Сезонна оренда та пара-готельний режим

Професійна меблева орендна компанія (LMP) отримує певні податкові пільги, зокрема щодо оподаткування прибутку від капіталу та податку на солідарність із Фортуни. Однак застосувати цей статус не так просто, оскільки одночасно повинні виконуватися 3 умови:

принаймні один член податкового домогосподарства повинен бути зареєстрований у торгівлі, а компанії зареєструватися як професійний лізингодавець,
валовий дохід від орендованої орендної плати повинен перевищувати 23000 євро, включаючи податок на рік,
цей валовий дохід повинен бути більшим за загальну суму доходу від інших видів діяльності податкового домогосподарства (зарплата, BNC тощо).

Однак, хоча щороку заробляти дохід на суму понад 23 000 євро, включаючи податок (особливо на острові Іле), порівняно легко, але людям, що займаються діяльністю, менш просто виконати умову 3. Той, хто одночасно не відповідає цим трьом умовам, автоматично вважається непрофесійною мебльованою орендою.

Ось чому ми тоді обмежили обсяг нашого дослідження податковим режимом для непрофесійних орендованих орендованих компаній (LMNP), режиму, на який претендує майже більшість клієнтів, які володіють Bon Séjour у Франції.

Парагательний режим

Ми побачимо, що є й інший шлях. Це особливий режим для наймачів мебльованих квартир, які можуть надавати принаймні три з наступних чотирьох послуг як частину своєї орендної діяльності:

забезпечення сніданком,
регулярне прибирання приміщень,
постачання домашньої білизни,
прийом, навіть не персоніфікований, клієнтів.

Якщо орендодавець надає принаймні три з цих чотирьох послуг, він втрачає якість орендодавця мебльованого житла і стає оператором пара-готелю, що тягне за собою зміну податкового режиму. Оператор пара-готеля обкладається ПДВ з доходу від мебльованої оренди та додаткових послуг, що надаються, і може вимагати стягнення ПДВ за свої витрати та від вартості будівництва, призначеної для даної діяльності, або ціни на ремонтні роботи для приклад.

Крім того, при дотриманні певних умов він може стягувати будь-який дефіцит своєї діяльності в готелях на свої доходи, що підпадають під інші категорії податку на прибуток (зарплата, дохід від рухомого капіталу тощо).
Цей режим не залежить від режиму професійної або непрофесійної компанії з надання меблів. Дійсно, саме парахотельський характер послуг, що пропонуються як частина оренди, характеризує діяльність з метою оподаткування, а не просту оренду мебльованого майна.

Отже, цей конкретний режим не підпадає ні під режим LMP, ні під режим LMNP.

Що таке "оператор" пара-готельного господарства

На думку податкових органів, оператор - це той, хто приймає на себе ризики особисто і несе відповідальність перед клієнтами, а це означає, що він діє на них від свого імені. Використання посередника, який діє від імені та від імені оператора стосовно клієнтів (агента), не втрачає статусу оператора, якщо цей агент фактично не бере на себе ризики операції або не діє від свого імені, стосовно клієнтів. З іншого боку, мандат типу суборенди, який складався б для агента, який здає в оренду мебльоване житло з метою здачі його в оренду сезонним орендарям, призвів би до втрати агентом статусу пара-готелю.

Послуги в готелях

Чотири служби, що характеризують пара-готельний бізнес, вимагали низки пояснень з боку податкової адміністрації. Вони повинні бути якомога ближче до послуг, які зазвичай знаходяться під час проживання в готелі.

Таким чином, що стосується надання сніданку, оператор повинен мати необхідні засоби, щоб мати можливість, якщо це необхідно, забезпечити сніданок усіх орендарів відповідно до професійного використання. Навряд чи ви зможете забезпечити сніданок кожного ранку для своїх місцевих орендарів. Тому вам слід зосередитись на наданні інших трьох послуг, щоб отримати кваліфікацію оператора пара-готелю.

Ви повинні регулярно чистити або чистити орендовану оренду під час перебування орендарів. Ця умова виконується, якщо, хоча ви фактично не надаєте послуги регулярного прибирання, у вас є засоби пропонувати цю послугу під час регулярного перебування ваших клієнтів. Простого прибирання на початку та в кінці вашого перебування недостатньо.

Ви повинні мати необхідні засоби, щоб мати можливість забезпечити домашню білизну всім своїм орендарям під час перебування.

Нарешті, ви повинні мати необхідні засоби, щоб мати можливість запропонувати послугу прийому для своїх орендарів.

Ці послуги в готелях можуть надавати ви самі або третя сторона.

Якщо ви використовуєте посередника для оренди свого майна та/або надання послуг у готелях, тому важливо чітко визначити в контракті (мандаті) обов'язки та місії кожного з них та використовувати відповідні умови, щоб усунути всі неясності та уникати будь-якого ризику перекваліфікації податковою адміністрацією.

Цікавим у цьому плані є рішення, винесене Апеляційним судом МАРСЕЛІ 28 січня 2016 року.

Він передбачає, що "критерії, визначені законом, не вимагають, щоб ці послуги параготеля здійснювались фізично, а лише те, що компанія має необхідні засоби для реагування на будь-які запити своїх клієнтів".

