Правовий режим очевидних дефектів та невідповідностей у контексті продажу будівлі
Звіт засідання комісії з нерухомості паризької адвокатури 8 лютого 2012 року, підготовлене Енн-Лізо Лонне-Клемен, головним редактором Lexbase Hebdo - приватне видання
Відкрита комісія: Нерухомість
Співлідери: Жехан-Дени Барб'є та Жан-Марі Мойс, адвокати паризької адвокатури
Доповідачі: Марі-Крістін Бугно, юрист суду, викладач юридичного та економічного факультету Парижа Ассас
З моменту прийняття закону № 2009-323 від 25 березня 2009 р. Про мобілізацію на житло та боротьбу з відчуженням (Lexbase N °: L0743IDU) очевидна невідповідність більше не потрапляє в рамки договірної відповідальності, але в рамках режим явних дефектів, передбачений статтями 1642-1 (Lexbase N °: L8942IDK) та 1648, пункт 2 (Lexbase N °: L9212IDK), Цивільного кодексу.
Стаття 1642-1 із змінами, внесеними статтею 109 закону № 2009-323 від 25 березня 2009 р., Передбачає таке: "Продавець будівлі, яку потрібно побудувати, не може бути вивантажений ні до прийняття робіт, ні до закінчення строку дії протягом місяця після заволодіння покупцем, будівельні дефекти або дефекти відповідності, які виявляються тоді. Не буде підстав для розірвання договору або зниження ціни, якщо продавець зобов'язується ремонтувати ".
А стаття 1648, змінена статтею 109 закону № 2009-323 від 25 березня 2009 р., Вказує: "Позов внаслідок прихованих дефектів повинен бути пред'явлений покупцем протягом двох років з моменту виявлення дефекту. У випадку, передбаченому статті 1642-1, позов повинен бути поданий під стягнення стягнення стягнення протягом одного року з дати, коли продавець може бути звільнений від дефектів або недоліків, які очевидно відповідають ".
Отже, з дати поставки, інакше кажучи заволодіння приміщенням (що зазвичай відповідає передачі ключів), покупець має місячний термін, щоб повідомити про дефекти та явні невідповідності; тоді він повинен активувати продавця протягом одного року. Тому на практиці він повинен призначити продавця протягом одного року та одного місяця з моменту здачі його майна.
Якщо термін не дотримується, покупець вилучається з позову проти продавця.
З метою захисту фізичної особи перед професійним замовником Касаційний суд, вважаючи, що цей місячний термін був трохи короткий, вирішив, "що покупець допустимий протягом одного року з приймальних робіт або закінчення місячного періоду після заволодіння роботами, щоб пред'явити до продавця позов про гарантію за явні дефекти, навіть денонсований після закінчення цього місячного строку "(ми підкреслюємо) (Cass. civ. 3, 16 грудня 2009 р., N ° 08-19.612, FS-P + BN ° Lexbase: A7132EPT).
Запроваджена система дійсна, звичайно, за умови, що очевидний дефект або невідповідність існували з моменту походження поставки. Це питання є джерелом суттєвих судових спорів, знаючи, що часто важко визначити, чи є очевидний дефект наслідком поганої обробки будівельника, чи це наслідок неправильного використання покупцем його власності.
Судова практика вже давно визнала, що сторони під час договору купівлі-продажу можуть звичайно розширити зобов'язання продавця споруджуваної будівлі до гарантії досконалого добудови, передбаченої статтею 1792-6 (Lexbase N °: L1926ABX). Це рішення від 4 червня 1998 р. Встановило цей принцип (Cass. Civ. 3, 4 червня 1998 р., N ° 96-19.207 N ° Lexbase: A4878CMM).
Пам’ятайте, що юридично гарантія ідеального завершення важить лише виробником.
Слід також зазначити, що якщо продавець, замовник, зникне, покупці матимуть пряме звернення проти будівельників на підставі статті 1792-6 Цивільного кодексу, оскільки вважається, що покупець суброгується в права замовника.
