Реальний режим мікро BIC
Якщо ви знімаєте меблі, у вас є два варіанти: режим мікро-BIC та реальний режим. Які відмінності, які сильні сторони, що найцікавіше? Давайте розглянемо ці питання разом.
Характеристика
Мікробік
Ви повинні вказати загальну суму орендної плати (тобто всі суми, зібрані у році з вашого орендаря) у своїй декларації з податку на прибуток (форма 2042C) у розділі
Промислові та комерційні переваги.
Потім податкові органи застосовують стандартний відрахунок у розмірі 50% до цих задекларованих сум.
Після вирахування 50% залишок оподатковується у вашій податковій системі + внески на соціальне страхування.
Очевидно, що оскільки застосовується допомога, ви не можете вирахувати інші витрати: відсотки за позику, роботи, збори в ОСББ, податок на майно тощо.
Для того, щоб претендувати на цю схему мікро BIC, включена вартість оренди не повинна перевищувати 32900 євро на рік.
Якщо ви нижче цього порогу, ніщо не заважає вам вибрати інший режим: реальний.
Справжня дієта
Понад 32 900 євро доходу на рік, або за вибором, цей режим набуває чинності.
Принцип простий: ви заявляєте свою орендну плату і вираховуєте фактично сплачені протягом року збори. Ось плата за відрахування:
- витрати на обслуговування та ремонт
- податок на власність
- плата за управління та страхування
- позикові відсотки.
До цих франшизних нарахувань додається система амортизації, яка складається з розрахованого бухгалтерського нарахування, що відображає втрату вартості майна за визначений період. Отже, практика амортизації полягає у тому, щоб на рахунках орендодавця у мебльованому житлі реєструвати збиток від зменшення корисності, зазначений для майна. Цей збір підлягає оподаткуванню.
Цей режим вимагає ведення бухгалтерського обліку, який явно не можна імпровізувати.
Розрахунок амортизації повинен бути справою професіонала: дипломованого бухгалтера.
Це, в свою чергу, піддає вас максимальному ризику помилок, який податкова адміністрація зможе виявити.
Вам потрібно буде приєднатися до затвердженого центру управління та сплатити гонорари бухгалтера. Але вони підлягають відрахуванню та дають право на зменшення податку (обмежено 915 євро/рік), що робить його реальну вартість майже нульовою !
Якщо ви не вибрали цей затверджений центр управління, і якщо ваш чистий дохід позитивний, він буде врахований у розмірі 125% та оподатковуватиметься на цій основі !
Як тільки нарахування та амортизація будуть вирахувані з орендної плати, результат оподатковується, як мікробік, у вигляді податку на прибуток та внесків на соціальне страхування.
Цей результат часто є нульовим або навіть негативним, тому дуже вигідним для цілей оподаткування (певні збитки можна перенести на наступні роки).
Приклад
Доктор С. отримує 47 137 євро щорічної орендної плати завдяки цим різним властивостям, що підпадають під режим мебльованої оренди. Згідно з нашими порадами, він створив дуже різноманітний портфель мебльованих будинків із високими доходами: EHPAD Паризька внутрішня резиденція, ділова резиденція в Марселі, резиденція для старших у Каннах Ла Каліфорнія. Оподатковуваний результат податку на прибуток, обчислений його бухгалтером, становить 10 742 євро !
Збіг Micro Bic проти реальних об/хв
Micro-BIC має одну перевагу - простоту. Адміністрація здійснює зниження на 50%, вам нічого підрахувати.
Ви повинні зробити правильний вибір між двома планами, оскільки варіант діє 2 роки.
Обраний режим поширюється на всі мебльовані об'єкти оренди. Ви не можете вибрати мікро-BIC для одного, а реальний режим для іншого.
Тому необхідно зробити правильний вибір, і для цього необхідне моделювання !
Приклад
Доктор Д. обрав режим мікро BIC для простоти. Його оподатковуваний дохід становив 5622 євро на рік. Ми порадили йому піти під режим реальності. Як результат, його оподатковувана орендна плата зросла до 2811 євро наступного року! За рахунок досягнутої економії він склав бюджет на придбання невеликої студентської резиденції в Ліоні.
Простіше кажучи, як тільки ваші витрати становлять понад 50% від вашої орендної плати, реальний режим буде цікавішим.
Слід визнати, що режим мікро-Bic приховує велику простоту у своїй роботі, але, вибравши реальний режим, саме бухгалтер подбає про проведення всіх розрахунків, і вам доведеться лише щороку відкладати число, яке він буде вказано вам.
Увага, новини щодо короткострокової оренди
Це щоденна або навіть тижнева оренда. Здане в оренду майно, яке не є основним місцем проживання орендаря.
Сюди входить оренда через відомі інтернет-платформи ....
З 1 січня 2017 року власники, які заробляють більше 23 000 євро річного доходу, повинні приєднатися до схеми самозайнятих робітників (RSI).
Доходи від оренди будуть уподібнюватися доходам від діяльності і, отже, підлягатимуть сплаті соціальних внесків.
Нижче цього порогу в 23000 євро дохід від оренди залишатиметься доходом від майна, що підлягає сплаті внесків на соціальне страхування (CSG/CRDS) за ставкою 15,5%.
З 2019 року отриманий дохід буде автоматично передаватися до податкової адміністрації, яка, відповідно, матиме безпосередньо перелік відповідних власників !
Європейське та глобальне законодавство також діє в тому ж напрямку, оскільки недолік податкової адміністрації величезний. Пройти через тріщини стане неможливою місією, тим більше, що Франція особливо постраждала від своїх платформ !
Приклад
Муніципалітета мешканця Амстердаму оштрафували на рекордні 297 000 євро за недотримання чинного законодавства щодо 11 квартир, знятих через знамениту платформу. Саме сусіди цих квартир, пригнічені неприємностями, зв’язалися зі службами ратуші.
Було б соромно спокушати диявола, коли мебльована оренда, виконана за правилами мистецтва, може дозволити вам скористатися більш ніж вигідним оподаткуванням !
Висновок
Перш ніж вибрати один із двох планів, виконайте чисельне моделювання, щоб допомогти прийняти правильне рішення. І, навіть якщо ви вже є мебльованою орендою, зміна реального режиму завжди можлива !
Про автора
Прем'єр-спадщина
CIF посилання під п. A043000, доц. затверджений АМФ