RFPI - Приріст капіталу від нерухомості - Оподатковуване майно
Усі будівлі, незалежно від того, побудовані вони чи ні, є власністю, що підлягає оподаткуванню. Це не враховується:
- походження права власності на продане майно (придбання за винагороду або безкоштовно);
- спекулятивний або неспекулятивний намір передавача (пор. III § 20 і IV § 30 для прибутку підрозділу);
- призначення або призначення майна (пор. V § 40 - 190 для товарів, віднесених до операції);
- місцезнаходження товарів, які можуть знаходитись у Франції або за її межами, відповідно до міжнародних конвенцій.
Права на нерухомість становлять оподатковуване майно щодо прав, що відносяться до будівель у значенні I статті 150 U CGI: плодокористування, безоплатна власність, сервітути, право на ріст, спільна власність, оренда емфітевтика тощо.
Однак, відповідно до положень 5 статті 13 CGI, перекази тимчасового узуфрукту, здійснені з 14 листопада 2012 року, якщо це перша передача для оплати відповідного узуфрукту, не підпадають під дію особистих режим податку на прибуток від капіталу, але з тієї категорії доходів, до якої на день передачі відноситься прибуток або дохід, отриманий або, можливо, отриманий майном, або право, до якого відноситься податок. Детальніше про методи оподаткування доходів, отриманих в результаті передачі тимчасового узуфрукту, див. У BOI-IR-BASE-10-10-30.
Коли вони носять випадковий характер, прибуток від продажу будівлі, яку платник податків побудував або побудував, або прав, пов’язаних із цим, підпадає під режим оподаткування фізичних осіб, передбачений статтею 150 U CGI.
Коли вони є звичними, прибуток, отриманий від продажу будівлі або пов'язаних з нею прав, оподатковується податком на прибуток у категорії промислових та комерційних прибутків.
Режим оподаткування прибутку з особистого капіталу застосовується до приросту капіталу в результаті продажу землі, розділеної на ділянки, призначені для будівництва, коли забудовник не придбав землю з наміром перепродати її. Після поділу на лоти (CGI, ст. 150 U, I).
З іншого боку, якщо забудовник придбав землю з метою її перепродажу після поділу, відповідний прибуток оподатковується як промисловий та комерційний прибуток (CGI, ст. 35, I-3 °).
Режим оподаткування прибутку з особистого капіталу не застосовується, в принципі, до приросту капіталу, реалізованого при продажу будівель, незалежно від того, побудовані вони чи ні, прав, що стосуються цих товарів, що з'являються в активах промислового, ремісничого, комерційного, сільськогосподарського або здійснення некомерційної професії. Вони підпадають під режим оподаткування для професійного приросту капіталу.
50
Однак, незважаючи на їх характер професійних прибутків, прибуток від капіталу, реалізований від продажу мебльованих житлових приміщень, що підлягають прямій або непрямій оренді непрофесійними мебльованими орендодавцями, підпадає під приріст капіталу для фізичних осіб (CGI, ст. 151 септі, VII) . Крім того, передбачається часткове звільнення від приросту капіталу, реалізованого при продажу землі або будівель, зареєстрованих в активах фермерського господарства (CGI, Ann. III, ст. 38 Sexdecies GA).
A. Продаж будівель, зданих в оренду як мебльовані
Приріст капіталу, реалізований професійними меблевими орендними компаніями з продажу мебльованих орендованих приміщень, підпорядковується режиму професійного приросту капіталу.
Професійні компанії з оренди меблів визначені в BOI-BIC-CHAMP-40-10.
Приріст капіталу, реалізований від продажу житлових приміщень, мебльованих або призначених для здачі в оренду, мебльованих та підлягає прямій або непрямій оренді особами, які не відповідають умовам, щоб бути кваліфікованими як професійні орендарі, регулюються правилами, передбаченими статтею 150 U CGI у статті 150 VH CGI для отримання приватного капіталу (CGI, ст. 151 септі, VII). Тому вони не підпадають під режим професійного приросту капіталу.
