Розділи обсягу на службі; складні операції L; Соціальний союз для; середовище існування

Bienvéo.fr

Оренда, покупка, найбільший вибір соціального житла, пропонованого в Інтернеті.

розділи

Хмм вербують

Біржа зайнятості Руху НЛМ

Онлайн заявка на соціальне житло

Подайте заявку на отримання соціального житла в Інтернеті та стежте за ходом роботи з вашим заявником

Мережа зацікавлених сторін з питань житла

Мета мережі зацікавлених сторін у житловому будівництві: краще розуміти та реагувати на основні виклики, що стоять перед нашим суспільством з точки зору житла та середовища існування.

Національний тиждень Hlm

Національний тиждень Hlm 2018 відбудеться з 23 червня по 1 липня.

Хм на дисплеї

Відвідайте віртуальний музей соціального житла та Рух Hlm

Поділитися електронною поштою

Вашу частку надіслано !

Сталася помилка, перевірте, чи всі поля заповнені, або спробуйте пізніше.

У контексті боротьби з розростанням міст колективний інтерес на користь більш щільного та привабливого міста, що об'єднує безліч видів використання та функцій на службу жителям, переглядає спосіб оптимізації корисності просторів шляхом об'єднання різне використання.

Новини середовища існування в PDF

Автор

Селін ШабоЮридичний та податковий відділ

Сьогодні оператори вже не думають виключно про змову. Вони прагнуть об'єднати зусилля, щоб сформулювати різні програми, більш-менш взаємопов'язані, на службу функціональному розмаїттю, одночасно зберігаючи економічні та правові інтереси, пов'язані зі статусом кожного з операторів. Такі програми мають перевагу для кожного оператора в обмеженні його інвестицій потенціалом сюжету, який суворо необхідний для програми, яку він хоче розробити. В результаті у деяких може виникнути спокуса розподілу на обсяги, альтернативи спільній власності, оскільки це дозволяє об'єднати використання на одній землі, забезпечуючи при цьому більшу незалежність для кожного оператора, в якості спільного обсягу.

Ось як розподіл обсягів виглядає достатньо гнучкою правовою організацією, щоб гарантувати такі механізми нерухомості. Однак він містить обмеження та ризики, які не слід недооцінювати.

Оскільки організація Hlm відіграє важливу роль, або через якість власника, що дозволяє їй бути з ініціативи проекту нерухомості, або як партнера державних або приватних операторів, необхідно мати володіння правовими інструментами для поділу будівель.

Використання поділу на обсяги: контрольований вибір

Поділ на об'єми - це спільна власність, спосіб поділу та правова організація будівлі. Однак кожен із цих способів правової організації базується на абсолютно різній правовій основі.

Спільна власність базується на принципі спільної власності. Кожен співвласник має приватну ділянку та спільну частку (загальні зони).

Техніка поділу на обсяги базується на принципі, в кінці якого кожен власник має приватну частку, без нерозділеної частки. Кожен том незалежний від інших. Відсутність квоти є важливою передумовою для вдавання до поділу на обсяги.

Що таке поділ обсягу ?

Позбавлений юридичного визначення, поділ на обсяги - це, перш за все, техніка, що вимагає інженерних робіт геодезистів, змушених розділити горизонтально і вертикально об'єкт у трьох вимірах, щоб ізолювати елементи на різних рівнях, вище і нижче природного грунту коли вони вкладені і накладаються в складний будівельний комплекс. Ця організація базується на дисоціації між землею, простором та глибинами (статті 551, 552 та 664 Цивільного кодексу). Юридичний переклад цього "геометричного" поділу має загальноприйнятий характер, що входить до компетенції та відповідальності нотаріуса, відповідального за складання описової заяви про поділ на обсяги (EDDV), що супроводжується сервітутами приватного права та організації, призначеної для управління загальними просторами та обладнання.

Критерії ідентифікації, що стосуються поділу на обсяги

За відсутності юридичного визначення та законодавчої бази, практики посилаються на принципи, встановлені доктриною та прецедентним правом. Це є причиною того, чому поділ на обсяги є досить гнучким інструментом, придатним для практики професіоналів у їх оперативних заходах.

