Регулювання мебльованої сезонної оренди

Що стосується мебльованої сезонної оренди, якщо ви хочете орендувати свою квартиру або один із своїх других будинків на Інтернет-платформі типу Airbnb з метою отримання додаткового доходу за ніч, кілька днів або тиждень, переконайтеся, що спочатку потрібно дотримуватися нормативних актів у цій галузі, не бачачи, що ви зазнаєте значних покарань.

I. Який режим застосовується до так званої короткострокової сезонної орендної плати? ?

Сезонна оренда меблів, яку також називають короткостроковою орендованою орендою, стосується оренди, зробленої на користь прохідних клієнтів, як правило, на кілька днів або тижнів. Застосовні правила різняться залежно від того, чи стосується житло основного або другорядного місця проживання орендодавця. Якщо оренда вашого основного місця проживання не є дуже обмежувальною для орендодавця, це інакше стосується вторинного місця проживання, яке повинно дотримуватися певної кількості умов.

1.1. Сезонна мебльована оренда основної резиденції.

Стаття 2 Закону № 89-462 від 6 липня 1989 р. Визначає основне місце проживання як житло, яке займає щонайменше 8 місяців на рік - за винятком професійних причин, стану здоров'я або у випадку форс-мажорних обставин - або орендарем, або особою, яку вони жити з або на утриманні.

Оренда основного місця проживання для туристів через Інтернет-платформу, таку як Airbnb, можлива в межах 120 днів на рік, без того, щоб орендодавець вживав спеціальних заходів відповідно до умов статті L631-7-1, параграф 5 Будівництва. та Житловий кодекс.

Понад цей поріг орендодавець повинен отримати дозвіл на зміну використання. Таким чином, якщо особа бажає запропонувати своє основне місце проживання туристам, що проходять повз, вони можуть це зробити безпосередньо, розмістивши оголошення на веб-сайтах типу Airbnb; єдине обмеження - не здавати його в оренду на термін, що перевищує 120 днів.

Таким чином, з січня 2018 року платформа Airbnb створила автоматичний та цільовий інструмент, що обмежує максимальний щорічний термін оренди на сайті до 120 ночей на рік для цілого помешкання, розташованого в центральних округах Парижа (75001, 75002, 75003 та 75004 ), якщо тільки господар не має права взяти в оренду більше.

1.2. Сезонна мебльована оренда другого будинку та компенсація.

Місце проживання менше 8 місяців на рік вважається другорядним.

Деякі міста вимагають попереднього дозволу ратуші на оренду другого будинку (ст. L631-7 Будівельно-житлового кодексу), а саме міста:
з понад 200 000 жителів;
внутрішні передмістя Парижа (департаменти О-де-Сен, Сен-Сен-Дені та Валь-де-Марн);
з понад 50 000 жителів з так званими "напруженими" районами (дисбаланс між попитом та пропозицією).

Після отримання дозволу воно більше не буде розглядатися як житлове житло, а як комерційне приміщення.

У Парижі цей дозвіл супроводжується компенсацією, яка вимагає від орендодавця:
або запропонувати в якості компенсації приміщення для іншого користування, крім будинку, яким він володіє і який він перетворить на житло;
або придбати компенсаційне (або комерційне) право власності у третьої сторони, власника приміщень, призначених для використання, крім житлових (офісів, магазинів тощо), яке він перетворить на житло. Ціни узгоджуються між покупцем і продавцем і варіюються залежно від того, де знаходиться ваше приміщення.

Це правило, яке може різнитися залежно від району, вимагає придбання еквівалентної площі комерційних приміщень або навіть подвійної, яка повинна бути перетворена на житлові приміщення, щоб не посилювати відсутність житла. Тоді мова йде про відновлення "втрати" житла (призначеного для короткострокової оренди) шляхом створення іншого житла.

Компенсація не є податком, вона не є суттєвою: це передача комерційності приміщення для іншого використання, крім житла, житлу, що дозволяє останньому отримати реальну зміну використання, тобто остаточне.

Таким чином, якщо особа бажає запропонувати свій другий будинок в туристичну оренду, вона повинна спочатку отримати дозвіл на зміну місця використання з компенсацією, а потім перейти до зміни місця призначення житлового приміщення.

Компенсація - це громіздка процедура, яка проводиться в кілька етапів:
набуття компенсаційного звання,
подання файлу,
етап навчання,
опубліковане рішення.

II. Які попередні кроки для так званої короткострокової мебльованої оренди? ?

2.1. Заздалегідь перевірте, що норми співвласності не забороняють короткострокову оренду.

Використання вашого дому не повинно суперечити загальному призначенню будівлі, встановленому правилами співвласництва.

Таким чином, важливо спочатку звернутися до норм про сумісну власність, які можуть включати статтю про буржуазне житло (житло та вільні професії) або навіть ексклюзивну статтю про буржуазне житло, яка забороняє інший режим землеволодіння, крім житла.

