбанні ОСББ є щомісячні витрати (виплата за житло), які також повинні враховуватися в бюджеті позичальника. Поточні витрати та виплата житла, серед іншого, використовуються для утилізації відходів, адміністративних витрат, садівництва та резерву на утримання. Купуючи ОСББ, власник не повинен більше платити за поточні витрати після покупки. У бюджетному розрахунку грошова допомога за єдиною ставкою може бути оцінена у розмірі від 2,50 до 3,50 євро за м². Якщо позичальник купує або будує будинок, також слід враховувати фіксовані допоміжні витрати. Тут також CE-Baufinanz рекомендує врахувати додаткові витрати у розмірі від 2,50 до 3,50 євро за м2 при розрахунку вашого індивідуального бюджету
Гнучкість у кредитному договорі - не завжди доцільна
Сьогодні багато радників з питань будівельних фінансів стверджують, що чим гнучкіша позика на житло, тим вона краща. З цієї причини клієнти все частіше просять права на більш високе спеціальне погашення або можливість погасити всю позику достроково. Наші консультанти з цього приводу дотримуються такої точки зору: Найважливіше - це реалістична оцінка власних фінансових можливостей. Кредитні установи тепер можуть дозволити собі більшу гнучкість при погашенні іпотечного кредиту з використанням процентних надбавок. Якщо позичальник не може використати "придбану" гнучкість погашення протягом строку позики, це фінансові втрати, які можуть швидко призвести до декількох тисяч євро додаткових витрат (процентних витрат) протягом усього строку.
Забезпечення доходу
Рекомендуємо поставити під сумнів ситуацію з вашим індивідуальним доходом і, якщо це можливо і потрібно, забезпечити її. Страхування на випадок професійної втрати працездатності та строкове страхування життя можуть стати хорошим доповненням до житлової позики. Найкраще поговорити з кимось, кому ви довіряєте у страховому секторі - наші радники не охоплюють цю сферу.
Просте не повинно бути поганим
Просте іпотечне кредитування часто є найкращим. Комбіновані моделі договорів оренди житла та заощаджень та страхування не завжди вигідні клієнту. Часто це "пропозиції приманки", які не є прозорими щодо структури витрат. Крім того, при комбінованих моделях із страхуванням також існує ризик розподілу прибутку. Якщо це значно нижче від розрахункового, коли було укладено договір, позичальник часто має значну залишкову заборгованість наприкінці терміну позики. На відміну від плану, їх тоді доведеться фінансувати знову, і абсолютне навантаження на позичальника, таким чином, вище, ніж передбачалося спочатку.
Правильні фіксовані процентні ставки сьогодні часто означають поєднання двох фіксованих процентних ставок
CE-Baufinanz часто рекомендує вашим клієнтам розділити суму позики на два різні умови позики. Це поєднує безпеку довгої фіксованої процентної ставки з низькими процентними ставками на коротший термін при нарощуванні фінансування.
Знайдіть правильного іпотечного консультанта - зверніть увагу на незалежність
Іпотечний радник, якому ви довіряєте, повинен бути незалежним. Ймовірність запропонувати найкраще можливе фінансування від консультанта, який працює в (єдиному) банку, є низькою. Із приблизно 200 хорошими та авторитетними постачальниками іпотечних кредитів у Німеччині ймовірність становить 1 на 200 або 0,5%. З цієї причини радимо замість цього подати безкоштовний запит через наш веб-сайт - тут ви отримаєте незалежну та надійну пораду.
———————————————————————————————————-
8 пасток вартістю іпотечного кредитування
"Остерігайтеся пасток витрат - ми склали для вас найважливіші пастки витрат, які можуть виникнути у зв'язку з орендою житла"
Як правило, люди будують або купують будинок або квартиру лише один раз у житті, і тому, як правило, не можуть покладатися на власний досвід, коли йдеться про необхідне фінансування. Ми радимо вам на шляху до обраного вами фінансування безкоштовно - навіть якщо ви в кінцевому підсумку визначитесь з іншим постачальником іпотечного кредиту.
Далі ми узагальнили загальні пастки витрат, які можуть виникнути у зв'язку з іпотечним кредитуванням.
Якщо у вас виникли запитання, будь ласка, не соромтеся звертатися до нас.
