Порівняльний дохід від нерухомості та мікроземелля Flatlooker

Усі наші файли

нерухомості

Власники будинків, які отримують дохід від орендної плати, підпадають під дію двох видів податкових систем: мікрофонде (спрощений режим оподаткування) та реальний режим. Flatlooker допомагає вам чіткіше бачити, щоб зрозуміти особливості кожної дієти та зробити правильний вибір.

Якщо сума орендної плати з вашої мебльованої орендної плати не перевищує 15 000 євро, ви можете скористатися спрощеним податковим режимом, який також називають мікрофонсером. Останнє дозволяє застосувати стандартну допомогу для нарахування 30%, таким чином, обчислюючи податкову суму на 70% орендної плати. З іншого боку, ви повинні знати, що факт користування спрощеною податковою системою не дозволяє вам відраховуватись.

Щоб вибрати спрощений режим оподаткування (мікрофондер), необхідно дотримуватися двох умов:

  1. Валова сума орендної плати (обчислена без нарахувань) та інших доходів від оренди від вашого податкового домогосподарства не перевищує 15000 євро на рік. Тут важлива концепція податкового домогосподарства, оскільки дохід від орендної плати обчислюється на основі всієї орендної плати, а саме вашої, оренди вашого партнера чи подружжя, ваших дітей тощо. Якщо майно здається у спільну власність, максимум 15 000 євро застосовується до кожного спільного власника, що створює його фіскальне домогосподарство.
  2. Жодне з орендованих об'єктів нерухомості вже не має переваг податкової системи, за винятком режиму мікроземелень.

Важливо знати, що режим мікроземелля - це вибір, від якого власник може відмовитись, якщо, зробивши свої розрахунки, він вважає, що для нього переважно вибрати реальний режим оподаткування.

Мікроземелля застосовується лише до орендної плати, отриманої за немебльовану оренду міських будівель та сільської власності. Незважаючи на те, що нерухомість підпадає під конкретні податкові заходи, такі як Borloo, Robien тощо, вони не дозволяють власникам вибирати режим мікроземелень.

Однак із цього правила є винятки:

  • Якщо майном є (є) нове (-і) житло (-я), здане в оренду за схемами Scellier, Duflot або Pinel, за винятком виняткових випадків (зокрема, якщо власник користується додатковими відрахуваннями за такі пристрої, як “Intermediate Scellier” або Наприклад, "Sellier ZRR")
  • Якщо власність - це стара будівля, що вимагає відновлювальних робіт за умови використання пристрою Мальро.

Ви здаєте товари в оренду через компанію, яка не обкладається податком на прибуток підприємств (SCI, SCPI ...)? Щоб отримати вигоду від режиму мікроземів, необхідно дотримуватися двох умов:

  • Як мінімум, необмежене майно компанії повинно належати вам або одній із осіб вашої податкової домогосподарства;
  • Власність (и) не є предметом будь-якої переваги чи пристрою, умови яких виключають застосування режиму мікроземельних ділянок

Усі доходи, зібрані протягом року, входять у розрахунок суми орендної плати та доходу від оренди. Щоб отримати вигоду від мікроземлі, зібрані суми не повинні перевищувати 15 000 євро. З моменту їх стягнення протягом податкового року, навіть якщо вони виплачують заборгованість із орендної плати або квитанції, що стосуються попереднього року, вони повинні бути враховані в загальному розрахунку.

З іншого боку, необхідно буде виключити певні надходження, такі як, зокрема, суми, сплачені орендарем за витрати та роботу, за яку він відповідає. Отже, суми, що враховуються при обчисленні оподатковуваного доходу за режимом мікроземель, розраховуються на основі щомісячної орендної плати, з якої вираховуються резерви на нарахування.
Якщо орендна плата обкладається ПДВ, яку сплачує орендар, отримана сума не враховується при розрахунку доходу за рік.