У такому випадку ви завжди можете подати запит на зміну використання, що суперечить регламенту, шляхом отримання одностайної згоди співвласників шляхом загальних зборів (стаття 26 закону від 10 липня 1965 року).

Підзаконним актом також може бути передбачено, що будівля призначена для змішаного використання, тобто, вона дозволяє як житлове, так і професійне та комерційне використання приміщень, і в цьому випадку можлива сезонна оренда.

Зверніть увагу, у випадку, якщо ваша діяльність суперечить положенням норм про співвласність, синдикат співвласників може подати позов проти вас з метою припинення нападу на пункт призначення (ст. 15 закону № 65-557 від 10 липня 1965 р.).

Рішенням від 6 липня 2017 р. № 16-16849 Касаційний суд пішов ще далі, згадуючи договірну вартість і, отже, обов’язкову, надану описовому стану поділу щодо співвласників товариства -власність. У цьому рішенні синдикат співвласників попросив компанію-співвласника припинити свою професійну діяльність; квартира, якою вона володіє, може використовуватися лише як житло за умовами опису поділу, включеного до регламенту про співвласність.

Компанія відповіла, що для неї цілком можливо займатися професійною діяльністю, оскільки її квартира розташована на 2 поверсі, оскільки положення про ОСББ передбачали, що будівля призначена для " професійне використання комерційних або житлових офісів стосовно приміщень, розташованих на поверхах та горищах ".

Касаційний суд визнав, що оскільки норми щодо співвласності надають EDD однакову договірну вартість, необхідно порівняти зміст цих двох документів. Однак, оскільки зміст регламентів про співвласність є загальним, а зміст ЕДД більш точним, правила, встановлені останнім, повинні застосовуватися. EDD із зазначенням того, що квартира, якою користується компанія, призначена виключно для житлових приміщень, касаційний суд постановив, що компанія не може там здійснювати свою професійну діяльність.

Таким чином, щоб знати, чи може співвласник використовувати приміщення, яким він володіє, для професійного чи комерційного використання типу Airbnb, зараз необхідно уважно ознайомитись не тільки з правилами співвласності будівлі, але також з описом будівля поділу їх співвласників.

Інші співвласники можуть подати позов проти вас (Апеляційний суд Парижа 15 червня 2016 р. № 15/18917) за ненормальне порушення сусідства.
Відповідальність співвласника (як за його дії, так і за дії його орендарів) за ненормальне порушення сусідства фактично характеризується як об'єктивна відповідальність. Тому він може бути реалізований незалежно від будь-якої помилки його автора (Civ. 3e 13.04.2005, No 02-20575).

Оскільки рішення від 11 травня 2017 року, № 16-14339, винесене Касаційним судом, синдикат співвласників також може ініціювати будь-які дії проти співвласника за ненормальне порушення сусідства, навіть не доводячи вини. Однак існує проблема доказу того, що цей розлад постраждав від усіх співвласників.

2.2. Отримайте згоду орендодавця у разі передачі житла в суборенду.

Що стосується орендаря, то він повинен спочатку отримати письмову згоду орендодавця, як це передбачено статтею 8 закону № 89-462 від 6 липня 1989 р. Якщо орендар вирішить здати в оренду житло без цієї угоди, орендодавець може вимагати відшкодування збитків проти нього та/або розірвання його договору оренди, якщо скоєна винна угода є достатньо серйозною.

2.3. Зареєструйтесь у ратуші.

Зіткнувшись з великою і постійно зростаючою кількістю орендованих туристичних меблів через Інтернет-платформи, Закон No 2016-1321 від 7 жовтня 2016 року дозволяє всім муніципалітетам, незалежно від їх розміру, запровадити процедуру попередньої декларації, з послугою онлайн-реєстрації для всіх короткострокова оренда меблів, у тому числі, що стосується основного місця проживання (стаття L324-1-1, II Кодексу про туризм).

Ця декларація передбачає реєстраційний номер, який повинен міститись у всіх оголошеннях про оренду житла, включаючи опубліковані в Інтернеті.

У Парижі, починаючи з 1 грудня 2017 року, люди, які пропонують туристичне житло в оренду, повинні спочатку зареєструватися в Інтернет-службі, створеній містом Парижа, щоб отримати цей реєстраційний номер, який слід повідомити в їх оголошенні. У Бордо це зобов’язання щодо реєстрації набере чинності з 1 березня 2018 року.

Зверніть увагу: якщо в оголошенні немає реєстраційного номера, сайт або агент з нерухомості, через якого пройшов рекламодавець, повинні буде відкликати своє оголошення.

Крім того, веб-сайт, через який розміщується реклама, також повинен відповідати законодавчим зобов’язанням. Дійсно, стаття L324-2-1 Кодексу про туризм вимагає від них повідомити орендодавця про попередню декларацію або зобов'язання щодо дозволу, передбачені Будівельно-житловим кодексом, та отримати від нього до здачі майна в оренду декларацію посвідчення того, що ці зобов’язання виконано, що також вказує, чи є житло основним місцем його проживання, а також номер декларації, якщо це житло є його другим будинком.