Отже, вибір поділу на обсяги буде залежати від оцінки оперативно-правових служб, як від методів проектування, так і від запланованого управління, в кожному конкретному випадку.

На цьому етапі важливо пам’ятати, що поділ на обсяги застосовується, зокрема, при складанні операцій із складними комплексами нерухомості і не може використовуватися з єдиною метою уникнення застосування закону від 10 липня 1965 р. співвласності та обходу правил, які можуть виявитися обмежувальними для певних операторів нерухомості. Слід нагадати, насправді, що гнучкість в управлінні нерухомістю, надана таким методом, може спонукати певних власників створювати обсяг з єдиною метою уникнути статусу співвласництва, який вважається занадто обмежувальним (через правила більшості). Застосування штучного поділу на обсяги можна було б визнати шахрайським та призвести до перекваліфікації правової організації будівлі ОСББ. Дотримуючись тих самих міркувань, використання поділу на обсяги не повинно мати на меті перешкоджати правилам, що регулюють поділ землі (дозвіл на планування та попередня декларація).

Враховуючи це, аналіз у кожному конкретному випадку базується на основних принципах, що дозволяють звернутися до поділу на обсяги в чітко визначених та однозначних ситуаціях:

суспільне надбання та приватне перекриття

Як і в початковому покликанні, ми будемо використовувати поділ на обсяги для проектів нерухомості, що передбачають співіснування громадських чи приватних просторів (підземний метрополітен, громадська плита, житловий будинок, торговий центр, адміністративний центр тощо). Більше того, саме у відповідь на цю складність у другій половині ХХ століття було розроблено поділ на обсяги. Таким чином, ця традиційна техніка, породжена нотаріальною практикою, дозволяє здійснювати основні містобудівні операції на плитах, найбільш символічною з яких залишиться La Défense, в рамках якої приватні програми мали співіснувати в межах одного комплексу нерухомості. суспільне надбання держави або громад чи державних установ. Таким чином, під час таких операцій положення, що випливають із закону від 10 липня 1965 р. (Щодо співвласності), не можуть застосовуватися через принцип невідчужуваності суспільного надбання. Спочатку задуманий як альтернатива співвласництву, його сфера дії з тих пір поширилася на операції, не обов'язково залучені до суспільного надбання. Однак поділ на обсяги не застосовується ні в якому разі;

відсутність місць загального користування

Цей фундаментальний критерій складається із існування чи відсутності спільних частин, право власності на які розподіляється між різними власниками в нерозділеному порядку. Ми повертаємось до суттєвої різниці між режимом згідно із законом про співвласність та розподілом на обсяги, існуванням спільних частин, що фактично застосовує режим співвласності.

Ці два критерії, які можна ідентифікувати, дають змогу обґрунтовано використовувати розподіл на обсяги в таких гіпотезах, забезпечуючи тим самим ідеальну безпеку оперативних домовленостей.

Якщо для таких проектів варіант на користь поділу на об'єми як методу правової організації будівлі не представлятиме жодних труднощів, без ризику перекваліфікації, питання буде складнішим для сприйняття, коли мова заходить про те, щоб зробити розмежування між групою будівель, на які поширюється право співвласності, та складним комплексом нерухомості, що підпадає під об'ємний поділ;

кваліфікація складного комплексу нерухомості: критерій неоднорідності

Критерій відмінності базується на оцінці однорідності групи будівель на противагу неоднорідності складного комплексу нерухомості, для якого поділ на об'єми застосовується на практиці, зокрема за наявності функціональної неоднорідності (Cass 3rd цив., 17 лютого 1999 р., n ° 97-14-368, Асоціація вільних міських земель (AFUL) Великий екран c/ASL Italy Vandrezanne, jurisdata n ° 1999.000683). Однак юридична невизначеність зберігається, знаючи, що, коли йдеться про поділ на обсяги, судді дуже рідко доводиться виносити рішення, так що важко визначити преторіанську лінію, яка може забезпечити оперативні заходи. Безліч будівель і навіть розмір операції фактично не призводять до поділу на обсяги.