Щодо вихідної точки, судова практика уточнила, що із статей 1642-1 та пункту 1648, пункт 2 Цивільного кодексу випливає, що якщо продавець будівлі, що будується, не береться за ремонт явних дефектів або явних недоліків відповідність, позов про розірвання договору або зниження ціни повинен бути пред'явлений, зважаючи на стягнення, протягом одного року з дати, коли продавець може бути звільнений від явних дефектів, тобто наступної з наступних двох подій: прийняття робіт, із застереженнями або без них, або закінчення місячного періоду після заволодіння (Cass. civ. 3, 15 травня 1974 р., № 73-10.692, Lexbase №: A5618CHK). Іншими словами, строк звернення звертається з дати звіту про доставку або звіту про приймання, якщо це відбувається після доставки, що часто трапляється.
Крім того, цей період переривається дією у короткому провадженні, тоді цей період призупиняється до подання експертного висновку. Однак, як запобіжний захід, також доцільно негайно призначити справу по суті протягом строку та вимагати зупинення провадження у справі до суддів першої інстанції до подання експертного висновку.
Після подання висновку експерта відкриється новий рікський термін для відновлення дії.
Коли будівництво набуває форми багатоквартирного будинку, покупець має якість денонсувати очевидні дефекти та явні невідповідності його приватних частин; з іншого боку, синдикат співвласників будівлі, представлений його керівником будівлі, здійснюватиме дії щодо загальних частин. Загалом, звіт про доставку складається для кожної приватної частини, а звіт про доставку для загальних частин підписується довіреною особою, яку тимчасово призначає розробник.
Проблема, з якою часто стикаються, полягає в тому, що покупці, які мають приватне право користування терасою чи садом, які в хвилинах бронювання засуджують явні дефекти цих елементів, хоча вони впливають на загальні зони. Дійсно, оскільки співвласник неприпустимо пред'являти свої претензії щодо явних дефектів та невідповідностей, що зачіпають загальні частини, якщо довірена особа не засуджує їх, порушення не підлягають усуненню. Покупець, який виявив ці дефекти та невідповідності, повинен імперативно задуматися про викриття їх довіреною особою, щоб останній міг вжити заходів.
З рішення, винесеного третьою палатою цивільних справ Касаційного суду, кваліфікація "очевидного дефекту" залежить від двох критеріїв: дати його виникнення та характеристик (Cass. Civ. 3, 21 вересня 2011 р., 09-69.933, FS-P + BN ° Lexbase: A9594HXM).
Що стосується дати його виникнення, очевидний дефект повинен існувати на дату володіння приміщенням. Постійною проблемою є подряпини на підлозі. Дійсно, деякі власники помічають подряпини на паркеті через два-три місяці після доставки. Ось так важко застосувати вищезазначену практику Касаційного суду від 16 грудня 2009 року, яка продовжила строк для засудження розладів у наступному році - і не лише протягом місяця. практикуватися, тому що у нас залишається проблема доказування дати виникнення. Те саме стосується дати виникнення тріщин. Справді, здається важким уявити, що фахівець, присутній на місці через два роки після пологів, може визначити, чи існувала тріщина на дату доставки, чи вона з’явилася в наступні місяці. Загалом, експерт робить висновок, що дефект повинен існувати з моменту походження.
Із судової практики також випливає, що для того, щоб вважатись очевидним, необхідно не тільки щоб дефект був видимим для покупецьів, що нелюдей, але й щоб останній міг оцінити його в його масштабі в межах строк попередження про явні дефекти. Це визначення виключає проблему з дефектами звуко- та теплоізоляції (пор. Щодо дефектів теплоізоляції: Cass. Civ. 3, 23 січня 1980, n ° 78-14.457 N ° Lexbase: A0096IEB, Bull. Civ. III, n ° 22). Це визначення також виключає проблеми акустичної відповідності, що суперечать нормам Будівельно-житлового кодексу, які передбачають, що ці дефекти входять у сферу гарантії бездоганного завершення статті 1792-6 Цивільного кодексу. Однак судова практика вказує, що, що стосується відносин між продавцем та покупцем, останній на дату поставки не може визначити ступінь проблеми тепло- чи звукоізоляції. Крім того, на думку суддів, такі дефекти підпадають або під режим договірної відповідальності загального права, або за десятирічний режим відповідальності, якщо цей розлад робить майно непридатним за призначенням.
