Реальні права особливого користування інвентарем а-ля Превер - Actu-Juridique
Закріпивши вільне створення спеціальних речових прав на користування, постанова Maison de poésie поклала край доктринальній суперечці про числовий клаус реальних прав. Він також порушив низку питань, що стосуються правового режиму цих договірних угод. Визнаючи безстроковість такого права, коли воно є реальним звинуваченням, встановленим на користь ділянок спільної власності, рішення Великої Роки намагається додати камінь до будівлі.
Кас. 3-а цивільна, 7 червня 2018 р., No 17-17240
Щодо єдиного клопотання, поданого в його другому відділенні, після повідомлення сторонам із застосуванням статті 1015 Цивільного процесуального кодексу:
Тоді як, згідно з оскаржуваним рішенням (CA Chambéry, 21 березня 2017 р.), SCI L'Aigle blanc (SCI) придбав у 2004 р. Різні партії для комерційних цілей, включаючи одну для користування басейном, що є частиною будівля ОСББ; що продавці підписали 20 серпня 1970 р. угоду, "діючу як додаток" до правил співвласництва, згідно з якою вони зобов'язалися взяти на себе експлуатаційні витрати на басейн та дозволити його вільний доступ до співвласників, принаймні на час шкільних канікул; враховуючи, що рішення, яке набрало законної сили, визнавши цю угоду дійсною, наказало ДКІ приступити, відповідно до її умов, до обслуговування та експлуатації басейну; що SCI тоді подала позов до синдикату співвласників комплексу нерухомості Grand Roc, визнаючи закінчення терміну дії цієї угоди станом на 20 серпня 2000 року;
Беручи до уваги, що компанія критикує рішення за відхилення цього клопотання, то, відповідно до того, що вічні зобов’язання заборонені, вічний характер оцінюється в конкреті, в особі боржника зобов’язання; що якщо власник може надати, відповідно до правил громадського порядку, речове право, що надає вигоду від особливого користування його майном, це право не може бути безстроковим і втрачає чинність, якщо воно не обмежене в часі волею сторін, на умовах, передбачених статтями 619 та 625 Цивільного кодексу; що, зберігаючи, що права та обов'язки, що містяться в угоді від 20 серпня 1970 р., не були безстроковими, зазначивши, що вони будуть здійснюватися до тих пір, поки співвласники не змінять правила співвласництва та що будівля залишатиметься предметом до статусу співвласників, що призвів до того, що ці права та обов'язки мали невизначений строк і, отже, представляв для власника ділянок, обтяжених цими зобов'язаннями, безстроковий характер, апеляційний суд порушив статтю 1210 Цивільного кодексу, разом статті 619 та 625 Цивільного кодексу;
Але тоді як реальне право, пов’язане з партією співвласників, є постійним наданням переваг особливого користування іншим лотом; що Апеляційний суд постановив, що спірні права, які були встановлені на користь інших ділянок, що належать спільній власності, і становили звинувачення, накладене на певні лоти, за використання та корисність інших ділянок, що належать іншим власникам, є sui generis речовими правами їх джерело в регламенті співвласників і що сторони таким чином висловили своє бажання створити права та обов’язки, пов’язані з партіями співвласників; що з цього випливає, що ці права є безстроковими; що з цієї причини чистого права, заміненої критикованим, рішення є юридично виправданим;
І враховуючи, що немає необхідності виносити рішення за допомогою спеціально мотивованого рішення щодо інших частин скарги, які явно не можуть призвести до касації;
Відхиляє апеляційну скаргу;
Кас. 3-а цивільна, 7 червня 2018 р., No 17-17240
У 1834 р. 1 палата клопотань відмовилася встановити принцип numerus clausus речових прав. Багато обговорюваних доктриною, ця судова практика навряд чи викликала ажіотаж у судах і трибуналах, поки в 2012 році Касаційний суд двічі не санкціонував створення оригінальних речових прав. З тих пір судження множились, привносячи нове життя у власність, якщо мова не йде про давні вітри: феодалізм. Незважаючи на те, що нещодавні рішення намагаються надати більше деталей щодо правового режиму реальних прав sui generis, вони в основному викликають багато питань, оскільки, безсумнівно, не одна, а кілька правових режимів, як видається, застосовується прецедентна практика.
