Приймання комунальної власності
В принципі, Зменшення загальної власності первісне завдання відповідного партнера-підрядника забудовника. Це означає, що перехід до адміністратора WEG, збірки WEG або експерта не дозволяється.
Вищий регіональний суд Мюнхена резюмував це своїм рішенням від 6 грудня 2016 року - 28 U 2388/16 Bau -, юрисдикція. Кожне положення про прийняття в контракті з розробником повинно відповідати цим вимогам.
1. Пункт, що використовується забудовником у загальних умовах договору купівлі-продажу, який дозволяє прийняти спільне майно першим керівником, призначеним забудовником, є неефективним відповідно до розділу 307 (1) речення 1 Цивільного кодексу Німеччини (BGB). Той факт, що експерт також уповноважений, не робить пункт ефективним (граничний номер 110).
2. Прийняття комунальної власності не є оригінальною справою асоціації власників житла, а окремих договірних сторін забудовника. Тому збори власників будинків не мають компетенції приймати рішення про прийняття комунальної власності.
I. Основою цієї теми є контракт розробника
В рамках договору про забудову майна забудовник зобов'язується звести або переобладнати будинок або подібну споруду та придбати майно/права спадкового будівництва на майно проти сплати "купівельної ціни". Таким чином, договір забудовника містить елементи як закону про продаж, так і закону про працю.
Відповідно до § 34 c GewO, забудовник - це будь-яка комерційна особа, яка як забудовник готує або виконує будівельні проекти від свого імені за власний рахунок або за рахунок третьої сторони і яка використовує для цього активи покупців, орендарів, орендодавців або інших бенефіціарних власників або заявників для придбання або використання прав.
2. Купівля ОСББ при покупці у забудовника
Правило полягає в тому, що забудовник будує/переробляє житловий комплекс і одночасно ділить його на житлову власність та часткову власність відповідно до розділів 3, 8 WEG. Існує спеціальне право власності на квартири або комерційні одиниці, і в той же час кожному спеціальному право власності присвоюється частка співвласництва у загальній власності.
Якщо окреме майно продається за контрактами забудовника, виникають різні питання. Забудовник майна зобов'язується створити твір (договірне зобов'язання) у формі як спеціального, так і спільного майна та забезпечити право власності на обоє (договірне зобов'язання). Кожна приватна власність (квартира або часткова власність) повинна бути пов'язана з часткою спільної власності у спільній власності відповідно до розділу 1, пункт 2, 3 WEG.
Згідно з п. 1 п. 4 WEG, спільною власністю є власність, а також частини, системи та споруди будівлі, які не належать окремо або належать третім особам. Основними прикладами застосування є несучі частини будівлі, фасад тощо.
Таким чином, створення спільного майна зобов’язане кожному покупцеві житла. У цьому відношенні, згідно з положеннями 640 BGB або положеннями договору купівлі-продажу вимагається прийняття відповідно до специфікацій у контракті на роботу.
II. Прийняття договорів про забудову майна
1. Контракт забудовника як контракт на виконання робіт
Оскільки, згідно із законодавством про роботу, будівельний контракт має складові, застосовуються положення трудового договору. До покупця/замовника відноситься таке: Робота, що виконується забудовником, повинна бути фактично та законно прийнята стосовно спільної, а також окремої власності відповідно до § 640, параграф 1, пункт 1 BGB, за умови, що умова готова до прийняття Вимоги щодо прийняття можуть регулюватися по-різному в договорах купівлі-продажу.
- Позов забудовника про винагороду належний (§ 641 BGB).
- Тягар доказування змінюється. Перед прийняттям розробник несе тягар доказування того, що робота має гарантовані властивості та не містить дефектів. Після прийняття тягар доказування наявності дефекту у роботі покладається на покупця/замовника.
- Починається строк позовної давності в контексті гарантії на дефекти (§§ 638, 634, параграф 2 BGB).