Хоча очевидний дефект складається з дефекту в обробці роботи (наприклад, подряпана ванна, дверцята шафи, яка не працює.), Явна невідповідність стосується недотримання замовлених предметів (наприклад, наприклад, килим замість паркету).
Невідповідність також є результатом модифікації планів продажів. Дійсні лише ті плани, які додані до договору купівлі-продажу та підписані покупцями. Деякі пункти дозволяють продавцю змінювати з технічних причин плани квартир (наприклад, додавання софіту). Ці пункти містяться у планах продажу та, де це можливо, в описовому повідомленні покупців, яке додається до договору власності. Саме на основі цього документа судді прийматимуть рішення.
На думку суддів, продавець повинен довести, що внесені зміни справді були внесені з урахуванням технічних обмежень. Цей доказ може бути результатом, наприклад, підготовки звітів про сайт. Але на практиці ці документи зустрічаються рідко. Покупець може вимагати відшкодування збитків. Загалом збитки, які присуджує суддя, коливаються в межах від 7000 до 15000 євро. Версальський апеляційний суд своїм ізольованим і дуже суперечливим рішенням (CA Versailles, 23 листопада 2009 р., № 08/04958N ° Lexbase: A4184G4Q) додав умову, яка не існує в законі, наклавши на продавця інформацію покупець цієї модифікації. Тоді виникає питання, коли продавець повинен надати цю інформацію. Судова практика ще не постановила. За словами доповідача, можна подумати, що його потрібно доставити перед доставкою, якщо продавець про це знає. У разі невідповідності або очевидних дефектів він нагадує про можливість покупця внести 5% від ціни продажу, і цей депозит повинен підлягати судовому дозволу. Винятки з правового режиму явних дефектів та явних невідповідностей.
Перший виняток - проблема пізньої доставки. Якщо апріорі затримка з доставкою може становити очевидну невідповідність, наскільки стаття L. 261-11 Будівельного та житлового кодексу (Lexbase N °: L2935IQR) передбачає обов'язок зазначати дату поставки в акті продаж, прецедентна практика визначила, що вона не являє собою очевидний дефект або очевидну невідповідність (пор. зокрема, CA Toulouse, 23 червня 2008 р., № 07/01814 Lexbase N °: A2415HAP).
Ви повинні знати, що договір купівлі-продажу може охоплювати певний період, а не конкретну дату поставки. У разі несвоєчасної доставки продавець зобов'язаний повідомити свого покупця, знаючи, що він, звичайно, повинен надати обґрунтування. Дійсно, наслідки можуть бути значними, коли покупці є орендарями, і вони повинні дати дозвіл на звільнення своєї квартири.
Тому слід зазначити, що немає необхідності формулювати у звіті про здачу квартири застереження щодо затримки доставки, оскільки це не підпадає під законодавчі рамки дефектів та неявних відповідностей.
Затримки доставки вирішуються в рамках договірної основи. Строк позовної давності становить п’ять років із застосуванням статті 2224 Цивільного кодексу (Lexbase N °: L7184IAC) з моменту виявлення цієї невідповідності, яка відповідає даті поставки за договором. Більш конкретно, це порушення обов’язку видавати. Є причини, що звільняють. Вони описані в акті власності і, отже, є договірними. Найчастіше націлюються на погану погоду, проблеми із страйком, проблеми із зупинкою роботи через зовнішні причини. Причини, властиві сайту, повинні бути доведені в суді. Що стосується поганої погоди, доказ випливає із сертифіката керівника проекту, до якого повинні додаватися звіти про погоду. У разі зупинки роботи це може бути, наприклад, через зовнішній факт, наприклад, звиси фундаменту сусіднього майна.
Також необхідно враховувати модифікаційні роботи, які вимагає покупець (TMA). Суддя повинен оцінити, чи всі роботи із модифікації, про які вимагає покупець, є причиною затримки доставки, і в цьому випадку це може стати причиною звільнення для продавця.
Санкція за ці затримки з доставкою, як правило, передбачена в договорі купівлі-продажу шляхом штрафних санкцій, які можуть бути переглянуті суддею в бік зменшення, залежно від елементів, вироблених продавцем, щодо реальної причини таких затримок. . Коли затримки доставки дуже великі, покупець може вимагати дозвіл продажу, але програми дуже рідкісні.