Вже в 2012 році Касаційний суд вважав, що договірна свобода повинна враховувати "громадський порядок" 2, але контури цієї концепції все ще залишаються уточненими, зокрема питання про вічність особливих речових прав. Якщо друге рішення Maison de poésie викликало запитання, оскільки воно визнавало, якщо не теоретично, то, принаймні на практиці, майже вічне речове право, рішення від 28 січня 2015 року цілком чітко вимагало періоду, обмеженого 30 роками. партії не встановили тривалості. Вже дуже широко коментуючи 3, рішення Великої Роки від 7 червня 2018 року, навпаки, дуже чітко визнає існування безстрокового речового права, як тільки воно "приєднане до ділянки співвласників". Чи виключає Касаційний суд цим рішенням судову практику? Ми не думаємо так, оскільки факти мають місце у конкретному контексті ОСББ.
Відповідно до судової практики 2012 та 2015 років, Суд зберігає концепцію "реального права особливого задоволення" для кваліфікації звинувачення, відмінного від сервітуту (А). Своєрідна загальна концепція, кваліфікація поєднує в собі глибоко різні домовленості та представляє, на наш погляд, обмеження (B).
A - Заряд, відмінний від сервітуту
Стаття 637 Цивільного кодексу визначає сервітут як "звинувачення, накладене на спадщину за користування та корисність спадщини, що належить іншому власнику". Це визначення тут використовується Касаційним судом, який аналізує збори як "збір, накладений на певні лоти, за використання та корисність інших лотів, що належать іншим власникам". Ще одним елементом порівняння із сервітутом, додаток до регламенту ОСББ, накладає на власника басейну вигідну справедливість, що супроводжується деякими зобов’язаннями. Справді, новий покупець зобов’язався дозволити користування басейном співвласникам, а також їх орендарям та гостям. Незважаючи на подібність, Суд відмовляє кваліфікувати збори як сервітут, віддаючи перевагу визнаній нині кваліфікації "реальне право особливого користування". Якщо збори близькі до сервітутів, здається, це виділяється за трьома пунктами, які ми перевіримо по черзі. По-перше, положення про співвласність передбачають створення "прав та обов'язків", що супроводжують фактичне нарахування. По-друге, визначення коштів було проблематичним. Нарешті, плата важить лише на власника басейну протягом певних періодів.
Нарешті, останнє заперечення могло б базуватися на періодичному характері несучого навантаження, оскільки воно є обов’язковим лише під час шкільних канікул. На наш погляд, це заперечення не може бути прийняте, оскільки воно не виключає кваліфікації сервітуту. Насправді у французькому законодавстві є періодичні сервітути. Це має місце, наприклад, із сервітутом сходів, який призначений лише тоді, коли доступ до сусіднього майна необхідний для проведення робіт з технічного обслуговування та ремонту. Хоча цей збір не здійснюється постійно, він, тим не менше, є сервітутом. З іншого боку, те, що відрізняє звинувачення sui generis, закріплене в коментованому суді, від класичних сервітутів полягає в тому, що він має змінну геометрію. Його розмір фактично залежить від доброзичливості власника фонду обслуговування, оскільки останній змушений експлуатувати басейн лише під час шкільних канікул.
Якщо відкинути класичну кваліфікацію рабства, виявляється, однак, що вона "схожа на брата" 11. Безперечно, цю ілюстрацію слід розглядати як обмеження створення речових прав sui generis. Дійсно, вони схожі на класичні моделі, з яких вони надихаються. Безумовно, є відмінності, але чи слід нам при всьому цьому зберігати кваліфікацію реального права особливого задоволення? Ми не переконані.
Б - межі кваліфікації
За єдністю поняття "реальне право особливого задоволення" ховаються глибоко різні правові механізми, саме тому можна дивуватися щодо відповідності такої кваліфікації. Багатогранна концепція об'єднує різні речові права sui generis, закріплені у судовій практиці з 2012 року. В ретроспективі ця кваліфікація могла бути використана для "права рости та рости", визнаного рішенням Касаційного суду від 23 травня 2012 року відмовився приєднуватись до будь-якої класичної кваліфікації 12. Це також може бути збережено за "правом другої трави", щодо якого юриспруденція відмовляє в кваліфікації сервітуту.