Як тільки ваші критерії більше не відповідають вимогам та умовам системи володіння мікроземами, а зокрема ваш дохід перевищує 15 000 євро, ця податкова система припиняє застосовуватися. Крім того, власник, який обрав мікроземельну ділянку, також може змінити режим і перейти до реального податкового режиму.

При переході з режиму мікроземелень на реальний режим необхідно використовувати відповідну декларацію про доходи від власності, а саме декларацію No 2044, спеціальну декларацію 2044.

На той час, коли ви повідомляєте, ще не пізно змінити свій раціон !

Знаючи, що режим мікроземелень дозволяє зменшити фіксовані збори, що підлягають відшкодуванню, на 30%, ваша сума може бути вищою в кінці року, суми швидко накопичуватимуться, особливо у випадку роботи або відшкодування банківської позики, наприклад. Потім ви можете прийняти рішення про фактичний режим оподаткування, заповнивши декларацію № 2044 (або спеціальну декларацію 2044)

Однак будьте обережні: якщо ви зміните режим оподаткування, переключившись із режиму мікроземелень на реальний режим, ваш вибір стосується всього майна, яким володієте ви або члени вашого домогосподарства. Цей факультативний вибір, як слід знати, є безповоротним протягом трьох років. Наприкінці цього періоду опція мовчки поновлюється з року в рік, якщо ви явно не відмовляєтесь від неї.

Провівши розрахунки, деякі власники земель усвідомлюють, що їм вигідніше повернутися до режиму мікроземельств, ніж продовжувати оподатковуватись за реальним режимом. Наприкінці третього року застосування фактичного режиму достатньо вказати валову суму доходу від оренди в декларації № 2042.

Реальний режим оподаткування стосується власників, дохід від оренди необмеженого майна яких перевищує 15000 євро на рік, а також тих, хто вирішив скористатися певними податковими механізмами залежно від цього типу податкового режиму.

Як власник орендодавця, ви підпадаєте під діючий податковий режим у таких випадках:

  • Якщо ваш дохід від оренди перевищує 15000 євро на рік;
  • Якщо ви придбали власність (або декілька), яка користується податковою пільгою, і умови якої не дозволяють вам вибрати режим мікрофінанси.

Крім того, цілком можливо для власника, який перебуває в режимі мікроземель, вибрати реальний режим, якщо він бачить у цьому якийсь інтерес.

Фактичний режим оподаткування застосовується, як тільки дохід від оренди, отриманий власником або його податковим господарством, перевищує 15 000 євро. Він також застосовується автоматично, незалежно від суми доходу, у таких випадках:

  • Для нерухомості, що здається в оренду за певною податковою системою (старий Cosse, Intermediate Scellier, Robien тощо)
  • За майно, реабілітоване за старим законом Мальро
  • Для історичних пам’яток
  • Для будівель, що отримують вигоди від зниження податку на інвестиції в туристичні райони

Фактичний режим також застосовується щодо права власників акцій SCPI, пов'язаних із системами Robien і Borloo, і до активів, платник податків яких не є безпосереднім власником (наприклад: акції SCI або FPI).

Розрахунок оподатковуваного доходу проводиться на основі всіх сум, зібраних за оренду нерухомості, що належить власникам або членам його податкового домогосподарства. Повинні бути виключені із загальної суми, що підлягає декларуванню, зборів, сплачених орендарями, а також відповідного ПДВ для певної орендної плати.

Розрахунок оподатковуваного доходу за фактичного режиму виключає витрати, понесені на збереження чи придбання неорендованої нерухомості, що здається в оренду. З моменту виправдання витрат вони підлягають вирахуванню за їх фактичну суму. Деякі витрати, більш скромні, наприклад, плата за управління агентствами нерухомості, вираховуються одноразово.

За певними податковими угодами деякі власники можуть також скористатися додатковими відрахуваннями, сума яких додається до фактичних зборів.