Щодо прибирання приміщень, яке повинно проводитись регулярно: "ця умова буде вважатися встановленою, коли, хоч і не ефективно надавати регулярні послуги з прибирання, оператор має засоби, що дозволяють йому запропонувати таку послугу замовнику під час його перебування, через рівні проміжки часу. З іншого боку, це слід вважати незадоволеним, якщо оператора влаштовує прибирання на початку та в кінці перебування./c - оператор має необхідні засоби, щоб мати можливість забезпечити побутова білизна для всіх орендарів під час перебування./d - протягом періоду оренди оператор має необхідні засоби, щоб мати можливість запропонувати послугу прийому, навіть якщо вона не персоналізована для клієнтів. може бути довірена агенту, який надає її в одному місце, яке відрізняється від самого орендованого приміщення./Приклад: Представник забезпечує службу прийому, розташовану біля в’їзду села, мебльованої кімнати, розташованої в цьому селі ".

Характеристики ПДВ

Цей режим особливо цікавий, якщо ви будуєте нерухомість, призначену для здачі в оренду, або якщо ви виконуєте серйозні роботи в існуючій будівлі. У цьому випадку ви можете отримати повернення повного ПДВ на роботу в міру того, як робота триватиме, за умови, що ви орендуєте своє майно мінімум на X років. Це є незаперечною перевагою з точки зору руху грошових коштів. Крім того, якщо ви продовжуєте діяльність понад X років, повертається ПДВ.

Щороку ви повинні сплачувати ПДВ з доходу від оренди (10% у 2015 році) та наданих додаткових послуг, і ви можете стягувати з цього ПДВ, ПДВ, який ви самі сплачуєте на товари та послуги, які ви сплачуєте за обслуговування мебльованої оренди . Якщо ви вирішили не отримувати перевірку на повернення ПДВ під час роботи, ви можете нарахувати цей ПДВ, понесений, як і коли ваші оренди та додаткові послуги щороку.

Щоб стягнути ПДВ, ви повинні потрапити під режим ПДВ під час придбання або будівництва вашого майна - зв’яжіться з бухгалтером, який зможе провести вас через формальності та піклуватися про ваші зобов’язання щодо звітності. Більше немає зобов’язань реєструватися в реєстрі підприємств та компаній, які підпадають під цей режим як оператор пара-готелів.

Особливості податку на прибуток

Пара-готельна діяльність, як оренда меблів, підпадає під правила промислового та комерційного прибутку (BIC). Для того, щоб компенсувати будь-який дефіцит вашої діяльності в готельному готелі порівняно з іншими доходами вашої податкової домогосподарства, діяльність повинна вважатися "професійною", тобто, вона характеризується участю особистою, безпосередньою та безперервною одного з членів бюджетного домогосподарства для здійснення дій, необхідних для діяльності. Якщо ви закликаєте третю сторону здійснити цю діяльність, не втручаючись істотно в себе, ви не можете вважатися професіоналом. Стаття 156-I 1bis, зокрема, передбачає, що "це має місце, зокрема, коли управління діяльністю покладено на закон або фактично на особу, яка не є членом податкового домогосподарства внаслідок мандату, трудовий договір чи будь-яка інша угода ".

Як бачите, критерії зобов’язання з ПДВ та ті, що регулюють зменшення дефіциту, не зовсім однакові. Щоб вирахувати дефіцит, необхідно брати активну та значну участь у пара-готельному бізнесі. У своїй документації податкова адміністрація говорить про "пачку доказів" і пропонує податковій службі оцінити кожну ситуацію відповідно до цих підказок. Він передбачає, що "участь у діяльності повинна бути результатом виконання комплексу актів, що складають одну з функцій, необхідних для компанії, а не ізольованих актів, навіть якщо вони самі по собі необхідні для діяльності (підпис податкових декларацій, наприклад) . "

Отже, вам потрібно витратити час на керування своєю діяльністю самостійно, навіть якщо ви не надаєте кожну послугу в готелі, яка може бути складною, якщо ви не проживаєте там, і ви довіряєте управління майном третій стороні.

Висновок

Застосування режиму пара-готелю відповідає відносно складним правилам і надає переваги лише у певних конкретних ситуаціях (наприклад, нові покупки, будівництво, основні роботи). Для реалізації цього режиму ми радимо зателефонувати кваліфікованому бухгалтеру або спеціалізованому юристу, щоб створити законодавчу базу, яка повністю відповідає нормам.

Нарешті, якщо ми тут говоримо про оподаткування, важливо пам’ятати про золоте правило, яке завжди однакове для інвестицій у нерухомість і яке всі гідні цього імені радники з управління майном постійно повторюють: податок на переваги, що прикладається до певної інвестиції, не повинен бути єдиним пусковим механізмом. Оптимізація податків повинна бути лише черевицею! Якщо ви не дотримуєтесь цього принципу, ви ризикуєте зазнати серйозних розчарувань під час перепродажу (шляхом реєстрації капітальних збитків) або у разі зміни податкових правил. І з цього боку ризик великий, оскільки Франція є чемпіоном світу з точки зору фіскальної нестабільності !

Дідьє Пелетенж, директор Bon Séjour у Франції, з ласкавою порадою Ме Саттон-Пелетенж, юриста з питань податків