Таким чином, з 2012 року прецедентна практика охоплює під цією назвою всі права та звинувачення, які не відповідають загальноприйнятим домовленостям. У рішеннях Maison de poésie асоціація отримала право скористатися "користуванням або зайняттям приміщення", де воно було встановлено, або, якщо цього не сталося, заміщення приміщень. Подібно до права користування та проживання, це речове право sui generis було відмежоване від нього, оскільки користувач та заняття не могли здійснюватись власником права, що дозволило йому надати оренду власнику майна. будівлі. Подібно до права користування та проживання, закріплене право являло собою розчленення права власності, що позбавляло власника користування майном. Що стосується рішення від 28 січня 2015 року 13, то мова йшла про синдикат співвласників, який надав третій стороні (EDF) спеціальне право користування на партії, що складається з трансформатора. Тут особливістю наданого речового права було специфічне використання третьої сторони на трансформаторі, що є своєрідним зменшувачем узуфрукту.
Якщо порівняти його з реальними правами sui generis, визнаними попередньою судовою практикою, правовий механізм, закріплений у рішенні 2018 року, має дві особливості: це, перш за все, аналізується як тягар. Крім того, він прикріплений до партії ОСББ. Як реальне звинувачення воно не відповідає розчлененню права власності. Дійсно, як зазначав Ченон, якщо "розчленене майно завжди зменшується, з нього не слід робити висновок, що зменшене майно завжди розчленовується" 14. Так само Ріперт відмовився аналізувати сервітути як розчленування майна, вважаючи за краще порівняти їх із видом "справжнього часткового співвласництва, що стосується спеціального використання речі" 15. Отже, чи не було б доречним використовувати вираз "реальне особливе звинувачення", а не об'єднувати під назвою "реальне право особливого користування" глибоко різні юридичні конструкції? У цьому випадку особливість угоди ще більше підкреслюється тим, що вона важить на приватній партії на користь спільної власності.
З 1834 року співвласність стала ареною реальних прав sui generis. Дуже відоме рішення Какелара стосувалося співвласництва дороги, на яку було прищеплено приватне задоволення 16 для вигоди співвласника, який мав дерева. Вперше Касаційний суд визнав реальне право, не охоплене Цивільним кодексом. У рішенні від 18 січня 1984 року, 150 років потому, він відмовився кваліфікувати як узуфрукт "право безперервної демонстрації, зарезервоване для особи актом заснування спільної власності" 17. Нарешті, у 1992 р. Він визнав справжній і вічний характер права виключного користування спільною частиною 18. Ці чудові прецеденти прецедентного права свідчать про багатство договірних угод у рамках ОСББ. Дійсно, останні є ареною оригінального розкладання майна та спільного використання комунальних послуг. Поєднуючи зони загального користування та приватні зони, співвласність передбачає адаптацію різних речових прав та зборів, саме тому вона враховує оригінальні розбивки майна до конкретного правового режиму.
Явно визнаючи безстроковість реального зважування ваги в басейні (А), Касаційний суд розробляє спеціальний правовий режим, специфічний для реальних звинувачень, зважених на приватну частину спільної власності. Якщо це породжує невизначеність щодо тривалості служби, вона також порушує деякі питання щодо інших аспектів правового режиму, що виникають із довічного позбавлення волі (B).
А - Постійність
Кваліфікація речового права дозволяє Касаційному суду виключити прохання, засноване на забороні безстрокових зобов'язань. До 2016 року жоден текст не засуджував вічні облігації взагалі 19. З моменту реформування договірного права принцип знаходить свою основу в статті 1210 Цивільного кодексу. Відмовляючи застосовувати цей текст до реального права, передбаченого регламентами про співвласність, Касаційний суд обмежує його особистими правами, що випливають із договору, надаючи безстроковість характеру, який можуть приймати лише речові права або звинувачення.
За визначенням, співвласність - це власність, якою діляться різні співвласники. Оскільки він не є приватним, його легше забезпечити речовими правами та іншими безстроковими платежами, принаймні тим, що вони надаються на користь співвласників. У цьому випадку басейн був спроектований в інтересах ОСББ з часів будівництва будівлі. Тому представляється природним, що це могло б постійно приносити користь співвласникам, оскільки це було їх волею. Отже, контекст судового рішення був подвійно сприятливим для визнання безстрокового звинувачення, оскільки його можна було не лише порівняти із сервітутом, але він також здійснювався в особливому контексті співвласництва, настільки сприятливого для домовленостей та розкладу майна . Виходячи з цього зауваження, це рішення не може означати скасування судової практики 2015 року.