B. Передача сільськогосподарських земель або будівель, капіталізованих або призначених для сільськогосподарської операції
1. Оператори, на яких поширюється реальний режим оподаткування
Фермери, які підпадають під дійсний режим прибутку (реальний звичайний або спрощений), повинні включати до активів свого балансу всі будівлі, побудовані чи не побудовані, якими вони володіють і які використовують для потреб операції. Тому вони в принципі підпадають під режим професійного збільшення капіталу.
Однак, як виняток з цього правила, земля може зберігатися за певних умов у приватній вотчині (CGI, анон. III, ст. 38 статевих децій D, I). У цьому випадку прирост капіталу, реалізований під час продажу землі, що зберігається в приватних активах оператора, потрапляє під режим приросту капіталу фізичних осіб, за винятком плантацій та тимчасових поліпшень землі, які повинні з'являтися в активному .
RES N ° 2010/69 (FI) від 30 листопада 2010 р .: МОдаальності для визначення приросту капіталу від нерухомості для фізичних осіб та професійного приросту капіталу. Передача сільськогосподарських земель, що перебувають у приватній спадщині оператора. Відмінність у договорі купівлі-продажу ціни продажу землі від ціни плантацій, зроблених на цих землях.
ПИТАННЯ: Коли в одному і тому ж акті простежується передача товарів, що підпадають під різні податкові режими, чи повинна декларація про приріст капіталу (IMM n ° 2048), складена нотаріусом від імені продавця, окремо зазначати ціну землі та плантацій ?
ВІДПОВІДЬ:
Фермери, які підпадають під дійсний режим прибутку (звичайний чи спрощений), повинні вносити до активів свого балансу всі будівлі, побудовані чи ні, що є їхніми власниками та які вони використовують для потреб ферми. Приріст капіталу, зафіксований при продажу цих активів, підпадає під режим професійного приросту капіталу.
Як виняток з цього правила, а також у застосуванні I статті 38 статевих децій D Додатку III до загального податкового кодексу, сільськогосподарські угіддя можуть за певних умов перебувати в приватній власності оператора.
У цьому випадку прибуток від капіталу, реалізований під час продажу цих земель, потрапляє під режим приросту капіталу фізичних осіб, за винятком, однак, тимчасових насаджень та благоустрою земель, які повинні бути включені в активи.
Справді, судова практика Державної ради (рішення від 25 липня 1980 р., Заява № 15122) вважає, що виняток із обов'язку реєструвати будівлі як активи не поширюється на плантації, які становлять основний засіб, що амортизується, окремо від земля, що їх підтримує.
З цієї судової практики, до якої приєдналася адміністрація, випливає, що приріст капіталу, реалізований під час продажу сільськогосподарських земель, що перебувають у приватній спадщині платника податків, потрапляє під режим приросту капіталу фізичних осіб, тоді як прибуток, реалізований під час продажу плантації, зафіксовані в активах експлуатації, потрапляють під систему професійного приросту капіталу.
В адміністративній інструкції від 23 лютого 1981 р., Опублікованій в Офіційному податковому бюлетені під посиланням 5 E-2-81, уже зазначалося, що в договорах купівлі-продажу окремо зазначаються ціни на ґрунт та плантації.
На практиці, коли в одному і тому ж акті простежується передача майна, що підпадає під різні податкові режими, нотаріус повинен вказати в декларації про приріст капіталу (No 2048 р. IMM), створені від імені продавця:
- на сторінці 1, частина «Опис проданого майна», у рядку «Природа» згадка «сільськогосподарські угіддя, крім плантацій»;
- на сторінці 2, на рівні ціни продажу, частка ціни продажу, що відноситься до товарів, що знаходяться в приватних активах продавця.
2. Ферми, на які поширюється режим фіксованої ставки
У випадку фермерів із фіксованою ціною земельні трансфери завжди є професійним прибутком капіталу.
3. Часткове звільнення певного приросту капіталу від вибуття у разі перевищення встановленого ліміту
Приріст капіталу, реалізований при продажу землі або господарських будівель, не утримується в податковій базі за частку, придбану до 1 січня першого року, за яку сума доходу перевищила ліміт пакету (CGI, річ. III, ст. . 38 sexdecies GA).
Це часткове звільнення застосовується лише до земельних ділянок та господарських будівель, які на момент відчуження відображаються на балансі фермерського господарства за умови реального податкового режиму (фактичний нормальний або спрощений режим). На нього поширюються такі умови:
- сільськогосподарська діяльність повинна виконуватися як основна діяльність не менше п’яти років;
- продане майно не підпадає під дію 1 ° 2 I статті 257 CGI (земельна ділянка під забудову).