- Після прийняття ризик погіршення будівельних робіт та руйнування передається покупцеві/замовнику.
- З прийняттям у клієнта більше немає претензій щодо виконання. У разі виявлення дефектів він має право на переробку та гарантію відповідно до §§ 633, 634 BGB.
2. Окреме приймання спеціального та комунального майна (часткове прийняття)
Підлягає вилученню як спільне майно, так і приватне. Можливе окреме прийняття. Обов'язок щодо окремого прийняття щодо забудовника існує лише на підставі спеціальної угоди (BGH від 10 лютого 1994 р., VII ZR 20/93). Якщо для спільного та індивідуального майна актуальні різні терміни прийняття, застосовуються також різні строки позовної давності.
3. Прийняття окремого майна
В принципі, прийняття окремого майна не включає прийняття спільного майна. Лише відповідний покупець має право та зобов’язаний перебрати окреме майно.
Виняток: Спільна власність знаходиться виключно в окремій власності. Якщо замовнику відомо, що він також приймає спільне майно, коли він приймає окреме майно, акцепт є ефективним у цьому відношенні. Тоді прийняття застосовується лише у відносинах між покупцем/замовником та забудовником.
4. Зменшення загальної власності
Усі покупці/замовники повинні придбати спільне майно на підставі своїх існуючих контрактів. Основою тут є відповідний договір купівлі-продажу з відповідними угодами. Це індивідуальне зобов’язання відповідного відповідного та узгодженого підрядника з будівництва для цієї особи. Тут принципово застосовується свобода договору. Контракти відповідних покупців/замовників можуть навіть суперечити один одному. Ні адміністратор, ні окремий власник не мають права приймати спільне майно для всіх інших.
Це також стосується випадків, коли спільне майно підпадає під особливе право користування. Навіть у цьому випадку приймання приймають усі покупці/замовники.
5. Надання довіреності на прийняття
Покупець може надати довіреності, а уповноважена третя сторона може замінити як приватну власність, так і спільну власність.
У деяких випадках у самому договорі забудовника вже домовлено, що прийняття покупця має здійснювати будівельний експерт. Вже під час переговорів про контракт повинні бути враховані витрати та вибір: для покупця було б вигідно, якщо б вибір здійснювався хоча б спільно (розробник та покупець) або третя сторона. Також можна домовитись, що забудовник нестиме витрати експерта.
До речі, адміністратора не можна змусити прийняти довіреність та відповідний доручення. Забирати комунальне майно не входить в його керівні обов'язки. Однак, як правило, власник, що розділяє (тут розробник), сам забезпечує першого менеджера, і нерідкі випадки, коли він пов'язаний із розробником, так що виникають сумніви щодо нейтралітету.
У сфері прийняття спільного майна існує багато пунктів, які несправедливо ставлять покупця у невигідний стан і, отже, неефективні (§§ 307 і далі BGB).
6. Пункти призначення безвідкличного уповноваженого представника
Пункти призначення безвідступного уповноваженого представника є неефективними.
"Прийняття спільного майна здійснюється для окремих покупців присяжним експертом, якого покупець наймає за свій рахунок" (LG Munich I, рішення від 2 липня 2008 р. - 18 O 21458/07 -, юрисдикція).
"Спільне майно приймається для договірних сторін керівником житлового комплексу, але не раніше, коли продано понад 50% усіх квартир" (LG Hamburg, рішення від 11 березня 2010 р. - 328 O 179/09 -, юрисдикція).
7. Постанови про прийняття спільного майна
В принципі, кожен окремий покупець має особисте право на прийняття відповідно до його договірної угоди з забудовником або він зобов'язаний зробити це відповідно до діючих до нього договірних угод. Те саме стосується і гарантійних прав.
Однак WEG зараз частково легальний. У цьому відношенні іноді робиться спроба прийняти рішення про прийняття до об'єднання власників будинків як об'єднання та провести рівномірне прийняття.