Пастка витрат №1: занадто мало власного капіталу
Як правило, ми рекомендуємо нашим клієнтам фінансувати максимум від 90 до 95 відсотків нотаріально завіреної ціни придбання. У виняткових випадках також може бути реалізовано та представлено 100-відсоткове фінансування. Позичальник завжди повинен нести непередбачені витрати на придбання за рахунок власних коштів, тобто H. брокерський збір, який, можливо, доведеться сплатити, нотаріальний збір та податок на передачу нерухомості. В основному, у зв'язку із сумою власного капіталу, що застосовується, застосовується наступне: Чим нижчий компонент власного капіталу, тим більший відсотковий відсоток і вищі фінансові витрати.
Пастка витрат № 2: рефінансування
Якщо необхідна сума позики була визначена неправильно, може знадобитися рефінансування. Зазвичай рефінансування включає більший відсоток за позики, що спричиняє значно більші витрати на позики та відсотки. З цієї причини ми рекомендуємо: Розрахуйте свої загальні витрати реально, консервативно та сумлінно. Поговоріть з нашими іпотечними консультантами, якщо вам потрібна допомога з цим, і не забувайте про витрати на обладнану кухню, нові ванні кімнати, зелені зони та загальні ремонтні роботи. Крім того, слід враховувати випадкові витрати на придбання, d. H. комісія брокера, податок на передачу майна та нотаріальні збори.
Пастка витрат №3: компенсація за неприйняття
Не тільки недостатньо розрахована потреба в позиках для житлової позики призводить до додаткових кредитних витрат, але й надмірно розрахована потреба в позиці. Якщо позичальник не використовує суми позики, на які подано заявку у разі фінансування будівництва, банки зазвичай вимагають для цього комісію за неприйняття. Тому ми рекомендуємо детально обговорити свої потреби в запозиченнях із вашим надійним консультантом з питань іпотечного кредитування.
Пастка витрат No4: домашній банк
Ви були задоволеним клієнтом вашого домашнього банку протягом багатьох років? Чи відчуваєте ви, що ваш домашній банк є компетентним та добре проконсультованим, і хотіли б ви займатися фінансуванням будівництва через цей інститут? Ми не радимо вам цього робити, а лише рекомендуємо отримувати пропозицію порівняння від CE-Baufinanz безкоштовно та незалежно від іпотечного консультанта. У Німеччині існує понад 200 постачальників іпотечних кредитів; З таким важливим і далекосяжним фінансовим рішенням у житті вірогідність того, що ваш домашній банк надішле вам найкращу пропозицію, становить менше 1 відсотка. Наші консультанти з питань іпотечного кредитування постійно залучають понад 200 постачальників іпотечних кредитів по всій Німеччині і зазвичай роблять вашим клієнтам пропозицію зі значно нижчою процентною ставкою.
Пастка витрат № 5: змішання цільової та ефективної процентної ставки
Порівнюючи пропозиції домашніх фінансів, завжди будьте обережні, щоб не порівнювати ставку запозичень з ефективною ставкою з двох пропозицій. Номінальна ставка запозичень не включає витрат, які виникають у зв'язку з фінансуванням будівлі. Ось чому ми рекомендуємо вам - навіть якщо у вас вже є кілька пропозицій щодо фінансування будівництва, але ви все ще чи саме через цю невпевненість, який варіант фінансування та яка пропозиція фінансування будівництва підходить саме вам, будь ласка, не соромтеся зв’язуватися з нами. Разом з вами ми оцінюємо існуючі пропозиції щодо іпотечного кредитування та консультуємо, як вибрати найбільш підходящу пропозицію.
Пастка витрат №6: іпотека м’язів
Багато наших клієнтів дуже талановиті у своїй майстерності, і тому вони можуть активно братися до будівництва чи ремонту власного будинку чи квартири. Крім того, у багатьох наших клієнтів є друзі та родичі, які хотіли б допомогти їм у будівництві чи реконструкції. Наша рекомендація така: Реально оцініть, скільки часу ви та ваші друзі можете вкласти у свій будівельний проект, інакше так звана іпотека м’язів призведе до значних додаткових витрат.
Пастка витрат № 7: витрати на життя, які були розраховані занадто низько
Якщо позичальники розраховують собівартість життя занадто низько і завищують можливість використання іпотечного кредиту відповідно, «домашня пригода» може швидко закінчитися. Основне правило: щомісячні витрати на відсотки та погашення повинні становити максимум 40-50 відсотків щомісячного чистого доходу.
Пастка витрат № 8: недостатнє погашення
В основному, чим довший термін надання житлової позики, тим вищі абсолютні процентні витрати для позичальника. З цієї причини ми рекомендуємо брати фінансування на будівництво лише з відповідною великою часткою погашення (> 1 відсоток).