Нарешті, слід поєднати ще один критерій, визначений прецедентним правом: створення організації, яка відрізняється від співвласників. Йдеться не просто про встановлення описової заяви про поділ на обсяги (EDDV), а про завершення зборів із створенням колективної організації, що приймає юридичну форму об’єднання вільних профспілок (ASL) або майна, вільного від власників або AFUL (Cass, 3-а цивільна, 19 вересня 2012 р,
n ° 11-13,679 та 11-13,789).

Деякі заходи безпеки, які потрібно вжити ...

Оператор, який контролює землю, повинен розділити на обсяги. Бажано використовувати геодезиста для тривимірного поділу і попросити нотаріуса встановити VIE, який визначатиме узгодженість та межі кожного з томів, конституцію сервітутів, необхідних для роботи кожного з томів і конституція організації для управління зонами загального користування (які не є зонами загального користування у значенні спільної власності).

Розділ обсягу складається з таких елементів:

  • описова заява про поділ на томи;
  • установчий акт сервітутів (мережа сервітутів);
  • специфікація;
  • статути органу управління, як правило, профспілкового об'єднання власників, місія якого вільно визначається сторонами з нагоди його конституції.

EDDV, установчий акт сервітутів та технічні умови повинні підлягати земельній реєстрації, щоб забезпечити їх примусове виконання щодо третіх осіб. Організація підрозділу в ASL або AFUL повинна бути опублікована в журналі юридичних повідомлень.

Після закінчення будівництва рекомендується мати випробувальну перевірку та, можливо, змінити юридичні документи, по-перше, описовий стан підрозділу, щоб узгодити його з фактично побудованим.

Управління розподілом обсягу

Які права на обсяг має власник обсягу? Ко-том має виключне право власності на його обсяг. Однак ця повна власність має певні застереження - навіть обмеження -, які не слід недооцінювати.

У межах свого обсягу кожен власник може вільно застосовувати обраний ним режим власності і навіть може створити співвласність у межах об’єму, що підлягає чинним сервітутам. Окрім того, співвиробник не може, з певністю, подати дозвіл на містобудування, щоб мати змогу виконувати роботи в межах його обсягу, за умови прямого передбачення цієї можливості на умовах статутів AFUL або ASL, або предмета до отримання згоди всіх співпідрядників, що може становити справжню складність. Ось чому ми повинні наполягати на необхідності заздалегідь передбачити умови життя поділу на обсяги, суто загальноприйнята техніка, що підпорядковується законодавству сторін.

Нарешті, поділ на обсяги не вписується в містобудівне законодавство, яке в принципі знає землю лише з точки зору площі та основи, що становить певну межу для цієї території.

Два пункти пильності

Отже, розподіл на обсяги та спосіб управління ним є контрактною технікою, що передбачає здатність передбачати та узгоджувати організаційні та управлінські методи складного комплексу нерухомості. У разі виникнення труднощів ASL або орган управління можуть бути паралізовані, оскільки, на відміну від співвласництва, неможливо звернутися до закону 1965 року. У разі суперечки суддя може посилатися лише на минулі угоди мати можливість оцінити суперечку.

Необхідно визначити повноваження різних органів, залишаючи певну гнучкість, щоб гарантувати можливі зміни або зміни обсягу (уникайте, наприклад, одностайності).

Закінчення поділу обсягу або як з нього вийти ?

Можна припинити поділ на обсяги, якщо хтось із співоб'ємістів стане власником цілого. У цій справі він може вирішити це закінчити. Відкликання дозволено до тих пір, поки на переході складного комплексу нерухомості функціональне блокування більше не існує. Наслідки такого рішення є важливими, оскільки така операція вимагає зменшення обсягу EDDV із внесенням змін до органу управління через вилучення AFUL або ASL (залежно від умов, визначених у статутах). Потім режим поділу може застосовуватися для будівництва (дозвіл на планування або попередня декларація).