У домовленостях sui generis правовий режим диктує договірна воля. У той час як у 2015 році сторони не виявляли особливого бажання щодо тривалості закріпленого права, рішення 2018 року визнає існування прав, встановлених на користь інших партій спільної власності сторонами, які «висловили своє бажання створити права та обов'язки прикріплений до лотів співвласників ”. Природно, що конституційна канцелярія тоді одружується з правовим режимом закону, до якого вона поширюється. Друга причина закликає нас думати, що це не є зворотом судової практики: суттєва різниця між закріпленими правами. У своїй прецедентній практиці Касаційний суд, схоже, розмежовує розчленування майна, тимчасове за своєю суттю 21 (рішення 2015 року), та реальні звинувачення, які можуть бути безстроковими. Це нагадує нам, що реальні права та звинувачення не слід розглядати через єдину призму розчленування майна в рамках виключної власності.
З цих причин було логічним для Суду визнати існування безстрокового звинувачення. Тим не менше, деякі аспекти правового режиму цього договору заслуговують на з'ясування, щоб вони не становили засобу поневолення власника.
Б - Інші аспекти правового режиму
Приділяючи особливе реальне право, близьке до сервітуту, Касаційний суд пропонує практикуючим небезпечний інструмент, який, на наш погляд, повинен дотримуватись певних правил, властивих визнанню вічності права. Серед норм, що застосовуються до сервітутів, стаття 699 Цивільного кодексу вважає, що "власник завжди може звільнитися від звинувачення, передавши його власнику земельної ділянки, якій належить сервітут", як тільки йому пред'являть звинувачення. титул робити за його рахунок роботи, необхідні для використання або консервації сервітуту. У цьому випадку регламенти співвласництва передбачають повернення басейну у разі суперечки за умови, що збори співвласників готові взяти на себе управління басейном за символічний франк. Чи можемо ми розглянути можливість відмови від нашої ділянки нинішнім власником на користь співвласника? Слід визнати, що плата не аналізується як сервітут, але вона містить зобов'язання для власника басейну, які є приналежністю до безстрокової плати. Отже, останній повинен мати змогу відмовитись від свого майна, щоб зобов’язання власника зобов’язань не стали безстроковими.
Виходячи з договірного характеру норм про співвласність, судова практика вже відмовлялася відмовлятися від сплати обвинувачень у контексті співвласності 22. Чи слід нам узагальнювати ці рішення та вважати, що власник повинен відповісти за звинувачення, не маючи можливості позбутися свого співвласництва, поки він не знайде нового покупця? Ми не думаємо так. Судова практика щодо відмови від участі у сумісній власності фактично стосувалася перехідного лоту в першій справі та особи, яка дозволила збільшити свій борг у другій справі. Як тільки власник виявляє готовність кинути свою ділянку та за умови сплати належних платежів, ніщо не заважає йому, на наш погляд, відмовитись від свого майна на користь співвласника. Навпаки, наявність додаткових зобов’язань, пов’язаних із цим безстроковим звинуваченням, робить цей факультет необхідним для дотримання принципу заборони безстрокових зобов’язань.
Ще одним наслідком постійності освяченого закону - встановлення зобов'язань, допоміжних звинуваченням sui generis, повинно бути ретельно визначене прецедентною практикою. Як і сервітути, нам здається принциповим, що допоміжні зобов’язання суворо необхідні для користування землею і що послугу можуть надавати без різниці всі наступні власники. В іншому випадку це означало б уповноваження особистих сервітутів через реальне право особливого користування. Нарешті, рецепт викликає питання, що стосуються ще раз корисності узгодженої плати. Хоча рабство може бути погашене невикористанням протягом тридцяти років, чи не призведе невикористання освяченого "справжнього права особливого задоволення" до його зникнення? Здавалося б доречним, що, як і сервітути, може бути прописаний спеціальний реальний збір, оскільки саме корисність повинна виправдати, на наш погляд, існування збору, зваженого на майно.