Коли одна з цих умов не виконується, частка прибутку від капіталу, придбана до 1 січня року, щодо якої дохід фермера вперше перевищив межу фіксованої ціни, оподатковується відповідно до режиму приросту особистого капіталу.
C. Особливі випадки товарів мігрантів
Коли об’єкт, що з’явився або з’явився в активах компанії, був переданий, необхідно визначити два різних прирости капіталу, що підлягають різним податковим режимам:
- перший відповідає приросту капіталу, придбаному активом з дати внесення в баланс (або в таблицю основних засобів) до дати продажу або вилучення, залежно від обставин. Цей приріст капіталу підпорядковується положенням, що стосуються професійних прибутків капіталу;
- друга відповідає капітальному надходженню, набутому цим майном за період (і) утримання в приватній вотчині платника податків. Цей прибуток від капіталу оподатковується згідно з режимом особистого приросту капіталу та вигодами, де це можливо, за винятками, характерними для цього режиму.
1. Майно спочатку було частиною приватної спадщини платника податків, перш ніж було зафіксовано як актив та продано як актив (CGI, Ann. II, ст. 74 SG, I)
Приріст капіталу, реалізований в рамках сільськогосподарської, ремісничої, комерційної чи ліберальної діяльності, обчислюється, якщо продане майно з’явилося протягом певного часу, що минув з моменту придбання у приватній власності платника податків, за правилами найбільш -значення осіб за частину, що відповідає цьому періоду (CGI, ст. 151 статеві особи).
Цей останній приріст капіталу визначається різницею між:
- реєстраційна вартість активу, яка повинна відповідати реальній вартості майна, на день цієї реєстрації;
- і ціна придбання (або ринкова вартість), можливо, виправлена за умов, передбачених II статті 150 VB ІГУ, витратами, понесеними від придбання до дати реєстрації в активах (BOI -RFPI-PVI-20- 10-20-10).
Резерв за період зберігання обчислюється за умов, передбачених статтею 150 VC CGI, з дати придбання активу до дати внесення в баланс (BOI-RFPI-PVI-20-20).
Однак прибуток від капіталу, що відповідає періоду утримання в приватних активах, звільняється, якщо він стосується земель сільськогосподарського призначення, які відповідають двом умовам, передбаченим статтею 151 статей ІГК:
- це не є земельною ділянкою під забудову у значенні 1 ° 2 I статті 255 CGI;
- ним керує фермер, який здійснював свою діяльність як основну діяльність не менше п’яти років.
Якщо одна з цих умов не виконується, прибуток від капіталу, за необхідності, підпорядковується режиму приросту особистого капіталу.
Умови, передбачені для звільнення частки прибутку від капіталу, що відповідає періоду володіння землею в приватних активах, ідентичні умовам, передбаченим для звільнення частини прибутку від капіталу, придбаного до перетину межі пакету (CGI, річ. III, ст. 38 сексдецій GA). Тому два винятки можна поєднати.
2. Власність була відразу після придбання зареєстрована в активах компанії, а потім була продана до приватної спадщини перед продажем (CGI, Ann. II, ст. 74 SG, II)
Ціна придбання - це ринкова вартість майна на день вилучення. Надбавка за період тримання під вартою обчислюється на умовах, передбачених статтею 150 VC CGI, з дати вилучення та до дати продажу.
3. Майно послідовно входило до приватних активів оператора, входило до активів компанії, а потім включалося до приватних активів (CGI, Ann. II, ст. 74 SG, III)
Слід визначити три різні прирісти капіталу: „приватний” приріст капіталу, професійний приріст капіталу та другий „приватний” приріст капіталу. Для розрахунку надбавки за період утримання два приватні надходження капіталу слід розглядати разом; період, протягом якого приріст капіталу є професійним, не враховується.
Вказується, що звільнення, передбачене статтею 151 статей ІГК на користь сільськогосподарських угідь, у цій ситуації не застосовується. Насправді, щоб скористатися цією перевагою, земля повинна бути внесена в баланс на момент передачі.