Зверніть увагу, вибір реального режиму застосовується до всього нерухомого майна, що належить членам домогосподарства.

Розрахунок оподатковуваної суми за фактичного податкового режиму повинен виключати певні збори, що не підлягають відшкодуванню з орендарів, наприклад:

  • Збори за управління, якщо товар здається в оренду через агентство нерухомості
  • Страхування
  • Відсотки за позикою
  • Місцеві податки
  • Витрати на роботу та вдосконалення

Очевидно, що франшизні збори повинні бути безпосередньо пов'язані з нерухомістю, дохід якої оподатковується; вони також повинні бути пов'язані з придбанням або утриманням доходу від землі. Якщо, наприклад, ви виконуєте роботу в житловому приміщенні після виїзду орендаря, витрати, понесені на роботу, підлягають вирахуванню.

Плата за вирахуванням також повинна бути сплачена протягом податкового року, незалежно від дати роботи. Окрім того, скоєні суми не повинні бути предметом певної податкової пільги заздалегідь.

Будь-який власник, який бажає вирахувати суму нарахувань із загальної оподатковуваної виручки, повинен мати змогу на вимогу податкової служби довести реальність, характер та розмір витрачених сум. Таким чином, підтверджуючі документи слід зберігати мінімум чотири роки (період, рекомендований адміністрацією).

Коли суми, понесені протягом року, стосуються майна, що належить одному власнику, включаючи кілька меблів, зданих в оренду, збори можуть бути розподілені відповідно до відсотків, що відповідають платі за оренду, розподіленій між різними мешканцями.

Якщо майно було здане в оренду лише частину року, збори можуть бути зняті, якщо вони відповідають викладеним вище умовам. Тут важливо зазначити, що відрахування можливе лише за товари, призначені для оренди.

У деяких випадках розрахунок між зібраною виручкою та сумами, понесеними на всі активи нерухомості, може призвести до негативного результату, який називається дефіцитом землі. На цій підставі в декларації про доходи від власності необхідно буде вказати частину, що відповідає загальному оподатковуваному доходу, та частину, яка буде перенесена до доходу від власності протягом наступних 10 років.

У разі отримання прибутку під час оренди орендованого майна, а також в рамках мебльованої оренди, що здійснюється згідно з BIC (Промисловий та комерційний прибуток), власник сплачує внески на соціальне страхування, загальна ставка яких становить 17, 2% застосовується до чистого доходу. Цей показник відповідає CSG 9,9%, CRDS 0,5%, соціальний збір 4,5%, додатковий внесок 0,3% та збір солідарності 2%.

- Коли сума доходу від оренди необмеженого майна перевищує 15 000 євро на рік

- Коли майно, придбане власником, дозволяє власнику скористатися податковою пільгою, а умови виключають вибір мікроземельної ділянки

- Необмежені товари міських будівель та сільської власності

- Нове житло, здане в оренду за певними податковими умовами (Scellier, Duflot тощо)

- Старі будівлі, що вимагають відновлювальних робіт згідно із законом Мальро

Фактичний режим застосовується автоматично, незалежно від отриманих сум, для:

- Нерухомість, що здається в оренду за певною податковою системою (старий Cosse, Intermediate Scellier, Robien тощо)

- За майно, відновлене за старим законом Мальро

- Для історичних пам’яток

- Для будівель, що отримують вигоди від зниження податку на інвестиції в туристичні райони

Це також стосується права на власників, які мають акції SCPI, пов'язані із системами Robien і Borloo, а також на активи, платником податків яких не є безпосередній власник (наприклад: акції SCI або FPI).

- Як тільки розмір доходу від оренди перевищує 15 000 євро, режим мікрофінансування перестає застосовуватися.

- Можливість для власника вибрати реальний режим, якщо умови для нього вигідніші.

Ви вагаєтесь між двома планами? Ви хочете скористатися підтримкою реального режиму чи режиму мікроземів? Зв'яжіться з нами !