Затримка також може спричинити розподіл збитків на основі завданої шкоди (якщо, наприклад, покупець, орендар зобов'язаний виплатити надбавку за розміщення, більшу за орендну плату, зобов'язаний розміщуватись у третіх осіб); однак суми, що присуджуються судами з цього приводу, є дуже низькими.
Інший виняток виникає, коли ступінь дефекту може бути відомий лише після тривалих технічних розслідувань, і тоді він вважається прихованим дефектом. Навіть якщо цей дефект буде денонсовано в день поставки, покупець, якщо його масштаб не може бути відомий до закінчення двох років досвіду, він не може розглядатися як очевидний дефект; тоді він вступає в рамках зобов'язання щодо доставки або навіть десятирічної гарантії, якщо дефект узагальнений.
Продавець, якого призначив його покупець, зберігає, в застосуванні статей R. 261-7 (Lexbase N °: L8096ABH) та R. 111-24 (Lexbase N °: L8299IAM) Будівельного кодексу та житла, його якість. власника до зняття застережень. Таким чином, режим, що застосовується між продавцем-власником та будівельниками, підпадає під дію гарантії досконалого добудови, визначеної у статті 1792-6 Цивільного кодексу, тобто через рік.
Звіт про прийняття роботи супроводжується переліком застережень (вони можуть відрізнятися від заявлених замовником).
Потім будівельник має один рік, щоб закінчити роботу, щоб зняти бронювання.
Підтвердження зняття застережень є результатом звільнення, підписаного довіреною особою, у випадку застережень, що стосуються загальних приміщень, або звільнення, підписаного покупцями для приватних зон. Продавець має якість діяти проти будівельників, оскільки він зберігає свою здатність власника проекту до скасування застережень. Його зацікавленість у діях дуже широко розуміється прецедентною практикою, оскільки встановлено прямий і певний інтерес продавця діяти проти орендодавців робіт (Cass. Civ. 3, 14 червня 1995 р., № 93- 18.944 N ° Lexbase: A6127ABK), і його зацікавленість діяти існує після того, як він отримав скаргу від покупця, навіть якщо не було вжито жодної юридичної дії.
Виникає проблема з підрахунком строків: у покупця є один рік і один місяць з моменту доставки, який може бути наступним після прийому; а у клієнта є період року з моменту отримання; іншими словами, якщо покупець викликає продавця безпосередньо до закінчення строку одного місяця та одного року, продавець прописується в його позові проти забудовника.
Так з’явилася прецедентна практика для «захисту» замовника. У кількох рішеннях Касаційний суд зазначив, що гарантія досконалості завершує договірну відповідальність згідно із загальним правом (Cass. Civ. 3, 7 липня 2004 р., № 03-11.248, FD N ° Lexbase: A0467DDN; передається, зокрема, автор: Cass. civ. 3, 23 вересня 2008 р., n ° 07-16.462, FD N ° Lexbase: A4911EA7). Таким чином, навіть якщо термін, передбачений статтею 1792-6, перевищений, продавець може подати позов до виробника на підставі положень статті 1147 Цивільного кодексу (Lexbase N °: L1248ABT). Відповідальність, однак, передбачає додаткову умову, а саме надати доказ вини виробника.
Більше того, навіть якщо це в рамках гарантії бездоганного завершення, замовник може активувати будівельників на підставі статті 1792-3 та десятирічної гарантії.
Нарешті, слід зазначити рішення Державної ради від 16 січня 2012 року (CE, 2 ° та 7 ° ssr., 16 січня 2012 року, n ° 352122 N ° Lexbase: A1549IBY), в якому було визнано, що очевидні розлади виявили перед прийомом без застережень підпишіться на десятирічну гарантію. Здається, насправді, договірні відносини між замовником та будівельниками продовжуються лише щодо робіт або частин споруди, які були предметом застережень; таким чином, якщо ці резерви з'явилися до прийому, ми можемо бути не в рамках гарантії ідеального завершення, а в рамках десятирічної або дворічної гарантії.