Таким чином, ви можете зіткнутися з 3 типами ситуацій:

Перша ситуація: Ви бажаєте орендувати своє головне помешкання, повністю або частково, протягом 120 днів на рік.
Для цього з 1 жовтня 2017 року ви повинні подати декларацію про мебльоване туристичне житло в Інтернеті. Ця декларація дозволяє негайно отримати реєстраційний номер, який з 1 грудня 2017 року повинен бути опублікований у ваших оголошеннях про оренду.

2-а ситуація: Ви бажаєте зняти мебльоване житло на короткий проміжок часу, яке не є вашим основним місцем проживання.

Ви повинні отримати дозвіл на зміну використання для компенсації.

Ви повинні змінити пункт призначення з приміщення на розміщення в готелі, подавши запит на дозвіл на планування до ратуші.

Ви реєструєтесь в Інтернеті.

3-я ситуація: Ви хочете орендувати короткостроковий мебльований номер, який не призначений для житлового користування, наприклад, комерційне приміщення.

Ви реєструєтесь в Інтернеті

III. Які штрафи передбачаються за недотримання правил, що застосовуються до короткострокової орендованої оренди ?

У Парижі розпочато полювання на шахраїв. За даними міста Париж, 59 власників 76 будинків були засуджені за незаконну оренду мебльованих туристичних приміщень, таких як Airbnb, у 2017 році, втричі більше, ніж у 2016 році (18 власників 19 будинків).

Загалом ці судові рішення призвели до коштів муніципалітету 1319 500 євро проти лише 200 000 євро у 2016 році.
І 2018 рік знову починається на тих самих засадах: з початку року ратуша повернула 266 000 євро.

Щодня 30 агентів паризької мерії відстежують "підозрювані незаконності" на сайтах прокату, таких як Airbnb, HomeAway, Paris Attitude, Sejourning або Wimdu, перевіряють отримані звіти та перевіряють у полі.

Основна мета: багатовласники, «професіонали, переодягнені в аматорів». На початку лютого 2018 року грек був засуджений до штрафу в розмірі 111 000 євро за оренду шести будинків.

Тепер санкції слід враховувати дуже серйозно.

Санкція орендодавця.

Без реєстрації власник ризикує накласти штраф до 450 євро.

Без адміністративного дозволу на оренду житла, яке не є його основним місцем проживання, штраф може сягати до 50 000 євро із штрафом до 1000 євро на день та за квадратний метр до впорядкування, тобто - скажімо, повернення в житлове приміщення, що перетворюється ( Ст. L651-2 будівельного та житлового кодексу).

Цей штраф накладається на прохання прокуратури президентом Трибуналу де Гранде за місце розташування будівлі, постановляючи рішення у скороченому провадженні. Ці суми виплачуються в повному обсязі муніципалітету, в якому розташовані нерегульовані приміщення.

Голова Трибуналу зобов'язує повернутися до помешкань, перетворених без дозволу, протягом встановленого ним строку. По закінченню цього терміну він накладає штраф у розмірі максимум 1000 євро на день за корисний квадратний метр регулярно трансформованих приміщень. Після закінчення цього терміну адміністрація може продовжити ex officio за рахунок злочинця виселення мешканців та виконання необхідних робіт.

Подібним чином можливі кримінальні санкції у разі неправдивого декларування, приховування або спроби приховати приміщення, що підлягає декларуванню, а саме - позбавлення волі на рік та штраф у розмірі 80 000 євро.

Таким чином, власникам квартир, пропонованих для оренди туристів на веб-сайтах, було наказано сплатити штраф у розмірі 10 000 євро (CA Paris, 9 березня 2017 р., № 15/14971) та 15 000 EUR (CA Paris, 30 червня 2017 р. № 15/23009).

Штраф платформи проти власника у разі незаконного здавання в суборенду.

Веб-сайт, через який розміщується реклама, також може бути покараний, якщо він не відповідає своїм юридичним зобов’язанням.

Наприклад, сайт Airbnb нещодавно був засуджений Паризьким судом (TI Paris, 6 лютого 2018 р.) За те, що він не зупинив рахунок орендаря, який здав квартиру в суборенду без дозволу орендодавця.

Суд постановив, що Airbnb понесла свою цивільно-правову відповідальність, не дотримуючись двох зобов'язань: інформації орендодавця (з присяжною декларацією, що він здає в суборенду за згодою власника) та максимального строку оренди (не більше 120 днів на рік).

Тому платформі було наказано компенсувати моральну шкоду орендодавця через зайняття його квартири людьми, крім орендаря, та вжиті заходи для припинення цього порушення, а також скарги сусідів. Їй також було наказано виплатити орендодавцю компенсацію, що покриває витрати судового пристава, а також суму, що відповідає тій, яку вона отримала.
Суд базувався на статтях 546 та 547 Цивільного кодексу, які залишають за єдиним власником можливість отримати вигоду від використання його майна та, зокрема, отримати цивільну вигоду.