Суперечливо, чи WEG - якщо вона взагалі вже існує - має повноваження щодо прийняття рішень з цього приводу.
Якщо орган прийняття рішень затверджений, громада власників квартир повинна в будь-якому випадку назвати орган або особу (особи), які представлятимуть громаду власників квартир під час прийняття. Вона також повинна вирішити, що ця людина може зробити. У цьому відношенні WEG не має законного представника. Адміністратор не має довіреності на це, що випливає із закону.
Той факт, що пізніше асоціація має можливість об'єднати дефіцитні права на спільне майно, говорить про повноваження, що приймають рішення. Було б суперечливим відмовити йому в прийнятті рішень щодо взаємності прийняття. Існує тісний зв’язок між акцептом та гарантійними правами, що, на думку однієї думки, виправдовує орган, що приймає рішення щодо взаємності. Це, мабуть, також переважає думка, але рішення Верховного суду ще не винесено.
Аргументи проти органу, що приймає рішення, також заслуговують на увагу: прийняття має далекосяжні наслідки для окремого покупця, зокрема недоліки. Отже, існує ризик того, що ці правові наслідки будуть спричинені неналежним чином шляхом "організації" більшості.
Згідно з місцевою думкою, взаємне прийняття рішень є недійсним через відсутність повноважень щодо прийняття рішень, оскільки це ставить окремих покупців у значний невигідний стан, хоча вони ще не є членами громади. Таким чином, передача акцепту неможлива за рішенням.
Якщо робиться спроба повідомити про прийняття шляхом прийняття резолюції, то слід ретельно продумати передачу акцепту адміністратору. Адміністратор не має закону ні права, ні зобов'язаний перебирати спільне майно. Він повинен мати спеціальний дозвіл на це. Як правило, йому також не вистачає фактичної та юридичної експертизи для прийняття. Він може відмовитись від цього завдання.
У більшості випадків існує також взаємозалежність між розробником та першим адміністратором. Слід також мати на увазі, що розробник часто приймає більшість або принаймні високу частку голосів при прийнятті резолюції і може вплинути на результат резолюції на свою користь. Рішення про комунікалізацію та дозвіл адміністратора не підлягає суворому контролю згідно з §§ 307 і далі BGB (контроль AGB).
8. Договірний договір
Власники квартир можуть укласти договір на приймання. Це тоді має договірний характер. Така угода не викликає заперечень. Тоді питання повноважень щодо прийняття рішень не є актуальним. Така угода поширюється лише на власників, які до неї внесли свій внесок. Інші власники (нові власники) не зобов’язані цим договірним договором (крім резолюцій). Це не домовленість відповідно до § 10 Параграф 3, 5 Параграф 4 Речення 1 WEG (див. Нижче).
9. Угода згідно з WEG
Різним, а отже, більш складним та суперечливим з юридичної точки зору є питання, чи може власник квартири укласти таку угоду відповідно до розділу 10 (3), 5 (4) речення 1 WEG та внести її до земельної книги. Тоді це положення в порядку громади є обов'язковим. Оскільки правила спільноти зазвичай розробляються заздалегідь розробником, здається, є деякі аргументи проти цього.
10. Прийняття через використання (фіктивне прийняття)
Також можливе фіктивне прийняття через використання. Це еквівалентно фактичному прийняттю. Тоді початком строку позовної давності є момент часу, коли він застосовується.
Прийняття комунальної власності є надзвичайно проблематичним, але також може мати значні переваги для покупця/замовника. Зокрема, якщо відбувається поступове прийняття, тобто не всі покупці приймають одночасно, строк позовної давності для гарантії може бути перенесений шляхом об'єднання претензій щодо дефектів. У такому випадку термін позовної давності починається лише з прийняття останнім покупцем/замовником.
Доручіть нам вивчити правову ситуацію
Зателефонуйте нам без зобов’язань або опишіть нам свою справу електронною поштою.